規(guī)范土地權(quán)證保障物權(quán)安全

□ 蔣必森

土地是企業(yè)改革發(fā)展的珍貴資源和持續(xù)經(jīng)營的寶貴資產(chǎn)。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展、合并分立、重組改制過程中，因各種原因未依法登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證（以下簡稱“不規(guī)范土地”），形成土地權(quán)證缺失，為日常經(jīng)營和依法維權(quán)帶來較大風(fēng)險(xiǎn),因此，規(guī)范土地權(quán)證尤為迫切。

不規(guī)范土地現(xiàn)狀與成因

截至2011年6月末，江蘇石油分公司有不規(guī)范土地262宗，超過其土地總量20%。這些不規(guī)范土地權(quán)證存在形式主要有：一是歷史上未登記辦證。即土地從政府取得后，未及時(shí)辦理權(quán)證或土地直接從當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)取得后，未到政府辦理用地手續(xù)。二是土地權(quán)證仍登記在老公司名下。企業(yè)名稱沿革、重組分立、下屬企業(yè)重組合并后，未及時(shí)將原土地證變更登記到新公司名下。三是我方收購后土地權(quán)證仍登記在出售方名下。一類為出售方從政府初次取得土地時(shí)就未辦理權(quán)證，另一類為土地收購后，未及時(shí)將土地證從出售方變更過戶到我方名下，甚至有些土地為二次出售，權(quán)證仍登記在首次出售方名下。

這些不規(guī)范土地權(quán)證問題一直沒能得到有效解決，有主客觀兩方面原因。主觀上，土地物權(quán)意識(shí)較弱，對(duì)土地是否取得權(quán)證，是否從出售方變更到我方的法律后果認(rèn)識(shí)不足，因而征地協(xié)議、土地出讓合同、收購合同簽訂后，未積極履行合同約定條款及時(shí)辦理權(quán)證，未積極組織力量、安排資金解決辦證問題，甚至有些土地資料丟失難以辦理，隨時(shí)間推移就形成難解的歷史遺留問題。客觀上，因國家土地政策變動(dòng)、市政規(guī)劃調(diào)整、土地辦證成本逐年推高、出售合同糾紛、出售方清算注銷、欠繳交易稅費(fèi)等情況，企業(yè)辦證的確遇到較大困難。

不規(guī)范土地存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)土地使用權(quán)作為最基本的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在取得時(shí)須依法登記后才受法律保護(hù)。依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”因土地權(quán)證不規(guī)范，為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：一是影響企業(yè)經(jīng)營正常開展。因無合法土地權(quán)證，企業(yè)在辦理房產(chǎn)權(quán)證、工商登記、營業(yè)許可、投資聯(lián)營、資產(chǎn)出售等方面有較大障礙。二是遇到資產(chǎn)權(quán)屬糾紛時(shí)，無合法用地依據(jù)，為企業(yè)依法維權(quán)帶來困難。三是政府規(guī)劃拆遷時(shí)，拆遷補(bǔ)償金存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是出售方名下的土地存在土地補(bǔ)償金歸屬問題。四是補(bǔ)辦權(quán)證成本迅速大幅遞增。江蘇石油2012年從劃撥、集體土地轉(zhuǎn)為出讓的成本比2011年增長23.7%，2013年此類土地規(guī)范成本比2012年增長50%以上，今后仍有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。五是隨著時(shí)間推移，權(quán)證規(guī)范的難度越來越大。一方面，由于土地、加油站價(jià)格的持續(xù)上漲，無論是政府，還是賣方協(xié)調(diào)難度都加大。另一方面，時(shí)間越久遠(yuǎn)，人員變化、資料缺失情況越嚴(yán)重，與政府部門的協(xié)調(diào)依據(jù)不足，政策障礙增多，辦理的難度更大。

因此，土地權(quán)證規(guī)范工作宜早不宜遲。

不規(guī)范土地解決措施與方法

截至2014年5月，江蘇石油累計(jì)規(guī)范土地權(quán)證155宗，土地權(quán)證規(guī)范率由起初的80%提升到目前的96.5%，不僅保全和維護(hù)了企業(yè)土地資產(chǎn)物權(quán)安全，而且還爭取減免出讓金、契稅等支出5000多萬元。

內(nèi)外協(xié)調(diào)配合辦。對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)公司各部門落實(shí)好人、財(cái)、物；對(duì)外協(xié)調(diào)好政府部門、出售方、相鄰方等相關(guān)單位。

倒推思路靈活辦。通過直接確權(quán)、收儲(chǔ)掛牌等多種方式從結(jié)果倒推辦證過程，創(chuàng)造條件辦證，解決土地過戶問題。

排查難點(diǎn)分類辦。公司在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，將其分為丟失補(bǔ)證、老公司名下過戶等多種類型，深入分析，研究辦證策略，排查辦證難點(diǎn)，努力尋找辦證突破口。

爭取政策合理辦。深入研究土地稅政，積極尋找辦證補(bǔ)證的政策彈性空間。

設(shè)立專項(xiàng)激勵(lì)辦。公司制定了專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，辦證人員只獎(jiǎng)不罰，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)有獎(jiǎng)有罰。

在集中組織辦證補(bǔ)證的同時(shí)，加強(qiáng)權(quán)證日常管理也同樣重要。江蘇石油分公司制定了《土地權(quán)證集中管理業(yè)務(wù)規(guī)范》，形成權(quán)證登記、驗(yàn)收與移交、集中保管、借用與歸還的權(quán)證管理規(guī)章制度。