論宅基地使用權的空間權塑造

陶鐘太朗，楊遂全

（四川大學法學院，四川 成都 610064）

論宅基地使用權的空間權塑造

陶鐘太朗，楊遂全

（四川大學法學院，四川 成都 610064）

研究目的：通過對宅基地使用權立法歷程進行溯源性研究，以及國外相關立法例比較研究，厘清宅基地使用權發展路徑，結合現實需要，對宅基地使用權未來塑造指明方向。研究方法：系統分析法、比較分析法。研究結果：對宅基地使用權進行空間權塑造實有必要，這將十分有利于中國的城鎮化進程，是破解宅基地使用權“流轉”謎題和釋放大量農村建設用地存量資產的鑰匙。研究結論：應結合社會現實和立法發展方向，進行宅基地使用權空間權塑造。

土地法； 宅基地使用權； 平面權； 空間權； 塑造

現有法制的宅基地使用權塑造依據的是20世紀60年代的社會基礎，時至今日，其具體設置未有實質性變化，制度的保守性不言自明。相關立法者覺察到了這種保守性?！段餀喾ā芬灾敢搅⒎ǖ哪Ｊ綖檎厥褂脵嘈碌乃茉炝粝铝丝臻g，但理論的模糊、復雜的社會現實、承載的利益考量使新的權利塑造遲遲未能實現。因此，更為準確、清晰的認識工作還需繼續，根據現有社會基礎對宅基地使用權進行應然態認識，實有必要。

1 宅基地使用權平面權立法史考察

宅基地使用權的平面權塑造有其特定的時空背景，對其得以存在的時空背景的追溯，是與現有的社會基礎進行類比的前提和基礎。恰基于此，方有制度變革必要性之說，因此，需要對宅基地使用權演進之路予以回顧。

社會需求和建筑技術在很大程度上決定了土地權利的塑造。誕生于20世紀60年代的中國農村宅基地使用權，其制度功能是為了實現廣大農民的居住利益。經歷了劇烈社會動蕩和長期戰亂的中國人，特別是作為底層階層的中國農民，其居住需求是最為基礎的，能夠有一席擋風遮雨之處，不再受日曬雨淋之苦即可。而彼時農村的房屋供給，并不能滿足這樣一種基礎性要求，首要問題就是房屋供給量不足。以四川地區為例，在解放初期，有數量不少的農民以巖洞為居處，這種情況在土地改革沒收地主房產進行分配之后有一定的緩解，但房屋量上的短缺現象仍然存在。另一方面，落后生產力不僅導致房屋數量上的供給不足，更體現在建筑材料匱乏和建筑技術低劣上，當時的建筑技術并不足以支撐農村房屋以分層空間廣泛存在?？傮w而言，雖然當時農村房屋在數量上存在一定的供給缺口①根據《農村人民公社工作條例（修正草案）》第45條第3款的規定，社員（農民）建房，國家和各級組織有一定的幫助義務，說明農村房屋供給并未飽和，國家鼓勵修建房屋。更進一步說，中國當時農村住宅（宅基地）問題的主要矛盾還是基本居住利益的保障，人地沖突尚未成為主要矛盾。，但由于人口基數相對較少以及需求程度不高②需求程度是指民眾對居住條件的要求，如前文言，彼時農民對居住的需求，僅為立錐之地，人均居住面積要求甚低。的關系，對房屋以及作為其基礎的宅基地的需求還是相對有限的，人地緊張的矛盾尚不明顯，因此，在有限的社會需求和有限的生產力（建筑技術）決定下，宅基地使用權誕生時以平面權形式出現，具有必然性。

