芻議房地產開發項目投資收益管理

摘要：房地產開發是一項風險較高的投資項目，是一項特殊的復雜性經營活動。與其他普通性商品相比，具有投資大、位置固定、開發周期較長、建設環節較復雜、資金周轉較慢、風險較大等特點。本文主要研究房地產開發項目投資收益管理的重要性及存在的問題，提出幾點建議。

關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益

房地產企業的主要經營業務包含土地建造、土地開發、銷售商業用房、銷售住宅、開發其他建筑、配套設施和附著物等[1]。房地產企業經營的項目商品具有特殊性。房地產經營業務項目開發的各個環節都受我國有關房地產開發政策法規的調控和約束。經營項目的開發必須嚴格響應當地城市的規劃，開發過程必須遵守國家有關的法規法律和產業政策[2]。

一、投資收益管理及其重要性

投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設過程中收益的管理。項目投資是指從產生的投資意向、房地產商品出售到資金回收的全部過程，具有動態性的特點。根據不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發建設和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發項目建設完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標，土地取得后至開發項目建設完成的收益管理是對項目收益的動態管理過程。根據開發項目的開發類指標、成本類指標、銷售類指標和現金類指標四方面分析投資收益的總指標，并據此判斷房地產項目開發的可行性。開發類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結算金額、銷售面積、銷售金額、結算面積等。現金類包括總凈現金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務類包括主營業務成本及收入、凈利潤、毛利潤等。

投資收益管理的重要性體現在以下幾點：（1）開發項目投資收益的管理有利于房地產企業在調控政策從緊的環境下實現對經營業務的全面管理，加快自身企業的轉型和發展，加大房地產業務資源的全面整合，創新適合自身企業長期發展的發展模式，才能實現長期、持續、穩定發展的戰略目標。（2）在開發項目的建設過程中，市場消費人群的需求、國家有關政策、政治經濟的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發生變化，作為房地產企業的管理者更應當不斷加強投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動態變化。（3）隨著房地產產業的快速發展，國家相關部門為了對房地產企業加強調控和管理，制定了一系列相關的法規政策等，房地產企業面臨的壓力日益增大，如果不能適應市場和法規政策的要求就會遭到淘汰，對企業的長期發展十分不利，加強對投資收益的管理可以對成本進行控制，對資金進行全面管理，保障企業收益實現最大化，才能順應時代的發展，適應市場的激烈競爭。（4）房地產企業的經營者、投資人、財務總監和管理團隊等也可以通過投資收益管理準確、及時的了解開發項目的利潤、收益率等數據。

二、投資收益管理存在的問題

投資收益管理中存在的問題體現在以下幾點：（1）大多數房地產企業經營者對投資收益的管理缺乏正確認識，僅僅重視投資前的測算，不重視建設過程中的跟蹤管理，導致管理不全面。（2）很多經營者即使實現了全面管理，經營者、投資人、財務總監和管理團隊在管理過程中沒有正確分析項目指標的變化，如進度計劃、成本、項目設計、項目配置標準、市場環境、消費需求、資金計劃、收入等的變化，使建設過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數房地產企業對投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數據收集起來較困難，開發項目的各個部門缺乏緊密的相互協作，項目數據得不到長期積累，不能對市場環境和消費需求進行準確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產企業缺乏對投資收益的動態管理，沒有建立起管理數據模型，導致動態管理可靠性較低，管理模糊。

三、加強投資收益管理的建議

1、加強管理意識和力度

房地產企業經營者應當正確認識投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標和管理價值，并以實現管理目標和管理價值為發展目標全面執行投資前的測算和建設過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實現自身的管理價值，保證企業的長期、穩定、持續發展。房地產企業領導層應當正確認識投資風險的各類因素，包括政治風險、社會風險、自然風險、技術風險、內部管理決策風險和經濟風險。其中政治風險包括經濟體改、產業政策、土地使用制度的改革、相關法規政策變化等。經濟風險包括財務、市場供給、地價等。內部管理決策風險包括項目種類選擇、項目選址、投資方式等。

2、建立投資收益的管理模型

房地產企業領導層應當根據自身的企業經營策略、發展戰略目標及管理模式建立適合本企業發展的投資收益管理模型。投資前的測算內容包括前期開發、主體安裝、土地費用、主體建筑、開發間接費、園林環境、社區管網、配套設施等。建立時需要遵循以下幾點原則：（1）選取具有一定管理價值的模型核心指標；（2）管理模型中的數據必須具有極強的邏輯性和準確性，為數據模型的計算提供準確、可靠、清晰的數據支撐。（3）各個部門的工作人員應當對已經發生的數據進行積累，在積累過程中相互配合，提高實時積累能力，并對未發生的數據進行縝密、可靠的預測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對項目的管理、控制和指導造成影響，一旦項目出現糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制。回顧周期以一季度一次為宜。

結束語：

房地產產業具有涉及范圍廣、資金周轉較慢、建設周期較長、投資金額較大等特點，受國家有關政策法規的宏觀調控和約束[3]。在建設過程中，很多外界因素會對開發項目的資金流動、開發周期、銷售計劃和投資成本等造成影響，進一步影響開發項目的投資收益。加強開發項目投資收益的管理有利于實現企業長期戰略發展目標。本文簡單分析了房地產開發項目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點建議，供學者參考。

參考文獻：

[1] 汪恭懷，尹雙輝，黃文瑾，楊輝，劉學應.房地產開發項目投資分析[J].鄉鎮經濟研究，2012，14（21）：58-59.

[2] 尚佑軍，劉湘濤，靳野，滿自萍，言齊，王炳山.房地產開發項目投資決策階段的成本管理研究[J].經營管理者.2013，13（12）：63-64.

[3] 楊永連，鄭海學，魯祥安，孫滔.淺析房地產開發項目中的成本控制與管理[J].建筑經濟，2012，14（17）：55-56.