淺析房地產(chǎn)行業(yè)的景觀設(shè)計(jì)管理

摘要：優(yōu)秀的園林景觀可以成為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志，甚至可以成為一個(gè)品牌的形象。在下面的文章中，我將結(jié)合自身的工作情況，簡單分析一下房地產(chǎn)行業(yè)中的景觀設(shè)計(jì)管理。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理 成本控制 工程管理 制定 執(zhí)行

0 引言

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，客戶對(duì)樓盤的要求，由前些年的只重外觀、實(shí)用，發(fā)展到現(xiàn)在注重整體風(fēng)格、景觀、內(nèi)部格局和外部環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在景觀樓盤中，大到廣場小到鋪路石子，無處不體現(xiàn)著景觀設(shè)計(jì)師的藝術(shù)修養(yǎng)。高明的景觀設(shè)計(jì)師具有點(diǎn)石成金的能力，能夠提升整個(gè)樓盤的品質(zhì)和價(jià)值。

1 景觀設(shè)計(jì)管理與房地產(chǎn)成本

1.1景觀成本控制難點(diǎn)問題

景觀建設(shè)成本在總開發(fā)成本中所占比重較小，往往不被引起重視，作用被忽視。行業(yè)技術(shù)規(guī)范相對(duì)不夠完善，成本預(yù)算無完備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算依據(jù)。工程材料資源有限，價(jià)格長期看漲，如大型喬木等。同時(shí)，景觀具有較強(qiáng)的感官性，每個(gè)人判斷標(biāo)準(zhǔn)不完全統(tǒng)一，管理人員的專業(yè)素質(zhì)很大程度會(huì)影響景觀最終效果。

1.2設(shè)計(jì)成本控制與預(yù)算管理要點(diǎn)

景觀成本控制中應(yīng)注意避免極端化管理，確保景觀效果的同時(shí)，兼顧經(jīng)濟(jì)性與可實(shí)施性，確定合理的目標(biāo)成本預(yù)算，細(xì)化項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算中的景觀工程成本預(yù)算。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中提出詳細(xì)限額設(shè)計(jì)要求，加強(qiáng)施工圖紙審查，減少后期設(shè)計(jì)修改和現(xiàn)場變更，實(shí)行過程成本動(dòng)態(tài)控制管理，及時(shí)修正。

1.3 景觀工程建設(shè)成本與產(chǎn)品銷售價(jià)格

環(huán)境景觀是住宅產(chǎn)品的一個(gè)重要組成部分，住宅產(chǎn)品競爭力的多元化延伸需要景觀介入。當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境的低迷，需要加強(qiáng)樓盤景觀的營造，吸引消費(fèi)者購買。景觀建設(shè)成本與產(chǎn)品銷售價(jià)格具有聯(lián)動(dòng)作用，應(yīng)提倡相對(duì)成本目標(biāo)控制的原則，不能盲目低價(jià)成本控制。例如：每平方米多投入50元景觀成本，至少可提升100元房價(jià)。

2 設(shè)計(jì)管理與工程管理的統(tǒng)籌

2.1設(shè)計(jì)管理和工程管理的沖突

首先，由于開發(fā)公司中各部門的設(shè)置職能不一致，因此職員素質(zhì)及工作關(guān)注度不同，同時(shí)景觀施工存在現(xiàn)場二次設(shè)計(jì)的現(xiàn)象，受現(xiàn)場施工管理人員的影響較大。其次，景觀施工現(xiàn)場地形變化較大，圖紙可能與現(xiàn)場實(shí)際不一致，存在諸多結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際的設(shè)計(jì)變更。另外，工程現(xiàn)場進(jìn)度與設(shè)計(jì)意圖體現(xiàn)的不一致，可能會(huì)出現(xiàn)意見分歧。

2.2設(shè)計(jì)管理與工程管理的有機(jī)統(tǒng)籌整合

在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，加強(qiáng)圖紙細(xì)化。施工中及時(shí)反饋和解決工程施工中的技術(shù)問題，盡量減少人為原因引起的變更。建立設(shè)計(jì)與工程定期交流制度，也可以臨時(shí)成立統(tǒng)籌小組，加強(qiáng)管理協(xié)調(diào)。

3景觀設(shè)計(jì)管理規(guī)范的制定和執(zhí)行

3.1景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)包括：設(shè)計(jì)管理制度、設(shè)計(jì)文件規(guī)范、產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、材料部品選型、工程樣板及驗(yàn)收。完善設(shè)計(jì)管理制度和規(guī)范設(shè)計(jì)文件是首要工作，有利于提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)效率，避免人員變動(dòng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量造成影響。產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是難點(diǎn)，需要建立龐大的設(shè)計(jì)資料和設(shè)計(jì)信息庫。材料部品選型、工程樣板及驗(yàn)收是重點(diǎn)，是實(shí)施效果的保證。