時至20世紀八九十年代，農民的生活水平從實現溫飽轉而奔小康。農村絕對人口數量的增加和農民對更為舒適生活環境的追求，造就了20世紀80年代后期的大規模建房運動③中國國民的傳統觀念，更為舒適的生活環境的重要標志就是居住環境的改善，農民更是熱衷于此。故而，對更為舒適的生活環境的追求，集中體現在對居住環境的改造上。。建房需要土地，在對土地的旺盛社會需求面前，人地矛盾凸現出來。這從那一時期出臺的幾個規范性文件中就能發現端倪：就宅基地使用權客體論，在1982年《村鎮建房用地管理條例》出臺之前，對宅基地使用權面積是沒有限制的，而該條例出臺后，對宅基地面積的限制規定便成為宅基地立法的重要內容[1]；主體方面，1998年《土地管理法》修訂之前，城鎮非農居民有權利申請農村宅基地建房，《土地管理法》修訂后，該權利被廢止；而就權利內容論，20世紀90年代就已經初步確立了宅基地使用權收回制度。以上法律規范的出臺，基本目的均為遏制宅基地面積的擴張，以在一定程度上緩解人地緊張的矛盾。另一方面，隨著生產力的提高和建筑水平的提升，水泥產能已經可以逐漸滿足農村建設大規模的使用需求，這在20世紀80年代以前物質匱乏時期是不能想象的，同時，在有了足量建材支撐的基礎上，先進的建筑技術得以充分應用，磚木結構建設技術（20世紀80年代中期至90年代中期）和磚混結構建設技術（20世紀90年代中期以后）在農村大規模使用。農村建房向上分層空間建筑（二層以上樓房）已經成為大多數農村的主體性建筑。由是，在土地資源日益稀缺而變得尤為珍貴和多層建筑技術廣泛應用的20世紀八九十年代，宅基地使用權空間權屬性的社會基礎已成雛形，但遺憾的是，這種權利屬性認識上的轉變彼時并未發生，而時至今日，立法上的現實性轉變亦未完成。

2 宅基地使用權空間權塑造必要性分析

制度變革的必要性最具決定意義的是社會基礎發生了變化，但不容忽略的是作為上層建筑的制度之間的協調性也是制度變革必要性的重要構成。對宅基地使用權空間權塑造的必要性探討，將從該層面展開。

2.1 土地利用模式轉化要求土地權利作空間權塑造——兼評各國空間權立法實踐

作為宅基地使用權上位概念的土地權利在近兩個世紀的時期里，已經逐漸由“平面的土地立法”朝向“立體的土地立法”轉變。該種轉變得以發生源于社會必要性，在這一時期的社會經濟生活中，由于城市土地的稀缺以及建筑技術的大幅提升所帶來的高層建筑、新興建筑（高架橋、空中電線等）的出現，發達國家城市建設都進入了都市土地的立體開發時期。都市的立體構筑乃至再開發得以迅速發展，結果使都市的土地利用發生了由平面的利用朝向立體利用的大轉換[2]。現實中已經存在的客觀事物需要在法律上有相應的權利體系與之對應，土地權利的空間塑造自然發生。

對這種客觀需求反應最迅捷的是美國，這也是判例法國家特有的優勢①判例法作為法源，新的理念和制度的產生并不需要耗時長久的立法過程，僅需確立新的判例即可，這樣可以在很大程度上保證法律制度的與時俱進。。在19世紀中葉，美國判例即確立了土地所有人可以將其空間予以租賃或讓渡的法理[3]。1927年，美國第一部關于空間權的成文法出臺，伊利諾斯州頒布了鐵路上空的讓與與租賃的空間權立法。1962年，隨著美國國家住宅法頒行，空間權成為抵押權的客體。1973年，俄克拉荷馬州空間法（Oklahoma Air Space Act）出臺，在一定程度上反映和表明了美國各州關于空間權法律制度的基本立法狀況。依據該法，空間權系一種不動產，既是財產權客體，又是課稅和公用征收的對象，其處理方式與一般不動產相同。

