農村房地產開發企業的開發和銷售行為研究

摘要：農村房地產開發企業非理性預期下的非理性行為，勢必會造成農村房地產價格的大幅上漲。如果不及時進行疏導與調節，不但容易把農村房地產行業引入到畸形發展的道路上，而且還會導致國民經濟發展受阻，引發各類危機。因此，調節與遏制農村房地產企業在開發和銷售過程中的非理性行為顯得極為重要。本文闡述了農村房地產開發企業非理性預期下開發和銷售行為的表現形式，論述了我國農村房地產開發企業非理性發展產生的危害，并提出了規范農村房地產開發企業的開發和銷售行為的對策。

關鍵詞：非理性預期；農村房地產開發企業；開發；銷售行為

農村房地產行業是我國國民經濟的重要支柱性產業之一，該行業能否獲得健康和持續的發展，將直接影響到我國經濟的合理增長以及百姓民生問題。自從上個世紀末以來，我國農村房地產企業的市場化步伐持續加快，農村房地產價格也呈現出了非理性的波動與震蕩。究其原因，一些農村房地產開發企業在市場持續繁榮的非理性預期下所導致的非理性行為就是主要推手：在開發和銷售過程中采取捂盤惜售、虛假合同和虛夸售空等手段，人為地制造農村房地產市場所謂的虛假繁榮，從而導致購房者盲目跟風進行搶購，造成房價不斷攀升，進而引起房價過度上漲。為此，要解釋房價異常波動和房價泡沫持續膨脹的形成機理，探究非理性預期下農村房地產開發企業的開發和銷售行為，就具有十分重要的理論和實踐意義。

一、農村房地產開發企業非理性預期下開發和銷售行為的表現形式

農村房地產企業通過在農村房地產市場中投機從而快速積累財富，而一些地方政府片面地追求土地財政效益最大化則為農村房地產開發企業的牟利行為掃除了障礙并提供了保障，以至于諸多農村房地產企業使用各類正常的或者非正常的、合法的或者不合法的手段進行瘋狂拿地斂財。這些企業在得到土地之后，會不斷推遲土地開發時機，以期望靠地價的上漲帶動房價的持續上漲；即使迫于壓力開發土地而建設了相應的房產品，在銷售環節，也會不擇手段地努力營造出房價會愈來愈高的氣氛，引誘消費者們出手購買價格愈來愈昂貴的商品房，比如，可以收買所謂的農村房地產專業人士充當代言人，發表今后房價會愈來愈高的趨勢預測；可以運用營銷策略進行虛假銷售，雇傭“房托”排隊購房，應用饑餓銷售方法來制造商品房已經供不應求的虛假現象；甚至還有一些農村房地產開發商彼此串通，由一家企業出面以高價買地，從而為其周邊的樓盤進行大幅度提價而創造出理由，從而將房價推向新高。此外，還有一些不法農村房地產開發商為了降低開發成本而在建造環節上采取提升容積率、改變土地的用途、建筑材料偷工減料等卑劣的手段，造成問題房產變得愈來愈多。在房價持續上升的大背景下，如果出現了農村房地產開發企業的違約現象，消費者大多數都不得不采取忍氣吞聲的做法，否則有可能會損失更大的機會成本。由此，農村房地產開發企業隨心所欲地定價和推出房源已經成為中國農村房地產市場的一大頑疾。通過農村房地產這一載體，一些農村房地產開發商快速地積累起巨額財富，成為了各類富豪榜上的領軍者，牟取暴利的開發商對市場前景更加樂觀和非理性，從而導致開發商的非理性行為加劇，形成正反饋效應，市場價格和泡沫反復被推高。

