基于商業地產成本控制要點探析

【摘要】本文首先分析了商業地產項目歷經的各周期及成本控制的要點，然后提出了成本控制的具體策略。在激烈的市場競爭條件下，做好商業開發項目的成本控制，不僅能夠提高企業自身經濟效益、提升企業競爭力，也對促進市場經濟的健康發展具有重要的意義。本文在此提出了自己的觀點，可供同行參考。

【關鍵詞】商業地產；項目開發；成本控制；分析；措施

前言

商業地產開發企業必須樹立科學的優化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優化各階段成本，達到成本管理的最優，以優異的成本領先戰略取得較高的經濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。做好成本控制，爭取項目效益的最大化，是企業項目經濟投資的最終目標。而對于房地產開發企業，由于所處的激烈的市場競爭環境，這更要求企業做好內部管理，加強成本控制，以提高房地產開發企業自身的競爭力和優勢。由于企業發展的階段和環境背景的差異，在進行成本控制時，應采取適合企業自身特點的措施和方法，以遵循法律和規范為前提，運用現代化成本控制的措施，來實現企業效益、同時也是社會效益的共同目標。

一、房地產開發企業在商業地產項目開發全過程的成本和費用分析

1、商業地產的開發產品成本包含的費用：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；基礎設施費；建筑安裝工程費；公共配套設施費；開發間接費用。

2、另有不計入開發產品成本，而直接體現為當期損益的開發過程產生的期間費用：包括銷售費用、管理費用和財務費用。

二、商業地產項目的開發周期以及各階段期間成本控制的要點分析研究

1、在項目孕育期的成本控制。①做好市場分析和項目財務評估。當投資決策確定具體的項目開發地點后，在項目開發建設過程開始以前，有一些前期工作需要做好包括：獲取土地的使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的制定；項目報建；籌措資金等等。②做好市場調研和可行性研究，包括完整的項目投資估算、項目經濟效益測算，并考慮項目投資的機會成本。可行性研究的準確與否直接關系到項目投資的效益，可行性研究報告所確定的各項初步技術經濟指標將直接決定整個項目的投資。另一方面，開發企業還要做好項目報建工作，爭取有利的規劃條件，控制相關成本費用。這個時期成本控制的重點在于進行前期的費用、成本和利潤估算，明確項目的可行性，準確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業損失，同時充分提高資源的利用率，用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。

2、在項目培養期的成本控制。這是成本控制的重要階段，主要體現在對地產項目的設計過程的控制。在設計過程中，既不要片面強調節約，又不要只重技術而忽視經濟成本。商業地產項目在這個時期所采取的各種成本控制措施和降低成本的方法是：做優化方案選擇、進行設計招標、進行設計概算和施工圖預算的編制和審查等，以降低開發項目的建筑安裝工程費用和企業的實際支出成本，最終實現預期經濟效益。

3、在項目成長期的成本控制。這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。①嚴格按照工程量清單的報價方式實現招標。②加強施工現場的管理和控制，盡可能減少設計變更，切實把好設備、材料的質量及價格關。這一階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段，對開發項目投資成本控制起著重要作用。③市場營銷階段的成本控制，這屬于商業地產項目成長后期階段的控制。房地產公司的市場營銷是使房地產商品實現其價值的過程，是房地產開發企業實現利潤的重要階段。市場營銷階段的成本控制內容主要包括管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金這幾個方面。隨著房地產市場的不斷發展，在產品推廣、合同登記、產權辦理等各個銷售環節上的成本費用呈現出日趨上升的態勢，銷售成本占整個房地產項目總成本的比例逐步增大。這更加需要使用更好的方法、做出更優的決策來控制銷售階段的成本。企業要制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確；做好成本預測，挖掘內部潛力，采取有效措施，進行投資成本控制：加強現場管理，杜絕不合理現象的產生；加強合同管理，控制工程投資成本；竣工決算階段的投資控制，要做到工程量計算既不遺漏，也不重復，套用定額公平、合理，材料價格有據可依，即保證“量”與“價”的準確、合理；推行分階段決算，提高決算的層次性和合理性施工階段，推行分階段決算，最后竣工總決算。在施工建設階段的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。

三.對商業地產項目開發成本控制的策略分析研究

商業地產開發的施工階段成本管理是整個商業地產開發項目的關鍵環節，是對前面的目標和設計最終實現的過程。為了確保達到最初設定的成本預算，投資公司要認真嚴格對待此過程的經濟問題，最大限度的控制商業地產開發成本，以獲得最大的經濟效益。

1、在市場競爭激烈的條件下，為適應成本、價格在項目開發過程中的變化，要全面地在工程項目整個周期內監控其建造成本和營運成本，盡可能地降低開發項目的總成本：以市場定位確定項目決策；優選設計方案降低成本；根據市場競爭確定工程造價，加強施工過程的控制，加強工程審計與竣工決算；做好銷售費用預算與策劃。

2、企業應該樹立成本的系統管理觀念，將企業的成本管理工作視為一項系統工程，強調整體與全局，對企業成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析與研究。企業成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關，他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本控制的主體應該是全員概念，企業內部所有職工都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

3、為使開發產品在市場上具有更大的競爭力，成本管理不能再局限于房屋的建設過程，而應該將視野向前延伸到產品的市場、行業內的發展態勢以及房屋的設計，向后延伸到產品的使用、維修及處置。

4、在成本控制具體措施和保障機制方面，可通過強化企業管理，構建完善的內部控制體系來推動成本控制。并加強企業的監督機制，包括從內部各部分間的監督，和外部專業機構的監督如施工監理、投資監理等。

5、優化施工方案。優化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應組織專家對施工方案進行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現場施工的實際情況，遇到技術等問題不要自己武斷決定，要咨詢現場工程師科學解決，努力尋找節約商業地產開發投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。

6、建立材料詢價制度，嚴格把握項目材料成本。商業地產開發的工程材料費用一般要占總開發60%的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應該設立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質量的前提下，達到成本最低。尤其在發生設計變更的情況時，投資公司更應該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業地產開發費用額度，避免產生超預算現象。同時，做好投資公司對商業地產開發項目的支付控制和管理，防范出現現金流缺口給投資公司造成財務風險。

四、結語

在市場經濟日益成熟的環境下，對項目進行成本控制已成為企業發展的重要舉措，對企業成長有著十分重要的意義。對房地產商業項目的成本控制，不僅降低了企業開發成本、獲得了更大的經濟收益，也對增強企業的競爭力和完善企業的內部管理起到了重要作用。本文以上談了談自己的一些觀點和看法，可供參考。