慎重購買5種二手房

周濟輝

近一段時間以來，“小產權房”市場又有些暗流涌動。連日來，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發文，再次強調堅決查處“小產權房”建設、銷售行為。然而，類似貪圖“小產權房”便宜、寄希望于“轉正”、蒙混過關等情況仍有出現。

其實，在二手房屋的買賣過程中，有不少類似于“小產權房”這樣會存疑問、存風險的地方，購房者都應該弄個清楚明白，避開這些“買不得”房子。

權屬不明的慎買

產權不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權法規定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，都應依照法律規定登記，經依法登記，才發生效力；而未經登記的，則不發生效力。因此買房前，我們就要核對出賣人是否具有產權。物權法和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》還規定，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明，是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。

同時，土地權屬不清的房屋也買不得，“小產權房”問題就是如此。根據土地管理法的規定，我國土地所有權包括兩種方式，即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每可申請一處宅基地，農村土地不能用于非農用途，因此才說大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”不受法律保護的。

違規違章的慎買

違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋；二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者購買此類房屋是沒有任何權利保障。

另外，可能被列為危房房屋也要避開。如果房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。進一步的，還要小心已經被列人拆遷范圍的房屋。通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門將不予辦理過戶。如果購買了此種房屋，將會面臨很大風險。一般情況下一兩年內將被拆遷的房子，能夠在各區的房地產交易所（中心）查到。此外，購房者還可以向所在區縣房管局的拆遷科咨詢相關情況，或者到當地派出所詢問一下這里的戶口是否己被凍結、委托中介公司幫助查詢等等。

“聲明”缺失的慎買

房屋所有權共有是最需要多方聲明，共有意味著房屋的所有權人不是一個人，例如，夫妻共有房產、兩方或多方共同出資取得的房產、多個繼承人因繼承而共同所有的房產等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產屬于夫妻共同財產。在共有的狀態下，共有人對房屋均享有權利，這時如果共有人之一擅自將房屋出售，實際上是將其他共有人所占有的房產份額也進行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益。為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面聲明同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。

即使沒有共有關系而只有租賃關系，也可能出現問題。按合同法規定，出售房屋時應通知承租人，同等條件承租人有優先購買權。因此在購買二手房時，還應考察所購房屋是否存在租賃關系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面聲明放棄優先購買權承諾，買房后也會有后患。

抵押查封的慎買

抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。由于抵押權是一種物的擔保，其最大的特性就是優先受償權。因此將已經抵押的房產進行轉讓會損害抵押權人的利益，為此，《物權法》明確規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。顯然，如果購房者稀里糊涂購買已被抵押的房屋，無疑是要上當受騙的。

同樣的，被法院、檢察院、公安機關、海關等國家機關查封和扣押的房屋，其所有權的轉移不得對抗這種公權力。如被執行人無金錢給付能力的，法院有權裁定對被執行人的其他財產采取查封、扣押措施；被執行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結財產的，法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。因此，司法機關已保全、查封的房屋也是不能買的。

轉讓條件不符的慎買

最后，不符合房屋轉讓條件的房屋也買不得。比如，按照國家保障性住房的相應規定，經濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。

滿5年轉讓應向政府繳納土地收益等價款，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產權。因此，對不符合轉讓條件的二手房也要當心。

還有的單位在向職工出售房改房時，在售房合同中作出了某些限定，如“未住滿5年不得轉讓”等，因此購買房改房時也要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。

另外，一些房改房的面積是根據員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉讓時如原產權單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢才可上市交易，購房者所購買的房屋只能是超標已經處理的房屋。