國有控股物業(yè)公司存在的問題及對策研究

摘要：隨著市場經濟的發(fā)展，物業(yè)公司的競爭越來越激烈，國有控股物業(yè)公司在經營管理方面存在的問題日益凸顯，嚴重制約了自身的發(fā)展。本文從分析國有控股物業(yè)公司存在的問題入手，找出了公司管理規(guī)章制度不完善、“一言堂”現象嚴重、市場競爭能力不足、營銷策略滯后和職工素質低等制約自身發(fā)展的問題，針對這些問題，從完善企業(yè)內部監(jiān)管體系、實施品牌戰(zhàn)略、構建核心競爭力等方面提出了相應的解決措施，希望能為我國國有控股物業(yè)公司的發(fā)展提供借鑒作用。

關鍵詞：物業(yè)公司 國有控股 經營管理

1 前言

2003年國務院正式頒布了《物業(yè)管理條例》，對于物業(yè)管理的規(guī)范化和房屋所有人的合法權益的維護都有著重要的意義。由于我國的物業(yè)管理發(fā)展較晚，發(fā)展進步的時間也相對較短，物業(yè)管理過程的矛盾日益尖銳。

國有控股物業(yè)公司是我國物業(yè)公司的重要組成部分，在過去該類物業(yè)公司充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，公司管理也比較順暢。但隨著房地產市場的空前繁榮，人們對物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司越來越不適應市場的需求，公司經營管理方面出現了這樣或那樣的問題，這些問題主要表現在物業(yè)管理程序、收繳物業(yè)費等制度實施上的缺陷；物業(yè)一言堂問題嚴重，股份制的實施還未健全，高層管理的矛盾非常明顯；物業(yè)管理人員的素質還待進一步增強，管理層缺乏與物業(yè)所有人的溝通協同，物業(yè)管理處于單項管理的局面；物業(yè)競爭力缺乏，宣傳機制還未進一步健全和完善，物業(yè)管理的橫向競爭存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的問題，并對其進行了探討，并且提出了相應的對策建議。

2 國有控股物業(yè)公司內涵及其業(yè)務分類

國有控股物業(yè)公司是指由國家機關主控股份，經營管理人受物業(yè)所有人的委托，依托國家有關法律規(guī)定，按照合同和契約行使管理權，運用現代管理的科學技術，以經濟手段對物業(yè)實施統一管理，并為居住者提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟價值的企業(yè)。

國有控股物業(yè)管理的業(yè)務可分為四類：（1）基本業(yè)務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養(yǎng)和維護；（2）專項業(yè)務類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理等；（3）特色業(yè)務類：包括特約服務和便民服務；（4）經營業(yè)務類：房屋中介服務、裝修服務等。

3 國有控股物業(yè)公司存在的主要問題

隨著國家對物業(yè)市場的不斷規(guī)范，以及人們對高質量物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司在經營管理方面出現了種種弊端，嚴重制約了自身的發(fā)展。

3.1 公司管理規(guī)章制度不完善

一是產權制度不清，機制不順。當前，國有控股物業(yè)公司的人、財、物被上級公司所實際控制，整個物業(yè)公司抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)進行經營。造成這些結果就在于產權制度的僵化不清，管理階層思想觀念陳舊腐化，管理階層主觀能動性差，員工吃大鍋飯得現象還存在，市場經濟運作效率低下。二是資金管理制度不嚴，增值潛力不大。目前，國有控股物業(yè)公司的規(guī)模不能達到國家級水平，公司的資金使用常常受到上級限制，難以形成自我產業(yè)資金積累，加之公司的資金管理制度單一，企業(yè)增值潛力不大。三是管理主體的混亂無序。國有控股物業(yè)公司所轄住宅小區(qū)的管理主體有業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用者等，同時社區(qū)居委會也具有指導監(jiān)督的作用。在具體權利和職能劃分時，沒有細化、具體化、責任化，關于權利義務糾紛的案件頻頻出現。四是物業(yè)服務制度標準沒有界定。在具體經營過程中，國有控股物業(yè)公司沒有對服務質量標準進行界定，對服務內容也沒有進行有效的效績考評，對物業(yè)管理質量糾紛沒有提供形而有效的完整依據，導致了物業(yè)糾紛隱患較多。

3.2 管理責任界定不清，“一言堂”現象嚴重

“一言堂”現象主要集中在以下三個方面，一是股權相對集中，國有控股物業(yè)公司的大部分股份掌握在董事局手中，從客觀上助長了物業(yè)管理公司管理層“一言堂”問題。其主要危害是削弱了市場調劑的作用和公司監(jiān)事會作用難以發(fā)揮。二是由于公司“一言堂”現象的嚴重存在，導致了中高層管理既害怕不聽指揮被開除，又害怕聽指揮了還是沒效果仍然被批評，人員職工互相推卸責任，而不履職盡責。三是任職制度存在虛化，作為國有控股物業(yè)公司應該進行高效、公平的人才任用機制，然而公司管理階層對其進行了暗中操控，提前擬定了“關系戶”，嚴重違背了公司職工任用制度。