3.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)包括：景觀材料標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)圖集的整理匯總、完善和更新；常用硬景材料的收集，樣品管理；區(qū)域植物資料庫的建立和定期完善；新材料、新工藝的可行性應(yīng)用研究和試驗(yàn)。

3.3設(shè)計(jì)評(píng)審制度

設(shè)計(jì)評(píng)審制度可有效減少設(shè)計(jì)管理中的決策失誤，對(duì)設(shè)計(jì)錯(cuò)漏進(jìn)行及時(shí)修改和補(bǔ)充。設(shè)計(jì)評(píng)審需各專業(yè)人員參加，主要應(yīng)包括：設(shè)計(jì)管理人員、工程管理人員、成本人員、營銷人員、客服人員等。由專業(yè)人員認(rèn)真討論后形成有效紀(jì)要，對(duì)后續(xù)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)行專人專責(zé)。

設(shè)計(jì)人員應(yīng)在施工期間長期駐扎現(xiàn)場，并定期組織工程樣板及總體小區(qū)域效果評(píng)審。

3.4產(chǎn)品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

景觀產(chǎn)品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主要包括材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和圖紙審查提供依據(jù)。景觀材料主要?jiǎng)澐譃榫坝^硬景材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、景觀植物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、景觀安裝材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)加強(qiáng)裝飾工藝和植物效果驗(yàn)收。材料驗(yàn)收與工程驗(yàn)收有機(jī)結(jié)合，需前后一致。

3.5材料樣板和工程樣板

景觀材料和工程樣板制度，是確保景觀效果非常必要的措施。工程施工前進(jìn)行材料封樣，由設(shè)計(jì)部確認(rèn)。植物施工進(jìn)行苗木選型，拍攝照片存檔或現(xiàn)場編號(hào)。樣板確認(rèn)由設(shè)計(jì)部與工程部共同參加，作書面記錄。

3.6景觀專業(yè)與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)

景觀材料和建筑材料在色彩和質(zhì)感上要呼應(yīng)協(xié)調(diào)。景觀小品、景觀植物與建筑主體的體量、尺度、比例的協(xié)調(diào)。充分考慮主要車行、人行出入口設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性，考慮用景觀設(shè)計(jì)語言進(jìn)行強(qiáng)化。核對(duì)管網(wǎng)的走向、標(biāo)高等，避免重復(fù)施工或者施工錯(cuò)誤，合理減少管井?dāng)?shù)量。周界防護(hù)要與景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，提前解決管線預(yù)留預(yù)埋的問題。

3.7質(zhì)量缺陷的預(yù)防與消減

為了防止工程返工及不必要的設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生，設(shè)計(jì)成果需分階段進(jìn)行審核，在圖紙會(huì)審時(shí)將存在問題提前消解。配合現(xiàn)場相關(guān)部門及時(shí)處理現(xiàn)場問題。項(xiàng)目工程完工后，以書面報(bào)告形式進(jìn)行總結(jié)。

3.8后期效果調(diào)整與維護(hù)

由于景觀施工往往受氣候條件影響較大，導(dǎo)致間斷性工期較緊，因此景觀工程施工中需要在后期進(jìn)行現(xiàn)場效果調(diào)整，調(diào)整周期一般為三個(gè)月左右。物業(yè)的后期養(yǎng)護(hù)及管理對(duì)景觀的效果影響巨大，若苗木在施工單位的養(yǎng)護(hù)期內(nèi)，無人打理、修剪，最終植物長勢凌亂，影響景觀效果。物業(yè)管理需控制車行及停車，避免出現(xiàn)車輛破壞種植的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)損壞、死亡的樹苗及時(shí)進(jìn)行更換。

小區(qū)內(nèi)地面鋪裝及立面飾面也需要物業(yè)維護(hù)其整潔，對(duì)損毀部分進(jìn)行修整。

4 結(jié)束語

居住區(qū)園林景觀是住戶對(duì)居住區(qū)的基本要求，幽靜美麗的環(huán)境是住戶的公共場所，它可以增進(jìn)人們視覺的舒適感，滿足居民對(duì)室內(nèi)外空間心理的及生理的需求，對(duì)當(dāng)前的房產(chǎn)消費(fèi)有積極的促進(jìn)作用。 居住區(qū)中的景觀效果如何，可間接決定企業(yè)利潤的多少，由于景觀設(shè)計(jì)是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的內(nèi)容，需要既懂專業(yè)設(shè)計(jì)又了解施工工藝的專業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程，以確保景觀設(shè)計(jì)意圖在具體項(xiàng)目實(shí)施中的完美體現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

1、張舟 《房地產(chǎn)園林景觀建設(shè)研發(fā)與設(shè)計(jì) 》 天津大學(xué)出版社，第一版（2012年4月1日）

2、陳麗莉《淺談房地產(chǎn)園林景觀工程建造》《湖南林業(yè)科技》雜志社，2005年第32卷第5期