德國法講究體系的聯系性和邏輯的嚴密性，其空間權是根據地上權衍生而成，為地上權之下位概念。地上權的緣起是由于德國法堅持羅馬法確立的“地上物屬于土地”的原則，依此原則，土地上的建筑物將依附合原則而成為該土地的成分，由土地所有人所有。作為該原則的例外，即建筑物可由非土地所有權人所有，德國法創設了地上權制度。1900年德國《民法典》第1012條對此進行了規定，根據該條，“土地得以此種方式設立權利，使因設定權利而享有利益的人，享有在土地的地上或地下設置工作物的可轉讓或可繼承的權利”。該條可謂德國空間權的濫觴，及至1919年頒行的“地上權條例”（該條例與法律有同等效力），德國正式確立空間權制度，即所謂地上權，是指在受負擔土地的地面上或地面下，擁有建筑物為內容的可轉讓并可繼承的權利[4]。

20世紀五六十年代，日本進入了高速發展時期，都市立體開發和城市的“生長”，誘發了對傳統土地平面立法的挑戰，日本開始了空間權立法實踐。日本民法以德國民法為師，因此其空間權塑造也以德國民法為模板，即以地上權為上位概念設置空間地上權。1966年，日本修訂民法典，在其第2編第4章對地上權進行了空間權塑造，該章第269條之2第1項的規定，“地下或空間，以對工作物的所有為目的確定上下范圍后，可以作為地上權的標的。此時，可以通過設定行為，為地上權的行使對該項土地的使用加以限制”[5]。此所謂工作物者，可指建筑物，亦可指隧道、道路、電線等。進入20世紀80年代，由于都市空間再開發的不斷推進，更為錯綜復雜的權利義務關系不斷衍生，日本各界紛紛呼吁將空間權立法系統化，而系統化的立法趨勢同樣也是各國空間權制度發展的方向。

綜上而言，近世工業革命以來，土地日益稀缺、建筑技術發展，使得對土地的利用模式實現了從平面到空間的轉變，必然要求土地權利體系進行相應的調整。法律發達國家完成了對土地權利空間權認識上的轉變，并取得了一定的立法成果，但是，空間權的塑造仍然處于動態發展中，各國還在積極探索。雖然從完備性上講，空間權立法尚待時日，但是這樣一種趨勢被認識并被確定下來，即土地利用模式轉化要求土地權利作空間權塑造。

2.2 中國社會基礎變化要求宅基地使用權作空間權塑造

中國社會基礎是否發生了上述空間權塑造國家類似的變化，是需要進一步考證的。已如前述，在宅基地使用權設置初期，中國尚處于工業化準備時期或者說起步階段，彼時的社會基礎并不需要將宅基地使用權作空間權塑造，但是，經歷了數十年的工業化進程和十數年的城鎮化之路，社會基礎發生變化是必然的。這種變化了的社會基礎是否就是引發空間權塑造的社會基礎，筆者作肯定回答。具體而言，在20世紀八九十年代，多層建筑在農村開始出現，至21世紀初，特別是近幾年，地下車庫的出現，農村建筑開始向地下空間發展。因此，從農村建設用地（宅基地）的土地利用形態上講，土地的利用已經從平面利用逐漸轉至空間利用。這種轉變的發生首先是因為技術上的可能，建筑技術的發展以及新的建材在農村地區的普及，使房屋向上和向下呈縱深發展成為可能，而廣大農民對更為寬敞的居住空間需求，需要更大的建筑面積方能滿足，同時又存在國家對宅基地使用權量的限制，使得農村房屋不能無限制地平面發展。有此雙重原因，農村土地的空間利用就成為必然。

