投資海外房產(chǎn)應突破固有觀念

郭金

在國內(nèi)房價高企、房產(chǎn)調(diào)控政策收緊的背景下，具有不限貸、永久產(chǎn)權、自由買賣等特點的海外房產(chǎn)持續(xù)燃燒著投資者的熱情。但是，國內(nèi)房產(chǎn)投資者在判斷海外房產(chǎn)市場時會產(chǎn)生一些時空錯位的判斷，在國內(nèi)稱得上是好房產(chǎn)的項目，到了海外卻不一定能為投資者帶來可觀收益。

比如在國內(nèi)，“越靠近市中心的房子租金回報率越高”、“投資學區(qū)房的收益高，升值快”等都是選擇房產(chǎn)項目的重要因素，但在海外并非如此。投資房產(chǎn)內(nèi)外有別，突破固有觀念，才能獲得更大收益。

觀念一：靠近市中心的房子好

絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都生活在一二線的大城市。比如在北京，二環(huán)房價高于三環(huán)、三環(huán)高過四環(huán)，以此類推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水漲船高。

正是基于這種邏輯關系和推理，國內(nèi)投資者理所當然的這樣衡量海外房產(chǎn)的租金高低與市中心遠近的關系，而真實情況卻與國人的“慣性思維”不一樣。例如在澳洲，本地沒有人會選擇生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設施完善的衛(wèi)星城區(qū)。

決定任何一個位置的租金回報率及空置率的關鍵要素是當?shù)氐某鲎馕飿I(yè)供給和需求關系，這種供給和需求關系是動態(tài)的。投資者應調(diào)查投資區(qū)域的出租物業(yè)供給和需求數(shù)量、出租平均價格水平、居住人群的分類，找到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢谩?/p>

觀念二：學區(qū)房租金收益高

在國內(nèi)，學區(qū)房深受廣大購房者和租客的愛戴，好口碑學校附近的房價比周邊高?；诖?，國人對海外房產(chǎn)市場中靠近大學周邊的學生公寓項目情有獨鐘。

但事實是，很多大學周邊的學生公寓、高層公寓的房價增長緩慢，租金收益減少。大學周邊很少有本地居民，這里成為了留學生生活和居住的區(qū)域。受留學及移民政策調(diào)整的巨大影響，留學生是很不穩(wěn)定的租客人群。

國內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時，要謹慎考慮把物業(yè)出租的焦點集中在學生類租客上。另外，在海外投資學區(qū)房應注意：投資到精英高中、或者優(yōu)質私立學校的周邊，而非大學旁邊；投資到大學新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。

觀念三：房屋購買費用低

在宣傳中，海外房產(chǎn)的超低價格往往讓投資者興奮不已。但是，在購買房產(chǎn)的費用方面，國內(nèi)與海外存在差異。投資者要詳細研究各國的房地產(chǎn)稅情況，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產(chǎn)有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。

除了房地產(chǎn)稅，投資者也要關注匯率變化。因為房產(chǎn)貸款期限都較長，在這么長的時間內(nèi)，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

以上三點是最容易讓國內(nèi)投資者產(chǎn)生“慣性思維”的干擾項。投資海外房產(chǎn)，建議您選用符合資格、有信譽的海外房地產(chǎn)置業(yè)顧問公司。如果可以，付款時建議使用銀行貸款，因為銀行批復房屋貸款時，將檢查所有產(chǎn)權所屬是否合法，無形中多了一重保障。

另外，選擇有實力有信譽的發(fā)展商、找一個了解中西方文化的律師或專業(yè)人士都將讓您在投資海外房產(chǎn)上事半功倍。