關于不動產登記審查模式的研究

摘要：隨著現代化的推進和市場經濟的發展，我國的不動產種類和不動產的數量與日俱增，與此同時人們的法律意識逐漸的增強，我國的社會主義法律不斷的健全，因此不動產登記審查模式開始出現。本文首先對不動產登記審查模式的內容和研究的價值進行分析，其次具體分析不動產登記審查的兩種具體模式，最后提出不動產登記審查模式的合理化建議。

關鍵詞：不動產；登記審查模式；規范化

不動產是相對于動產而言的一種個人或者集體的產權，強調財產和土地的依附關系，主要包括房屋，土地和勘探權等。在去年我國剛剛確立對不動產的統一登記制度，通過不動產統一登記制度可以使我國的不動產產權更加的清晰，有利于國家宏觀調控政策的發揮，不動產登記審查模式是對不動產審查登記的有益探索，因此在現代化建設的過程中需要重視不動產登記審查模式的研究。

一、不動產登記審查模式的內容和研究價值

（一）不動產登記審查模式的內容

不動產登記審查模式是針對不動產的登記進行必要的實質性和書面性審查的方式。由于不動產本身有著固定性，數量有限，價值高，不易變更和長久使用的優勢，因此對不動產登記的審查模式研究就顯得十分的重要，不僅要符合法律的相關要求，還要注重審查的程序性。不動產的登記審查是依申請的審查，只有申請人對不動產提出登記申請的情況下，才能根據申請人的申請進行不動產的登記審查。

不動產的登記審查本身是一種法律行為，因此針對不動產的登記審查要符合法律的規定。一是審查程序的合法，不動產的審查登記有嚴格的法律程序，針對申請首先要做出申請的受理或者不受理的行為，不受理行為還要有必要的解釋。受理要根據法律的相關規定對具體的不動產登記進行審查，這就涉及本文的審查模式問題。其次要根據登記審查的結果對不動產的登記申請行為作出一定的處理，將處理結果以法律的形式發給不動產申請人。二是登記審查的主體要合法，登記審查的主體是我國的不動產相關登記審查部門，只有登記審查的主體合格，作出的登記審查決定才有法律效力。三是登記審查的模式合法，不動產的登記審查主要有書面審查和實質性審查的方式，二者缺一不可，針對不動產登記行為，首先要對書面申請材料進行審查，書面材料審查合格再進入實質的審查。

（二）不動產登記審查模式研究的價值

不動產登記審查模式在我國有著重要的研究價值。首先，我國的不動產登記審查模式才剛剛起步，理論研究不成熟，需要針對不動產登記審查的現狀進行具體的研究，制定符合我國發展實際的不動產登記審查新模式。其次，通過不動產登記審查模式的研究為我國的不動產糾紛案件提供更多的法律保障，不斷完善我國的不動產登記審查模式。最后，通過不動產登記審查模式的研究為我國的不動產的變更和不動產權的確立提供依據，有利于摸清我國的不動產家底，促進物權法律的完善。

總之，不動產登記審查模式需要在法律的規定下進行審查和登記，不動產的登記審查模式研究的價值很大，有利于摸清我國的不動產家底，促進我國的不動產登記朝著規范化和法制化的方向邁進。

二、不動產登記審查模式

（一）形式上的不動產登記審查模式

形式上的不動產登記審查模式是對不動產的材料的審查，并針對不動產進行實際的確認和審核，主要對不動產申請人的申請進行必要的審查。

一是審查材料的完備程度，任何法律材料的審查工作最首要的工作就是對材料的完整度進行必要的審查，不動產的登記需要相關的不動產證明、不動產申請人的個人相關證明、不動產登記審查的相關申請材料，同時還要有對不動產的具體介紹、不動產權的相關證明和不動產變更說明等材料，不動產的登記材料十分的龐雜，需要不動產登記申請人提前了解，確保提交材料的全面和完整。如果材料不夠完整會將材料退回，還需要進行重新審核，審核的程序十分的費時費力。