現在的困局是，中國宅基地已經進行了空間利用，但是尚未有權利體系對之進行規制。農村宅基地使用權登記范圍仍然是四至邊界和面積，并未確定宅基地使用權可以利用的空間范圍。立法對生活事實的忽視，使得權利模糊不清，而在模糊不清的權利面前，民眾利用權利將會出現偏差，或者造成權利濫用，或者造成權利未充分利用。時下法律規范對宅基地使用權空間范圍未作限定，作這樣一種解釋具有合理性，即不影響國家和他人利益的前提下，建筑物在人力所及范圍內無限向上或向下均應被允許。另一方面，未作空間范圍限定，宅基地使用權平面權的認識慣性將在很大程度上持續，多數民眾包括眾多學者對宅基地認識仍囿于平面權，導致宅基地利用的不充分，且形成諸多所謂“理論困境”。由是，對宅基地使用權進行空間權塑造，既能防止權利濫用，又能保障權利充分利用。需要進一步說明的是，在城鄉一體化視域下，對農村建筑的需求主體將不限于現在的農村人口，城市人口將進入需求主體之列。屆時，人多地少的矛盾將更為尖銳，如何滿足這樣一種制度必然所導致的居住需要，宅基地使用權空間權設置是惟一可行之路。

2.3 制度間協調性要求宅基地使用權進行空間權塑造

中國的建設用地權利體系基本呈二元機構，城市土地的利用以建設用地使用權規制之，農村建設用地的利用則主要以宅基地使用權規制之。

2007年《物權法》頒行后，勾勒出建設用地使用權空間權雛形，根據《物權法》第136條的規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！睆亩?，土地使用權的客體突破了傳統的地表，拓展至地上和地下，建設用地使用權空間權屬性已然確立。

作為農業國家和法制欠發達國家，長期以來對土地權利的認識囿于農業社會的眼界，在農業社會中，人們使用土地的主要目的是為了從事種植業、養殖業等，人們占有、使用土地亦就是占有、使用土地地表，土地的縱向范圍于土地的財產性中顯示不出重要地位[6]。事實上，粗略地追溯立法史就能看出眼界的限制對土地權利認識的影響，中國對土地權利客體范圍認識上的轉變是一個緩慢和漸進的過程，至今未完全確立土地權利空間權屬性的基本認識?！稇椃ā返?0條從所有制的角度確立了土地所有權，并確立了土地使用權①1988年憲法修正案第2條確立了土地使用權的可轉讓性。將原有的憲法第10條第4款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”修改為“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓?！庇纱舜_立了土地使用權，該權利的創設的目的是為了規避土地所有權不能流轉的禁止性條款，為土地的合理利用提供一個可依賴路徑。由此產生了中國特有的土地權利制度體系。筆者認為，土地權利的空間權塑造應是全面的和徹底的，從塑造進程上來講，應先將實在的土地使用權進行空間權塑造，進而進行抽象的土地所有權空間權塑造。土地所有權的空間權范圍應包含土地使用權的空間權范圍。，卻未明晰何謂土地、土地的范圍?！睹穹ㄍ▌t》和《土地管理法》亦未完成此項界定，時至2007年《物權法》出臺，建設用地使用權終于對土地的范圍有一個界定，即地表、地上或地下，并規定建設用地使用權出讓合同條款除包含土地界址、面積等（平面權的內容），還應包括建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間（空間權的內容）②《物權法》第138條第2款第2、3項：建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：（二）土地界址、面積等；（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間。。

然而，同為建設用地的宅基地使用權卻尚未完成權利屬性從平面權到空間權的轉變。《物權法》關于宅基地使用權的4個條文并未涉及宅基地使用權客體“土地”的屬性問題。究其原因，也許是立法者對近年來農村建筑的發展未加以足夠重視，也許是擔心作空間權塑造可能會引發諸多現實困境而無法開解，又也許是一種慣性思維。無論怎樣，宅基地使用權仍然僅為平面權利而非空間權利。制度之間的協調問題自然產生：首先，是邏輯上的自相矛盾，作為建設用地使用權和宅基地使用權的上位概念建設用地，由于其下位概念一個是空間權，一個是平面權，則建設用地就兼具了平面權和空間權兩種互相排斥的權利屬性，違背了邏輯基本規律——矛盾律；其次，從宏觀認知角度考量，作為下位權利的宅基地使用權和建設用地使用權在空間權屬性上未形成一致性認知，將會影響我們對土地所有權等土地權利的空間權塑造。因此，從制度協調性的角度考量，宅基地使用權應當進行空間權塑造。