二、農村房地產開發企業非理性行為產生的危害

（一）過度的資源投入農村房地產業致使經濟發展失調

農村房地產業的發展是拉動中國經濟實現增長的重要影響因素。近年來我國農村房地產行業的開發投資增幅始終超過全社會固定資產投資的增幅。與此同時，農村房地產開發企業的投資額占據全社會固定資產投資的比例也在不斷上升，眾多資源尤其是資金投入到農村房地產企業之中，造成農村房地產投入的規模出現爆發式的增長，農村房地產業也迅速地繁榮發展，而其他實體經濟由于受資源限制而發展受到阻滯。實體經濟“失血”，一方面造成實體經濟發展受阻，另一方面導致金融機構風險加劇，后果可能是金融業興旺發達并彌補實體經濟的缺口，也可能是虛擬經濟和實體經濟都受劇烈沖擊甚至一敗涂地。。因此，將太多的資源投入到農村房地產行業，從而鼓勵了開發商更加肆無忌憚的進行非理性開發和銷售行為，發展下去肯定會阻礙經濟的協調可持續發展。

（二）過高的非理性房價在透支社會財富的同時減緩了城市化發展進程

由開發商推高的房價必然會透支寶貴的社會財富，抑制普通居民的住房消費，過高的房價使得一部分低收入者根本無法實現購房夢，而情況稍微好一些的普通市民則需要十年到二十年甚至更加長時間才能擁有一套還完按揭貸款的住房，這也就意味著在這一期間的居民一般消費支出只能盡可能地縮減，從而形成了十分顯著的消費擠出效應，此效應必然會隨著房價的持續上漲而變得愈加突出，也會對居民群眾的生活水平之提升造成相當大的阻礙。同時，太高的房價還會減緩當地的城市化進程。據世界銀行專家的一份統計，當前我國城市化水平每提升1個百分點即可帶動GDP提升1.5個百分點。目前，我國的城市化水平盡管在逐年提升，但是距離西方發達國家尚有相當大的差距，而高漲的房價必然會造成絕大多數的低收入階層（尤其是農民工）在城市置業安家的夢想無法實現，這就會相應地減緩我國城市化的發展進程。此外，過高的房價還會提升城市運作的成本，從而削弱城市的競爭力，阻礙城市的發展；也不利于城鄉二元結構的融合，進一步地加劇了社會上的貧富差距。

（三）開發行為的非理性造成了住房結構的不合理

農村房地產的供給結構直接關系到市場的供需平衡問題。當前，我國農村房地產供應結構不盡合理，主要表現為經濟適用房以及廉租房的供給比例相當少，甚至連10%都不到，這就造成了經濟適用房在商品房當中的比例變得愈來愈低，導致相當一部分市民雖然有剛性需求但是又買不起住房。而農村房地產開發企業為了牟取暴利，所開發的豪華公寓與別墅卻又比比皆是，滿足剛需的小戶型住房建設卻普遍不足。大面積的豪華住宅難以找到買主，而小面積的消費型住宅卻又缺乏，導致了農村房地產空置率顯著上升，加大了市場供需不平衡，又進一步地加深了社會矛盾。無法采取有效措施來改善住房的結構，不能滿足廣大消費者的合理需求，就會導致貧富差距加大、居民住宅消費難以實現等民生問題。因此，農村房地產業供需失衡不但影響到國民經濟的整體發展，而且還無法解決迫在眉睫的民生問題。

三、規范農村房地產開發企業的開發和銷售行為的對策--以農村為例

（一）強化調控政策約束和輿論管制

針對農村，國家出臺了一系列調控農村房地產市場的宏觀政策，試圖降低房價增幅和減少房價泡沫。但是農村房地產調控政策多從需求方角度進行調控，通過分析，我們發現農村房地產商作為供給方的主導力量，其非理性行為也會導致農村房價的異常攀升和泡沫的持續膨脹，因此調控政策也因多從供給方著手，加大對開發商的調控力度，對開發商的非理性行為進行嚴厲的制約。同時，相關的新聞媒體應當強化輿論監管作用，對于非理性的開發商行為及時曝光，防止開發商形成市場壟斷力量，從而實現我國農村房地產開發市場的和諧、穩定、健康發展。

