空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

物流園區(qū)空置率問(wèn)題一直是個(gè)待解題，因?yàn)楦鼮樯顚哟蔚膯?wèn)題在于全國(guó)不少地區(qū)出現(xiàn)了物流園區(qū)上馬熱潮，同時(shí)也出現(xiàn)園區(qū)圈地與征地難并存的現(xiàn)象。如何還原物流園區(qū)一個(gè)真實(shí)的用地需要？為此本刊記者采訪了物流專家徐文靜，請(qǐng)他解答“空置率”和物流園區(qū)真實(shí)需求等問(wèn)題。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：對(duì)于物流園區(qū)60%空置率這樣一種說(shuō)法，您的觀點(diǎn)是什么，是否同意此一說(shuō)法？

徐文靜：空置率，有點(diǎn)“負(fù)面清單”的意思。它傳達(dá)的是關(guān)于物流園區(qū)負(fù)面的信息?？罩寐试诰W(wǎng)上的說(shuō)法是指房屋的，那么，物流園區(qū)空置率是指什么？是指?jìng)}庫(kù)空置率？還是指土地空置率？在我看來(lái)，倉(cāng)庫(kù)肯定不是了，因?yàn)閳?bào)道者不可能那么專業(yè)，竟然可以“看出”倉(cāng)庫(kù)等物流設(shè)施的空置率。從一些地方倉(cāng)庫(kù)租用一庫(kù)難求的狀況中也不可能是倉(cāng)庫(kù)的空置率。

很顯然從多年報(bào)道上來(lái)看是指土地空置率。既然是空置率，那么其分母是其什么呢？是整個(gè)城市規(guī)劃的物流用地？還是物流集中區(qū)（片區(qū)）的物流用地？還是物流園區(qū)的用地？可見(jiàn)，物流園區(qū)空置率也可能是一本糊涂賬，也是國(guó)內(nèi)物流界“混沌”文化的表現(xiàn)。國(guó)內(nèi)發(fā)展物流十幾年來(lái)，很多物流術(shù)語(yǔ)或概念都沒(méi)能得到科學(xué)的定義和解釋，其中，也包括物流園區(qū)、第三方物流等熱詞。含糊其辭給某些關(guān)注者帶來(lái)了機(jī)會(huì)，雖然一次又一次地討論，但是終究不會(huì)有什么答案，因?yàn)闆](méi)有標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范可言。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：從您的談話中可以看出物流園區(qū)的空置率更多的是指土地的空置問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題給外界產(chǎn)生的影響是什么？

徐文靜：如果是土地意義上的物流園區(qū)空置率高，好不好呢？肯定是好事。留有青山在不怕沒(méi)柴燒。如果我們今天把土地都用完了，那么，我們的后人就只能用墓地來(lái)做物流園區(qū)了。物流園區(qū)空置率也客觀地體現(xiàn)了功在當(dāng)代、利在千秋的發(fā)展觀。就像法國(guó)一樣，我們物流界的人士都驚訝于法國(guó)這樣的國(guó)家還有大量的土地可以發(fā)展物流園區(qū)，其實(shí)，德國(guó)也是一樣。

但在我國(guó)的今天，物流園區(qū)空置率會(huì)給人們物流園區(qū)用地過(guò)剩的假象，其實(shí)，這種現(xiàn)象在現(xiàn)有的“土地經(jīng)濟(jì)”條件下是很難出現(xiàn)的，空置率中還有一個(gè)時(shí)間要素，因?yàn)閳@區(qū)從規(guī)劃到動(dòng)工再到完工有一定的周期，最快的也要一年，更多的是要幾年的時(shí)間才能完成，還有的是邊規(guī)劃邊進(jìn)行。因此，人們應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃期或開(kāi)發(fā)周期內(nèi)來(lái)判斷物流園區(qū)用地的實(shí)際利用，不可能今天規(guī)劃出臺(tái)，明天就門庭若市。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：對(duì)于評(píng)價(jià)物流園區(qū)的指標(biāo)問(wèn)題，您的具體建議是什么？

徐文靜：許多與物流地產(chǎn)有關(guān)的物流園區(qū)目前是處在進(jìn)行時(shí)而非完成時(shí)境地，至少這種局面在西部地區(qū)還在繼續(xù)。一些物流園區(qū)前期可能只是為了圈地或拿地，建設(shè)物流園區(qū)只是為了占地，但是，從土地回報(bào)或收益的角度看，這樣的物流園區(qū)是不會(huì)很多的。這些物流園區(qū)也會(huì)遇到轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，因此，通過(guò)改變，提高土地利用率，提高設(shè)施水平，完善物流園區(qū)功能和服務(wù)是在所難免的。