3 宅基地使用權空間權塑造的積極作用

3.1 宅基地使用權空間權塑造可破解宅基地使用權“流轉”謎題

所謂宅基地使用權流轉“謎題”，是指對宅基地使用權自由流轉持正反不同觀點的兩派（可分別稱為贊成派和反對派），均以農民的利益為最終價值考量歸依進行論證，但得出了截然不同的結論。贊成派認為只有賦予宅基地使用權完整產權（包括處分權在內），農民才能最大化宅基地使用權帶來的收益，否則，農民永遠只能“空有寶山”；反對派則認為，一旦允許宅基地使用權自由流轉，將背離制度設計以保障農民基本生存利益之初衷，最終會有損農民利益。由是，這樣一個二難推理的悖論出現了：允許宅基地使用權流轉，會傷害農民的利益，不允許宅基地使用權流轉，亦會傷害農民的利益，“謎題”由此而生。關于該“謎題”的爭議，從問題討論之初一直延續至現在，未有定論。畢竟，贊成派永遠不能繞過農民基本生存利益保障這一現實問題，而反對派則同樣未有實現宅基地使用權利益最大化的手段。難道“謎題”真的無法破解？

我們需要重新整理一下思路，也許從最開始就進入了一個誤區。長期的宅基地使用權平面權思維慣性，使我們僵化地將宅基地使用權與農民基本生存利益保障劃等號。從相關法律和政策來看，人均30—50 m2的宅基地使用權面積的確僅能保障農民基本生存利益，除非農民徹底脫離農業生產而另有生計，宅基地使用權之于他們都是基本生存資料，轉讓之后確實就可能陷入基本生存利益無法保障的困境。事實果真如此？回答當然是否定的，予農民基本生存利益以保障者，并非單純的宅基地使用權，更是在其之上的建筑。以平面權視之，有限的平面面積只能有有限的建筑面積，以空間權視之，則有限的平面面積可以生出無限的建筑面積。“謎題”由此而解，將宅基地使用權進行空間權塑造，以相應的平面空間輔以特定的立體空間，并強制性要求農民必須保有一定的建筑面積以確保基本生存利益，而余下的建筑面積予以流通，則宅基地使用權流轉“謎題”即被破解。

目下，農村多層建筑已非常普遍，多數農民在居住所需建筑面積上是有富余的，但是，由于認識的滯后所導致的規范缺失，農民這部分富余的建筑仍然無法自由流轉。將宅基地使用權進行空間權塑造并設置相應的流轉規范，既能解決存量的農村富余房屋流轉問題，更能激活農民充分利用宅基地使用權的熱情，釋放農村土地產權巨大的財富潛能，同時也能實現城市人口到農村置產的愿望。長期以來，中國的城鄉一體化都是單向的，即農村人口遷居城市，而一種正常狀態的城鄉一體化是雙向的，發達國家發展軌跡是為明證。所謂雙向的城鄉一體化，是指農民可以遷往城市居住，可以在城市工作或經營企業，而城市居民可以遷往農村居住，可以在農村工作或經營企業[7]。在現有法律和政策體系下，中國的城市居民向農村遷居卻不能實現，而僅有將宅基地使用權空間權塑造，問題即告破解，這將十分有利于城鄉技術轉移和發展農村非農產業[8]。故而，中國的城鎮化之路，離不開宅基地使用權空間權的塑造。

