南京歷史文化老城區驚現16棟仿古別墅

趙磊 徐小萍 周書琪

在江蘇省南京市的老城區南捕廳巷北側，有兩排、16棟青磚小瓦馬頭墻的仿古別墅。

“這個可不是一般人能買得起的房子。每套別墅價格都得5萬元/平方米，需要有關系才能買到。”別墅內的保潔員王鵬（化名）說。當地媒體報道稱，這里每棟別墅的售價都超過了1000萬元。

據悉，這16棟別墅已全部賣掉。而南京市規劃局則表示，該地區的規劃方案中并沒有別墅。

16棟沒出現在規劃方案中的別墅

初冬的陽光，錯落有致地照著南捕廳巷北側16棟仿古別墅上，每棟別墅的大門上都貼著諸如“1棟南大街8號”的紙條來標示其具體位置，其中幾棟的門上新貼了對聯。

王鵬告訴《中國經濟周刊》，自己只是按照物業的吩咐對固定區域進行保潔工作，沒見過別墅的主人。

記者在一位當地居民的指引下，來到別墅的“售樓處”，卻發現其正門上寫有“南京市志愿者協會”的字樣。記者以買房為由詢問門口的保安，保安進入院內咨詢后告訴記者，別墅區負責人表示，16棟別墅已經被全部預訂。

記者在保安處發現了一份別墅管理銷售人員名單，后以購房者身份撥打該名單上陶文祥總經理的電話，陶在電話里告訴記者，“現在房子早就全賣掉了”，至于買主是誰，他并不知情。

南捕廳位于南京市秦淮區甘家大院北側，這一帶的老街巷頗具明清時期南京古都風貌。南捕廳歷史街區風貌保護與更新，早在2009年就被納入了南京市城市建設14個重大項目中。其中，三期工程分為南、北兩個地塊；記者查詢公開資料獲悉，南部地塊被規劃設計為總部獨棟辦公樓，北部地塊的用途為文化、娛樂及配建停車場（庫），其他輔助設施。

上述16棟別墅就建在北部地塊。據《南京晨報》報道，別墅于2009年開始動工建設，2011年7月基本建成。

公開資料顯示，在2010年11月召開的《南京老城南歷史城區保護規劃》專家咨詢會和《南京老城南歷史城區保護與復興規劃》通報會上，有關專家和官員均表示對在這一地塊建造別墅持否定意見。在上述通報會上，南京市規劃局副局長劉青昊表示：南捕廳地塊的開發不會進行土地出讓，也不可能建別墅。

老城南，即南京老城的南部地區，是南京歷史最為悠久、文化積淀最為深厚的地區之一，包括南捕廳、牛市等。

2011年7月，南捕廳三期工程在南京市規劃局網站上進行批前公示。而此時，上述16棟別墅已基本建成。

據《南京晨報》報道，2013年10月，南京市規劃局相關負責人表示，早在2010年，南京城建歷史文化街區開發有限責任公司向該局申報規劃許可手續，其項目名稱為：與歷史保護相協調的文化娛樂設施，建筑面積約5000平方米。但直到2013年8月，在上述公司的一再申報下，該局才對此項目補辦了規劃許可手續。

2013年12月19日，南京市規劃局新聞發言人助理萬偉慶在接受《中國經濟周刊》記者電話采訪時表示，上述地塊的規劃中并沒有別墅項目。“我可以毫無疑問地告訴你，在規劃方案中，在南捕廳，從來沒有說這個地方要建‘別墅’。‘別墅’這個概念不屬于法律定義”，“我們核發的規劃許可當中的建筑用途為文化娛樂” 。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會庸告訴《中國經濟周刊》，南京市規劃局的相關規劃和上述16棟別墅的建造，并沒有概念上的沖突。規劃中說的是建筑功能，而別墅則是“建筑形態”。

據萬偉慶介紹，當初南捕廳三期工程沒有取得土地使用權，所以辦不了規劃許可。而2011年南京市政府公布了方案后，這個工程開始辦理土地手續，到2013年8月份才辦成。“在具備了前期條件以后，我們就給補發了規劃許可。”

蓋別墅是為改造老街區籌資？

一位知情人士告訴《中國經濟周刊》，南捕廳歷史街區風貌保護與更新的規劃早在十幾年前就已經開始，規劃和評審會都早已完成，但2003年國家有關拆遷補償政策調整，南京市政府拿不出錢，因此一度停滯。2006年，南京市再度重啟南捕廳規劃項目，時任領導提出“就地平衡”的原則。

“‘就地平衡’就是指‘拆的越多越能平衡’，由于南捕廳街巷本身就是住宅，所以政府決定不出錢，就地拆遷后造一部分住宅賣出去，然后將所獲資金投入對其他舊房的改造和保護上。”上述知情人士說，“經過由設計、建設規劃部門和一些領導參加的座談會討論，這個方案獲得了認可，但參加討論的人員有限，并沒有包括考古學、文化、歷史領域的專家。”

但是，這一方案的進展并不順利。2010年左右，南京市29位專家，包括歷史學家、考古學專家等，向中央有關部門寫信反映老城南改造問題，表示上述方案會對老城區的歷史文化、社會基底造成破壞。南捕廳項目暫停。

但也有專家認為，南京老城南歷史上飽經戰亂，建筑被破壞嚴重，社會結構也發生了改變，實際保護價值較差，難以成為“歷史文化街區”。

“南捕廳三期工程北區按照當初規劃修建成了別墅，有關部門希望將其變成高檔會所或其他形式賣出去，以回籠資金做其他項目的保護或改造。因為這是個敏感地方，所以都造完了還沒有批。”上述知情人士告訴《中國經濟周刊》，2010年前后，在上述南捕廳改造方案的基礎上，有關機構對沒有做完的改造區進行再次設計規劃，設計思路為：少拆，能保留的建筑盡可能保留。但這一方案直至2013年年初才開始實施，即南捕廳四期規劃。

禁不掉的別墅？

我國對別墅類用地供應的限制一直沒有停止。

早在2003年2月，國土資源部就發布緊急通知，要求加強土地供應調控，停止別墅類用地的土地供應。

2006年，國土資源部、國家發改委聯合發布文件，明令禁止別墅等項目用地。同年，一位國土資源部官員在接受媒體采訪時表示，別墅是指“獨門獨戶獨院的那種，占地面積又相當大，容積率非常低的那種”——這在較長時間內被認為是帶有官方色彩的、較為正式的別墅的定義。

2012年6月，國土資源部和國家發改委聯合發文，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0），從操作層面進一步關上了別墅類土地出讓的大門。

但有專家表示，開發商對此仍然有一些變通的辦法，比如可以通過統籌的方式，使整個地塊符合容積率的要求，即將一個整體樓盤中部分地塊建造高容積率的高層，從而使得另一部分用地能夠符合別墅的用地要求。