評(píng)價(jià)物流園區(qū)，物流園區(qū)空置率或許可以成為一個(gè)指標(biāo)，但是，從正常和正面的評(píng)價(jià)來(lái)看，物流園區(qū)的物流量（不限于貨物量）和貨物的價(jià)值量更為重要。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：通過(guò)您這些年對(duì)中國(guó)物流園區(qū)做過(guò)的調(diào)查和了解，在您看來(lái)，中國(guó)物流園區(qū)在整體規(guī)劃過(guò)程中，目前實(shí)際的用地需要是怎樣的狀況？

徐文靜：土地的供需矛盾是全人類的問(wèn)題，地球沒(méi)增大，人類卻增加了很多。物流園區(qū)用地更多地反映出人們的心理需求和實(shí)際供給之間的矛盾，因?yàn)楹芏辔锪饔玫夭](méi)有用于物流，地方政府有很多的物流規(guī)劃用地，但是最后并未做物流園區(qū)，土地政策和地方政府策略方面的問(wèn)題對(duì)物流園區(qū)的發(fā)展還是有影響的。

在我看來(lái)，物流園區(qū)用地不僅涉及到總量而且涉及到結(jié)構(gòu)，舉例來(lái)說(shuō)，1000畝和10個(gè)100畝其作用和價(jià)值是不同的，因此，為了充分發(fā)揮土地的作用，應(yīng)當(dāng)提高物流園區(qū)用地的集中度。

需要強(qiáng)調(diào)的是土地指標(biāo)。土地放量的方式不適應(yīng)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)，物流園區(qū)開(kāi)發(fā)周期和土地提供之間是矛盾的，特別是對(duì)于大型物流園區(qū)，土地指標(biāo)就像擠牙膏似的，物流園區(qū)開(kāi)發(fā)也就不得不像拼積木一樣。因此，應(yīng)適度地調(diào)整一下土地的管理方法，以利于物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)。

最后需要提醒的，不要把物流園區(qū)布置在城市“被遺忘的角落”里，沒(méi)有其它用途的土地都給物流了。很多物流園區(qū)用地處在邊邊角角或犄角旮旯，形狀也是千奇百怪的，物流園區(qū)的地位不應(yīng)當(dāng)那么低微。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：物流園區(qū)存在著這樣兩種現(xiàn)象，一種是有效供給嚴(yán)重短缺，對(duì)于有些城市和有些區(qū)域一庫(kù)難求，而同時(shí)有些地方又存在著閑置的現(xiàn)象。在您看來(lái)，這種截然相反的現(xiàn)象是什么原因造成的？

徐文靜：這個(gè)問(wèn)題的基本判斷是結(jié)構(gòu)性的矛盾，倉(cāng)庫(kù)的供需不對(duì)應(yīng)。原因在于有些倉(cāng)庫(kù)的建造者和倉(cāng)庫(kù)的使用者還沒(méi)有“讀懂”倉(cāng)庫(kù)。很多公共倉(cāng)庫(kù)的投資者還沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到倉(cāng)庫(kù)的價(jià)值。倉(cāng)庫(kù)是什么？貨物有高中低檔，倉(cāng)庫(kù)也有大小貴賤之分。從一定意義上，倉(cāng)庫(kù)比房子復(fù)雜得多。如果倉(cāng)庫(kù)的建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模以及功能并不能滿足客戶的需求，那么，其結(jié)果或是閑置或是降價(jià)（降低租金），有沒(méi)有站臺(tái)、站臺(tái)的高度和寬度等看似不成問(wèn)題的問(wèn)題都會(huì)影響倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)作。

個(gè)別物流地產(chǎn)企業(yè)有了自己的倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家也出臺(tái)了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，因此，要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)，這一點(diǎn)要特別提醒那些投資者，倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（或指標(biāo)）不能一味地就低不就高，人們?nèi)找嫣岣叩纳钏揭蟾喔哔|(zhì)量和高水平的倉(cāng)庫(kù)，那些存放在“棚子”里的貨物，誰(shuí)又敢買？誰(shuí)又敢吃呢？

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化和定制化，但定制化也是建立在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)之上的，而不是想當(dāng)然的個(gè)性化。

《中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)》：據(jù)了解，2013年中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)雖然業(yè)績(jī)平平，但是投資卻是一大熱點(diǎn)，在您看來(lái)，2014年的倉(cāng)儲(chǔ)用地之爭(zhēng)的主要特點(diǎn)有哪些？

徐文靜：爭(zhēng)取土地不是最終目的，從政府那里拿到地只是贏在了起跑線上，并不意味著贏在了終點(diǎn)線上。簡(jiǎn)單地說(shuō)，現(xiàn)代化和專業(yè)化是未來(lái)的發(fā)展方向，倉(cāng)庫(kù)要更加貼近市場(chǎng)需求，物流園區(qū)的倉(cāng)庫(kù)既要面向多個(gè)客戶又要面向單一客戶。