3.3 市場競爭能力不足

一是公司的市場定位還不夠明確，物業(yè)管理服務對象沒有針對性；二是沒有選擇合適的價值鏈增值環(huán)節(jié)，即基本服務專業(yè)化、管理集成化、增值服務三個步驟；三是沒有設置合理的成本核算程序，導致成本開支較大，浪費現象明顯；四是人才資源不豐富，特別是在人才聘用和選拔、升職和獎勵方面做的還不盡人意；五是自身文化建設存在短板，市場競爭缺乏張力。

3.4 營銷策略滯后

一是營銷理念落后，當前國有控股物業(yè)公司的營銷還未改變傳統的計劃經濟理念，仍存在推銷第一的錯誤思想；二是市場調研不夠準確，忽略了調研對于物業(yè)公司的重要作用；三是營銷誠信度較低，在通過廣告宣傳的過程當中，沒有建立大眾的市場認知度，甚至還存在弄虛作假的現象，給物業(yè)公司帶來了嚴重的負面形象；四是營銷策略缺乏創(chuàng)意和內涵，對于重點客戶缺少必要的信息跟蹤、反饋和及時調整。

3.5 職工整體素質水平不高

一是團隊精神不足。目前，國有控股物業(yè)公司的職工還沒有形成一種相對獨立、集中合作的理念，個體意識過于強烈，一個小團隊的管理目標不能達到一致，散、亂、雜的現象還比較明顯。二是敬業(yè)精神缺失。作為一個企業(yè)，職工的敬業(yè)精神能夠反映出公司的管理質量、決定公司的長遠發(fā)展程度，而國有控股物業(yè)公司的職工目前嚴重缺失敬業(yè)精神，早退、遲到、完成工作打折扣的現象經常存在。三是管理才能不穩(wěn)定。首先是部分職工專業(yè)技能缺乏，集中表現在管理業(yè)務技能、 保障業(yè)務技能、宣傳業(yè)務技能的嚴重缺失；其次是職工管理質量影響因素較多，特別是家庭因素、情感因素和生活因素對其影響明顯；再次是少數職工長期工作懈怠，管理才能大幅度下降，無法勝任本職工作。

4 國有控股物業(yè)公司的改進措施

針對國有控股物業(yè)公司經營管理存在的問題，本文提出以下措施，主要包括明確內部監(jiān)管體系構架及職能、構建物業(yè)管理的核心競爭力、實施品牌戰(zhàn)略、提升員工素質水平。這些措施是解決國有控股物業(yè)公司存在問題的重要方法，也是國有控股物業(yè)公司高效運作和長遠發(fā)展的必然要求。

4.1 明確內部監(jiān)管體系構架及職能

一個公司監(jiān)管體系是否完善關鍵在于該公司是否有明確監(jiān)管體系，以及職能是否明確[1]。只有明確公司內部監(jiān)管體系構架和職能，公司管理制度才能完善，克服管理責任不清，杜絕“一言堂”的現象出現。完善國有控股物業(yè)公司的監(jiān)督體系，主要包括：一是監(jiān)事會。監(jiān)事會是近乎獨立、代表企業(yè)利益而行使監(jiān)督權力的部門機構。監(jiān)事會是完成信息交流和溝通的重要環(huán)節(jié)，并監(jiān)督著董事的職權使用情況，并管理著審計委員會等審計工作。監(jiān)事會的設立會增加國有控股物業(yè)公司內部監(jiān)督機制的相對獨立性。二是審計委員會。審計委員會主要由外部獨立董事組成，是平衡董事會與管理層之間的關系而設立的專有機構，因此審計委員會具有監(jiān)督和參與經營的雙重身份。三是內部審計部門。內部審計部門主要是參與物業(yè)公司管理的職能部門。在公司管理過程中，內部審計部門同時對審計委員會和管理層負責。

