土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題淺析

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式逐步興起，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。新形勢(shì)下，如何能借勢(shì)發(fā)力，創(chuàng)新一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式，有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，將成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】一級(jí)開(kāi)發(fā)、盈利模式、風(fēng)險(xiǎn)淺析

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作模式的發(fā)展及演變趨勢(shì)

（1）政府壟斷開(kāi)發(fā)模式

政府壟斷開(kāi)發(fā)模式是政府指定開(kāi)發(fā)企業(yè)或者以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

此模式可以保證政府完全控制地價(jià)，同時(shí)確保土地開(kāi)發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。該模式主要缺陷是政府的土地開(kāi)發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

（2）企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式

企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式又稱(chēng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，政府首先將待進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定，對(duì)協(xié)議范圍內(nèi)土地實(shí)施包括拆遷安置補(bǔ)償，公建配套設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，使協(xié)議范圍內(nèi)土地達(dá)到建設(shè)條件，再面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，在獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益的同時(shí)，既保證了企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可獲取土地在未來(lái)升值給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)厚收益。但該模式不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力降低。

（3）政府主導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作模式

由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是指政府“抓兩頭，放中間”。“抓兩頭”即由政府控制土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃，“放中間”，即充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

這種模式中，政府根據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開(kāi)發(fā)的土地按照“熟地”出讓?zhuān)崆按_定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價(jià)款用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。政府通過(guò)招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開(kāi)發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開(kāi)發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。

由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開(kāi)發(fā)資金壓力，是我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要發(fā)展趨勢(shì)。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)自身獲利

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)自身獲利。 在各項(xiàng)成本費(fèi)用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中有難度。

此外，整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對(duì)于大面積的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏。

2、土地增值收益共享

某些城市實(shí)行了在政府、開(kāi)發(fā)商和原使用者等各個(gè)主體之間按一定比例分享增值收益的機(jī)制。這樣，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有：

A投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過(guò)提高生態(tài)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。如改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。

B投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過(guò)提高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。如配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車(chē)場(chǎng)等。

C第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店，帶動(dòng)周邊地塊升值，實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)互動(dòng)。

3、公共配套設(shè)施持有經(jīng)營(yíng)

在某些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中， 政府允許土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。被授權(quán)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力。

4、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得部分二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該模式要求一級(jí)開(kāi)發(fā)商具有卓越的二級(jí)開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)。

三 、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題淺析

本文通過(guò)引用流程圖法，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理。

1、編制規(guī)劃階段

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受控制性詳規(guī)影響較深。控制性詳細(xì)規(guī)劃的制定以城市總體規(guī)劃為依托。通過(guò)控制性詳規(guī)可確切統(tǒng)計(jì)出可供出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積及公建配套設(shè)施建設(shè)體量。保持控制性詳規(guī)的穩(wěn)定性，排除政府機(jī)構(gòu)因公共利益等原因縮減可供出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積，擴(kuò)增公建配套設(shè)施建設(shè)工程量的可能性，是企業(yè)投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。

2、土地報(bào)征及轉(zhuǎn)用階段

政府按照城市政規(guī)劃所設(shè)定的條件，通過(guò)行政審批對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行征收，將集體土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地性質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的根本改變。土地報(bào)征環(huán)節(jié)包含農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批及土地征收審批兩部分。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常因新增建設(shè)用地指標(biāo)配給不到位，或因取得報(bào)征批文存在障礙而進(jìn)展緩慢，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

3、安置拆遷補(bǔ)償階段

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拆遷安置補(bǔ)償環(huán)節(jié)一般采取政府主導(dǎo)，或政府授權(quán)委托土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施。其中拆遷安置補(bǔ)償辦法是進(jìn)行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及收益的關(guān)鍵政策性因素。然而，此階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往無(wú)操控的主動(dòng)權(quán)，進(jìn)而缺乏對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和節(jié)奏的有效控制。

4、土地出讓階段

經(jīng)營(yíng)性用地必須以招、拍、掛的形式出讓?zhuān)瑳Q定了土地出讓環(huán)節(jié)市場(chǎng)化的特點(diǎn)。加之國(guó)家調(diào)控政策不斷出臺(tái)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。如土地出讓之時(shí)恰逢進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退或政策性限控階段，土地市場(chǎng)的波動(dòng)必將對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生不利影響。

5、還遷房及公建配套建設(shè)階段

還遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模大，動(dòng)輒上百萬(wàn)平米項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，因此項(xiàng)目建設(shè)安全及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)度極高。

6、收益實(shí)現(xiàn)階段

收益實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)是企業(yè)投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終目的，也是企業(yè)投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)。企業(yè)投資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終收益如何確認(rèn)，“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現(xiàn)，明確以上問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出投資決策的關(guān)鍵所在。

四、建議和結(jié)論

1、優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本

一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地整治和儲(chǔ)備過(guò)程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對(duì)口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。

2、加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在價(jià)值

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。

3、把握行業(yè)波動(dòng)周期，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏

在把握行業(yè)波動(dòng)周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)形勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從而提升區(qū)域土地價(jià)值。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量安全

質(zhì)量安全無(wú)小事，特別是對(duì)于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設(shè)過(guò)程中，需要土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高思想認(rèn)識(shí)，牢固樹(shù)立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理力度和管理水平，確保工程建設(shè)質(zhì)量和安全。

參考文獻(xiàn)

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