二是審核不動產登記材料的合法性，對不動產的登記需要不動產的材料具有法律效力，才能保證材料不動產登記的有效性。相關機關必須對不動產登記的申請材料進行合法性的鑒定，對不動產申請人出具的材料進行合法性的確認，對材料的法律效力進行具體的認證，確定材料的合法有效。

（二）實質上的不動產登記審查模式

為了確保不動產登記審查的切實有效，必須對不動產的登記進行實質性的審查。針對不動產登記的申請材料進行實地的法律調查，仔細確認材料的真實性和合法性。

1、不動產登記審核的專業核實工作，對不動產的登記材料，需要專門的人員進行實地查勘或者詢問核實的方式，確認申請材料的真實性和有效性，比如針對申請人的個人信息可以和當地的公安機關和派出所進行核實，確定申請人身份的合法。

2、不動產登記審核的實地審核工作，由于不動產具有不能移動的優勢，這就為我們的審核提供了便利，針對不動產的登記可以到相關不動產管轄區域和不動產的主觀部門進行材料真實性的核實，從事實上確保申請材料的真實性。

不動產登記審查的模式主要是分為兩種，一種是形式上的審查，一種是對不動產登記的實質性審查，無論是形式上的審查還是實質上的審查都是十分的必要，二者并不是選擇性的關系，而是程序上的先后關系。

三、不動產登記審查模式的合理化建議

（一）管轄范圍和審查內容的協調

不動產登記的審查工作十分的繁瑣，需要司法部門和公安行政部門的密切配合，因此要注意不動產的管轄范圍的分配和審核內容的協調。一是管轄范圍的分配，我國物權法對不動產的管轄范圍有著具體的規定，不動產一律歸不動產所在地管轄，因此不動產的登記審查工作就要格外的注意管轄權的權屬分配，嚴格按照法律的規定執行。二是審查內容的協調主要是指審查機關的協調，司法機關根據不動產登記的申請對材料進行審查，在審查的過程中要注意公安機關和行政機關的配合，從而提高不動產登記審核工作的效率。

（二）合法性和合理性結合

不動產登記審查模式需要注重審查的合法性同時也要兼顧登記審查的合理性。一是注重不動產登記審查模式的合法性研究，注重對不動產登記審核模式的法制化探索。二是注重不動產登記審查模式的合理性研究，不動產的登記審核是司法機關和行政機關共同配合的結果，這就需要進行合理化研究，充分考慮申請人的實際，不斷提高不動產登記審查的效力。

（三）國家規范與個人參與相結合

不動產的登記審查模式的研究需要國家的規范和個人的參與，二者的配合才能將不動產的登記審查模式帶向規范化的軌道。一是國家需要制定相應的法律規范，確立不動產統一登記制度，保證制度在法律的規范下得到落實。二是個人要積極的參與到不動產登記審查的規范中來，對個人不動產登記要符合國家的相關規定，同時登記過程要嚴格遵守物權法，保證個人不動產走上法制化的軌道?？傊?，不動產登記審查模式的探究需要國家的規范也需要個人的參與，只有在二者的密切配合下才能將我國的不動產登記審查模式落到實處。

結束語：

不動產登記審查模式的研究能夠促進我國的物權法不斷的完善，摸清我國的不動產權的具體情況，從而為現代化建設提供更加穩定的社會環境。

參考文獻：

[1] 趙一丁.我國不動產善意取得制度中關于不動產登記審查模式的研究[J].中國海洋大學學報，2012，24（3）：16-18.

[2] 洪樂偉.關于不動產登記審查模式的研究[J].北京師范大學學報（人文科學版），2013，12（2）：10-12.

[3] 馬一博. 我國不動產審查登記模式的困境與對策研究[J].山東政法學院學報，2013，13（2）：12-13.

作者簡介：吳金冬，男，2005年畢業于中國人民大學繼續教育學院，1997年就職于鹽城市房產交易登記中心，經濟師，主要從事房屋登記與現場查勘工作。