4.2 構建物業(yè)管理的核心競爭力

國有控股物業(yè)公司要想提高競爭力，最重要的是構建物業(yè)管理的核心競爭力。第一是市場定位要準確。物業(yè)管理要具備專業(yè)化水準，要對管理對象和細分市場具備針對性，要做到有所為，有所不為，只有這樣才能在細分市場的激烈競爭中時刻保持優(yōu)勢。第二是選擇合適的價值鏈增值環(huán)節(jié)。國有物業(yè)管理行業(yè)的基本增值功能具體而言可以分為三步：基本服務項目專業(yè)化操作、服務項目管理集成及增值服務。積極努力實現服務集成向知識型管理型的有效過渡，從實質因素上提升物業(yè)公司的市場生存和競爭能力。第三是不斷強化競爭能力。隨著物業(yè)消費群體的被服務、法律保護等思想認識不斷地引向深入，建立一套完整規(guī)范的物業(yè)管理機制、工作服務標準勢在必行，這樣可以大大增加企業(yè)的可信度，提升和加重企業(yè)的競爭力的砝碼。第四是合理設置成本，建立嚴謹有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)是無形產品生產，不需要原材料和工序，也不需要復雜的銷售環(huán)節(jié)，節(jié)省一份人工費、一萬元的管理費以及不必要的開銷都有助于增加企業(yè)資金流動和提高成本效率。

4.3 實施品牌戰(zhàn)略

現在最有效的營銷策略是品牌策略，因此，物業(yè)公司要塑造自己的品牌。品牌是企業(yè)差距的重要表現形式，它包括了消費者的消費體驗、感受、態(tài)度和認可等[2]。一旦品牌理念形成，就能夠讓企業(yè)形成無形的寶貴資產。因此，物業(yè)公司要從三個方面考慮實施品牌戰(zhàn)略。一是品牌戰(zhàn)略要準確定位。對企業(yè)實際情況真正摸清摸透，做到了如指掌。二是品牌戰(zhàn)略要高標準、全方位、專業(yè)化，不僅要提供工程、保安、租賃等常規(guī)性質的服務，而且還要按需進行接待、會議、餐飲等全方位的服務，搞好金融體系一體化。三是要引入國際質量標準體系，對企業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范運作、服務質量進行有效評估，增加物業(yè)服務的穩(wěn)定性和可發(fā)展性。

4.4 提升員工素質水平

人才是企業(yè)發(fā)展的關鍵，員工素質的高低決定在企業(yè)水平的高低，因此，只有選拔優(yōu)秀的人才，以及對現有員工實時進行培訓是國有控股物業(yè)公司發(fā)展的關鍵[3]。提升員工素質應從以下三個方面著手。

嚴格職工招聘程序。企業(yè)招聘是補充公司新鮮血液的重要步驟，也是提高公司職工整體素質水平的最根本途徑。職工招聘選擇應該注意：一是重點對應聘職工的顯性素質進行考察測量，這些因素包括了學習教育情況、人格氣質、溝通交流能力等。二是不可忽略隱性素質的考量。職工的發(fā)展并不是僅僅依靠文化素質和一般性工作能力，還與其個人經歷、情感生活、期望和目標有著密切關系，在招聘人才時應該對應崗位對應招聘，真正錄用具有發(fā)展?jié)摿Φ墓韭毠ぁ?/p>

普及和深化職工素質培訓。隱性和顯性素質都可以在后天環(huán)境中進行提高，因此加強對在職職工進行學習培訓至關重要。一是加強顯性素質的提高。創(chuàng)造濃厚的學習氛圍，讓員工以開放的心態(tài)邊學習邊工作；組織集體學習，強調全員學習、共同提高；形成學習型組織，將不同個性的人凝聚在一起進行磨合學習，促使其不斷形成共同的公司價值理念。二是加強隱性素質的提高。培養(yǎng)職工正確的工作態(tài)度、價值觀，要加強職工的思想工作，促進其形成正確的價值觀和工作態(tài)度；給予職工一定的需求激勵，提高職工的工作積極性，采取正向激勵法和負向激勵法相結合的方式，誘發(fā)職工潛在的能力，幫助其由“必須工作”向“喜歡工作”的轉變。

完善績效測評機制。要對職工的知識素質、能力素質、品德素質、身心素質四大方面進行綜合績效考評。首先要明確績效標準，針對不同群體參差不齊的特點，考慮不同級別、年齡、部門等因素，確定多種績效考量標準，保證公平性和適應性；其次選取對照樣本，根據績效測評機制的標準選取優(yōu)秀和一般的工作業(yè)績進行對比；再次進行信息整理和入檔，對職工建立績效檔案登記表，逐年進行綜合考評，并與年終獎金掛鉤。

參考文獻：

[1]寧春霞.物業(yè)公司績效評估現狀及方法探討[J].企業(yè)導報.2012（07）：57-58.

[2]廖榮麗.物業(yè)公司現狀與發(fā)展建議[J].經管視線.2012（04）：21-22.

[3]李勝.龍祥物業(yè)公司人力資源管理對策[J].林業(yè)論壇.2013（26）：29-30.