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芻議房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理

2014-01-01 00:00:00林高朋
房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2014年2期

摘要:房地產(chǎn)開發(fā)是一項風(fēng)險較高的投資項目,是一項特殊的復(fù)雜性經(jīng)營活動。與其他普通性商品相比,具有投資大、位置固定、開發(fā)周期較長、建設(shè)環(huán)節(jié)較復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)較慢、風(fēng)險較大等特點。本文主要研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理的重要性及存在的問題,提出幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;投資收益

房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包含土地建造、土地開發(fā)、銷售商業(yè)用房、銷售住宅、開發(fā)其他建筑、配套設(shè)施和附著物等[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項目商品具有特殊性。房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都受我國有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)的調(diào)控和約束。經(jīng)營項目的開發(fā)必須嚴(yán)格響應(yīng)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃,開發(fā)過程必須遵守國家有關(guān)的法規(guī)法律和產(chǎn)業(yè)政策[2]。

一、投資收益管理及其重要性

投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設(shè)過程中收益的管理。項目投資是指從產(chǎn)生的投資意向、房地產(chǎn)商品出售到資金回收的全部過程,具有動態(tài)性的特點。根據(jù)不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發(fā)項目建設(shè)完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標(biāo),土地取得后至開發(fā)項目建設(shè)完成的收益管理是對項目收益的動態(tài)管理過程。根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)類指標(biāo)、成本類指標(biāo)、銷售類指標(biāo)和現(xiàn)金類指標(biāo)四方面分析投資收益的總指標(biāo),并據(jù)此判斷房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性。開發(fā)類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結(jié)算金額、銷售面積、銷售金額、結(jié)算面積等。現(xiàn)金類包括總凈現(xiàn)金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務(wù)類包括主營業(yè)務(wù)成本及收入、凈利潤、毛利潤等。

投資收益管理的重要性體現(xiàn)在以下幾點:(1)開發(fā)項目投資收益的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下實現(xiàn)對經(jīng)營業(yè)務(wù)的全面管理,加快自身企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展,加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源的全面整合,創(chuàng)新適合自身企業(yè)長期發(fā)展的發(fā)展模式,才能實現(xiàn)長期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。(2)在開發(fā)項目的建設(shè)過程中,市場消費人群的需求、國家有關(guān)政策、政治經(jīng)濟的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發(fā)生變化,作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者更應(yīng)當(dāng)不斷加強投資收益的管理,觀察投資收益各方面的動態(tài)變化。(3)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,國家相關(guān)部門為了對房地產(chǎn)企業(yè)加強調(diào)控和管理,制定了一系列相關(guān)的法規(guī)政策等,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力日益增大,如果不能適應(yīng)市場和法規(guī)政策的要求就會遭到淘汰,對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利,加強對投資收益的管理可以對成本進行控制,對資金進行全面管理,保障企業(yè)收益實現(xiàn)最大化,才能順應(yīng)時代的發(fā)展,適應(yīng)市場的激烈競爭。(4)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者、投資人、財務(wù)總監(jiān)和管理團隊等也可以通過投資收益管理準(zhǔn)確、及時的了解開發(fā)項目的利潤、收益率等數(shù)據(jù)。

二、投資收益管理存在的問題

投資收益管理中存在的問題體現(xiàn)在以下幾點:(1)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對投資收益的管理缺乏正確認(rèn)識,僅僅重視投資前的測算,不重視建設(shè)過程中的跟蹤管理,導(dǎo)致管理不全面。(2)很多經(jīng)營者即使實現(xiàn)了全面管理,經(jīng)營者、投資人、財務(wù)總監(jiān)和管理團隊在管理過程中沒有正確分析項目指標(biāo)的變化,如進度計劃、成本、項目設(shè)計、項目配置標(biāo)準(zhǔn)、市場環(huán)境、消費需求、資金計劃、收入等的變化,使建設(shè)過程中的跟蹤管理缺乏意義。(3)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對投資收益的管理力度不足,跟蹤管理所需要的數(shù)據(jù)收集起來較困難,開發(fā)項目的各個部門缺乏緊密的相互協(xié)作,項目數(shù)據(jù)得不到長期積累,不能對市場環(huán)境和消費需求進行準(zhǔn)確、有效的判斷和分析。(4)很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資收益的動態(tài)管理,沒有建立起管理數(shù)據(jù)模型,導(dǎo)致動態(tài)管理可靠性較低,管理模糊。

三、加強投資收益管理的建議

1、加強管理意識和力度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識投資收益管理的重要性和必要性,確定投資收益的管理目標(biāo)和管理價值,并以實現(xiàn)管理目標(biāo)和管理價值為發(fā)展目標(biāo)全面執(zhí)行投資前的測算和建設(shè)過程中的跟蹤管理,使投資收益管理實現(xiàn)自身的管理價值,保證企業(yè)的長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識投資風(fēng)險的各類因素,包括政治風(fēng)險、社會風(fēng)險、自然風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、內(nèi)部管理決策風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險。其中政治風(fēng)險包括經(jīng)濟體改、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用制度的改革、相關(guān)法規(guī)政策變化等。經(jīng)濟風(fēng)險包括財務(wù)、市場供給、地價等。內(nèi)部管理決策風(fēng)險包括項目種類選擇、項目選址、投資方式等。

2、建立投資收益的管理模型

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的企業(yè)經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及管理模式建立適合本企業(yè)發(fā)展的投資收益管理模型。投資前的測算內(nèi)容包括前期開發(fā)、主體安裝、土地費用、主體建筑、開發(fā)間接費、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施等。建立時需要遵循以下幾點原則:(1)選取具有一定管理價值的模型核心指標(biāo);(2)管理模型中的數(shù)據(jù)必須具有極強的邏輯性和準(zhǔn)確性,為數(shù)據(jù)模型的計算提供準(zhǔn)確、可靠、清晰的數(shù)據(jù)支撐。(3)各個部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)進行積累,在積累過程中相互配合,提高實時積累能力,并對未發(fā)生的數(shù)據(jù)進行縝密、可靠的預(yù)測。(4)合理控制回顧周期,防止周期過長對項目的管理、控制和指導(dǎo)造成影響,一旦項目出現(xiàn)糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制。回顧周期以一季度一次為宜。

結(jié)束語:

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有涉及范圍廣、資金周轉(zhuǎn)較慢、建設(shè)周期較長、投資金額較大等特點,受國家有關(guān)政策法規(guī)的宏觀調(diào)控和約束[3]。在建設(shè)過程中,很多外界因素會對開發(fā)項目的資金流動、開發(fā)周期、銷售計劃和投資成本等造成影響,進一步影響開發(fā)項目的投資收益。加強開發(fā)項目投資收益的管理有利于實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。本文簡單分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理的重要性及存在的問題,并提出了幾點建議,供學(xué)者參考。

參考文獻(xiàn):

[1] 汪恭懷,尹雙輝,黃文瑾,楊輝,劉學(xué)應(yīng).房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟研究,2012,14(21):58-59.

[2] 尚佑軍,劉湘濤,靳野,滿自萍,言齊,王炳山.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的成本管理研究[J].經(jīng)營管理者.2013,13(12):63-64.

[3] 楊永連,鄭海學(xué),魯祥安,孫滔.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制與管理[J].建筑經(jīng)濟,2012,14(17):55-56.

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