3.2 宅基地使用權空間權塑造是解決小產權房問題的可依賴途徑

小產權房有兩種形式，一是社會投資人（無論是個人、房地產開發企業、建筑施工企業或其他主體）在集體土地（無論是農用地、宅基地抑或集體建設用地）上建設的，帶有城市商品房開放性質的違法建筑；另一種形式就是城市居民購買農民宅基地上的房屋[9]。筆者認為，第二種形式的小產權房產生的原因就是，在廣大農村地區進行了宅基地使用權的空間權利用，卻未有宅基地使用權的空間權塑造予以配套。在傳統的房地一體主義視域下，“地”指“地表”，“房”是依附于地表的建筑，建筑不能脫離地而存在，或者換種表達，房屋所有權不能脫離地表所有權（或使用權）而存在，“地隨房走、房隨地走”的規則自然產生?；诟乇Ｕ虾娃r民基本生存利益保障的考量，中國法律不允許農民出讓宅基地使用權給城市人口，這樣一種情形產生了農民出賣房屋給城市人口，法律上是可行的，但是必然會同時轉讓宅基地使用權即房隨地走，法律上又是禁止的。于是，交易的買受人永遠不能獲得房產的完整產權，此即小產權房。

設若將宅基地使用權作空間權塑造，上述困境自然消失，與房屋所有權相對應的將是特定的空間范圍，而不是平面范圍。地表面積不擴大而將土地使用權作空間拓展，可以實現耕地保障的考量，將一定的空間權予以流轉并不能傷害農民的基本生存利益。這類農民自有的加以流轉的“小產權房”在宅基地使用權空間權塑造下，其“小產權”性質自當破解，故而，宅基地使用權空間權塑造是解決小產權房問題的可依賴途徑。

3.3 宅基地使用權空間權塑造可確保宅基地使用權平面面積不再擴大

已如前述，宅基地使用權空間權塑造有利于民眾清晰認識自己的權利內容，從而做到權利的充分應用。在空間權權利意識確立后，對宅基地使用權的使用將向縱深發展，在同等的土地面積上將有更多的建筑面積，而此時將多余的建筑面積配以特定的空間體積予以出售，既不會影響農民的基本生存利益，更不會出現農民無處可居而亂占耕地蓋房的局面，宅基地使用權面積將不再擴大。

另一方面，曾經被認為是宅基地使用權制度重要內容之一的預留農村新增人口宅基地使用權問題將不復存在。申言之，將宅基地使用權平面權作空間權拓展，則農民可建房屋面積數倍增加就已經顯性化，即便是農村家庭有了新增人口，但就現有的宅基地使用權空間利用，農村新增人口的基本居住利益就能得以保障，而無需再靠更多的宅基地使用權面積以饗需求。本輪宅基地使用權確權工作，雖然仍然僅是確認宅基地使用權占地面積，但其意義在于明晰了現有宅基地使用權所占土地面積。筆者認為，以本輪宅基地使用權確權面積為基本依據，輔以宅基地使用權空間權塑造，明確規定未來的宅基地使用權只減不增，既有必要，也是可行。具體做法是，宅基地使用權面積確定之后，以后任何新增的宅基地使用權面積將被認為是非法，即完全禁止新的宅基地使用權申請，而所謂農村預留的一定的宅基地使用權面積，馬上復墾用于農業生產。

4 宅基地使用權空間權塑造的具體設置

從制度協調性層面考慮，宅基地使用權的空間權塑造應比照建設用地使用權進行，就規范完備程度而言，建設用地使用權空間權相關規則尚有欠缺，并且由于城鄉之間存在的客觀差異，宅基地使用權空間權塑造細則上的規定應在一定程度上異于城市建設用地使用權。