（二）改革土地制度，剝離地方政府的調控和收益職能

在我國當前的土地制度之中，農村地方政府不僅是土地市場中的主要調控者，而且還是農村土地出讓過程中的受益者。因為受到了利益的驅動，許多地方政府缺少對過高土地價格加以控制與干預的主動性與積極性。所以，一方面要大力改革當前的土地出讓機制，運用立法分離土地市場調控職能和收益職能，從而規范土地出讓收益的分配。同時，土地政策應當優先考慮到經濟適用房以及普通住宅的建設用地，用在農村房地產開發上的土地供應量要保持相對的穩定。此外，要建立起規范、公開、透明的土地出讓、轉讓以及招投標等制度，大力打擊非法囤積與占用土地，從而規范我國的農村房地產市場。

（三）提高農村房地產市場信息透明度

在我國農村房地產開發市場中， 購房人本來就對農村房地產開發企業的信息以及樓盤信息掌握得十分有限，難以憑借個人經驗對于商品房的成本、性能、質量以及建筑材料、配套設施等形成詳細而又準確的判斷，尤其是在如今農村房地產銷售以期房為主的情況，購房者就更加無法準確地把握所要購置農村房地產的實際情況。而農村房地產開發企業在銷售階段往往會先拿出富麗堂皇的效果圖與模型圖，再利用農村房地產廣告實施避實就虛地內部認購等工作，尤其在廣告商、銷售商的賣力炒作之下制造出緊缺氣氛，引起轟動效應，從而帶動人氣，繼而讓消費者自動找上門。在任何一項交易行動當中，雙方唯有在相同的平臺上開展交易，才是最為公平、合理的模式，才能促進市場的規范化運作。所以，要健全完善農村房地產統計以及信息披露等制度，做到全面、及時而又準確地發布相應的市場供求信息。要立足于農村房地產交易平臺建設，促進市場交易的高度透明化。如此一來，農村房地產開發企業即可通過交易數據來合理地開發與銷售項目，金融機構也就能夠照此準確地評估本項目的貸款額度，而廣大購房人更是能夠透過平臺進行查詢，從而清楚地了解到項目供應以及銷售狀況，這樣的話農村房地產開發商的投機行為就無法實行，從而使市場發展回復健康，市場價格也恢復理性。

（四）加大保障性住房建設力度

要始終堅持政府與市場兩條腿走路的方針，充分明確并且強化政府在保障居民基本住房上的責任與義務。建設保障性住房的作用不僅是通過免收土地出讓金以及減免配套費等費用來從成本上抑制房價，保障低收入家庭能夠安居樂業，而且還能平衡市場供給結構，平抑已經過高的市場商品房價格。雖然近年來各級政府保障性住房建設步伐有所加快，但是從保障性住房在住房總供給中的比例和滿足廣大中、低收入家庭的實際住房需求來看，我國的保障性住房建設還是顯得過慢，這就需要進一步大幅提升公共租賃住房、經濟適用房以及限價商品房的供應力度，從而對農村房地產市場中開發企業的非理性預期造成沖擊，平抑農村房地產的價格。

（五）培養農村房地產開發企業的社會責任感

培養農村房地產開發企業的社會責任感、重新規范農村房地產開發企業的社會形象，能夠十分有效地改進農村房地產企業所處的社會環境，從而有利于促進行業的持續、長遠、良性發展。這就要求政府有關職能加大農村房地產行業的規范力度。比如，建立健全農村房地產開發企業誠信檔案，組織有力力量對涉及農村房地產開發企業的投訴加以及時處理，對多次出現違約欺詐行為的不法農村房地產企業予以公開曝光和嚴肅查處，對積極履行義務和行為規范的農村房地產開發企業大力鼓勵和獎勵，從而讓農村房地產開發企業真正意識到自身所應承擔的社會責任，從此誠信經營，更加自覺地承擔起企業的社會責任，保障市場的良性競爭，促進市場健康、可持續的發展。

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作者簡介：李航（1987-），女，漢，江西省南昌縣人，博士研究生，主要從事房地產企業和房地產經濟研究。