具體而言，《物權法》138條第2款第3項規定建設用地使用權出讓合同應包含建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間，但根據筆者到相關機關的實地調研，發現現有的建設用地使用權出讓合同，除地下空間出讓有明確的坐標以及三維空間邊界外，地上空間出讓并未有建筑物所占有空間的坐標和三維空間邊界。土地使用權出讓合同通過總體布局及建筑退紅線要求、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑高度等內容基本限定建筑物空間范圍，但不限定建筑物平面坐標和精確的空間范圍。析言之，總體布局和建筑退紅線要求限定了具體的建設范圍，建筑覆蓋率①建筑覆蓋率，即建筑密度，指在一定范圍內建筑物的基底面積總和與占地面積的比例。具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。則進一步限縮了可用于建設的平面范圍，而建筑容積率②建筑容積率，又稱建筑面積毛密度，是項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。和建筑高度則限定了建筑空間的大小，而至于開發單位在上述可允許的平面和空間范圍內對建筑作何種具體設計（可以是圓形建筑，也可以是方形建筑，可以以最高高度作為建筑高度，也可以在最高高度以下建設建筑），出讓合同并不關涉。這樣的合同設置具有合理性，可以較為充分地發揮開發商的創造性，建設出多樣的建筑。

宅基地使用權顯然不同，現在進行的宅基地使用權確權工作，是在農村房屋既存的前提下作的權利量的厘清工作，既有普查性質，又有確權性質。在尊重歷史的基礎上，根據各省、區、直轄市各自的標準，確認各戶宅基地使用權的位置、面積等權屬內容。因此，宅基地使用權的空間坐標是確定的，即與建筑的空間坐標一致。此外，宅基地使用權沒有建筑覆蓋率、建筑容積率等建設用地使用權配套要求，其面積就是可直接用于建設房屋的面積。以上兩點，頗異于建設用地使用權。由是，宅基地使用權空間權塑造，應有其具體特點。

第一，明確宅基地使用權空間權屬性以及具體范圍，即在立法上明確宅基地使用權為空間權，各省、自治區、直轄市根據各自情形確定宅基地使用權上下空間范圍，平面上的四至邊界范圍則以本次宅基地使用權確權的結果為準。

第二，確立宅基地使用權空間使用規則。農村建筑可以不設單層層高上限，但需要設計層高下限，防止空間權被過渡分層使用。根據地上地下建筑使用目的的不同，可以分別設置各自的層高下限，具體基數由各省、區、直轄市自行確定。

第三，確立農民基本居住利益保障規則。應以強行法的形式要求農民以戶為單位保有一定建筑面積的房屋（最低標準），多余的房屋才能用于自由流通。所保留的建筑面積具有浮動性，具體操作應把握這樣的原則，以戶為單位農村人口不再增加，則以家庭現有農村人口來確定保有建筑面積量，若人口減少，保有量自然減少；若家庭農村人口有增加的趨勢，則應預留未來人口所需的房屋建筑面積。

第四，宅基地使用權權屬登記規則。在確立每戶農民的宅基地使用權空間權坐標位置、立體空間的八至邊界的基礎上，頒發空間權屬證書；其次，房產證的頒發除應標明房屋平面面積外，還應標明占有的空間體積，房產流轉，所占有的空間一并流轉。

第五，農村相鄰建筑糾紛調解規則。宅基地使用權空間權塑造將在一定程度上增加農村因相鄰關系而產生的物權糾紛，其糾紛的解決應適用《物權法》第7章相鄰關系。同時應允許農民進行宅基地空間置換，以確保宅基地使用權空間權利益。具體而言，由于農村建筑無整體規劃，建設多層建筑有可能實質性地損壞鄰居的采光權、通風權等，此時，應允許一方當事人另擇宅基地使用，以確保其充分的宅基地空間利用權。

第六，應逐步將宅基地使用權轉化為有期限的權利。現有制度體系下，在存續期限方面，宅基地使用權是無期限的，可以說具有永久性[10]，但宅基地使用權也可因濫用宅基地、閑置宅基地、權利人不復存在而喪失。筆者認為，本著尊重歷史和維護社會穩定的立場，在未實質性地突破城鄉二元結構之前，應允許宅基地使用權永續存在，在漸進的城鄉一體化進程中，逐步實現宅基地使用權的有期限性，在完成城鄉一體化的區域，就確立宅基地使用權的有期限性，年限應參照建設用地使用權的70年期限。

第七，宅基地使用權繼承規則。針對房屋可以繼承而宅基地使用權因身份限制城市人口繼承存在障礙的制度困境，需要考量的是在城鄉一體化實現之前的制度設計①城市一體化實現后，將不再有城市人口和農村人口之分，繼承的身份限制將不復存在，宅基地使用權（農村建設用地使用權）的繼承當然發生。，筆者認為，應當允許城市人口繼承農村宅基地，原因在于：首先，這體現了對公民財產權的保障，只準許繼承房產而不允許繼承土地使用權在邏輯上不能自通，最終會有損公民的財產權；其次，宅基地使用權空間權設計，現有的農村宅基地使用權保有量只會減少而不會擴張（此點在上文中已經證明），允許城市人口對農村宅基地使用權進行繼承，將不會損害農村土地安全，同時，亦會促使城市人口向農村回流的城鄉一體化形式發生。

（References）：

［1］喻文莉，陳利根.農村宅基地使用權制度嬗變的歷史考察［J］.中國土地科學，2009，（8）：46 - 50.

［2］陳華彬.民法典與民法物權［M］.北京：法律出版社，2009：297.

［3］日本建設省空中權調查研究會編.空中權［M］.1998：4，轉引自梁慧星主編.民商法論叢第三卷［M］.北京：法律出版社，1995：100.

［4］鮑爾，施蒂爾納.德國物權法（上冊）［M］.北京：法律出版社，2006：648.

［5］渠濤.最新日本民法［M］.北京：法律出版社，2006：59.

［6］孫憲忠.土地在財產法中的概念［J］.法律科學，1992，（3）：51.

［7］厲以寧. 論城鄉一體化［J］.中國流通經濟，2010，（11）：7 - 10.

［8］劉維奇，韓媛媛.中國城鄉關系之困境與出路［J/OL］.西北農林科技大學學報（社會科學版）, http://www.cnki.net/kcms/detail/61.1376.c.20140117.1635.014.html.

［9］楊遂全，等. “小產房”處置與土地制度創新——以城鄉房上聯建權合法化為突破口［M］.北京：法律出版社，2013：14.

［10］崔建遠. 物權：規范與學說——以中國物權法的解釋論為中心（下冊）［M］.北京：清華大學出版社，2011：591.

（本文責編：仲濟香）

Discussion on Modeling the Use Right of Rural Residential Lands as Space Right

TAO Zhong-tailang， YANG Sui-quan
（Law School， Sichuan University， Chengdu 610064， China）

The purpose of this paper is to clarify the legislative development path of the use right of rural residential lands and point out the future legislation direction by systematical research on the related legislative history and comparative research on the relevant foreign legislation. Methods used include systematical analysis and comparative analysis. The results indicate that it is necessary to model the use right of rural residential lands as space right. By achieving this, it would significantly facilitate the process of urbanization in China. It is also crucial in solving the puzzle of the circulation of the use right of rural residential lands, consequently providing a golden key to releasing a lot of assets of the rural construction lands in stock. The paper concludes that we should take into consideration the social reality and legislation development direction, and model the rural residential land use right as space right.

land law; the use right of rural residential lands; surface right; space right; model

D923.5，F301.1

A

1001-8158（2014）06-0016-07

2013-10-30

2013-12-19

國家留學基金資助項目；2013年國家社會科學基金重點項目“農村房地產權城鄉間流轉與遺產繼承研究”（13AJY013）；四川文化產業職業學院2013年重點研究課題“城鎮化視域下農村居住文化的保留與更新——以四川盆地丘陵地區為研究對象”（13B001）。

陶鐘太朗（1981-），男，四川簡陽人，博士研究生。主要研究方向為農村土地制度改革、物權法、繼承法。E-mail:76739499@qq.com

楊遂全（1957-），男，河南西平人，教授，博士生導師。主要研究方向為農村土地制度改革、物權法、婚姻家庭法。E-mail:suiquan@vip.sina.com