2014年，上海房地產三大猜想

許仰東

2014年上海第一個地王有望在春節前誕生。出讓信息顯示，上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，掛牌起價即達到47.73億元，起始樓板價2.25萬/平方米。該地塊的起拍總價，為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

在2013年持續高溫的房地產市場背景下，2014上海房地產業將有怎樣的預期？

房價仍將持續走高

國家統計局公布2013年12月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市仍有65個，而2013年，上海住宅商品房上漲仍居全國前列。

在大型房企開始回歸一線城市的背景下，上海仍是國內外房地產資本關注的熱點地區。2013年上海是在保持高成交量的背景下，形成了房價上漲的“高溫狀態”，這種狀態在2014年仍將持續。

我之所以看好上海住宅市場的價格走勢，一是上海總體的住宅供應與需求仍處于不均衡狀態，供需階段性失衡仍在支持房價上揚；二是上海人口導入的數量，以及質量依然保持其旺盛熱度，這成為了驅動房地產成交量和成交價上漲的特殊力量；三是上海房地產開發成本的居高不下，自然派生了對房價陽線上揚的基因。

我認為，核心區住宅的房價在2014年仍是上海房價上揚的先鋒，中等價格房產是房價上漲的中堅力量。

市場信心指數增強

上海房地產市場是在中國房地產總體政策背景下，形成了自己的個性及特殊性。國家在強化“市場化”政策等主基調的指向背后，上海房地產自身的市場力量，將占有日益重要的分量。因此，上海房地產市場信心指數在2014年仍將增強。

上海自貿試驗區的推進，重新樹立起了上海國際化市場的形象，其對房地產市場的輻射力，是中國其他城市所沒有的一個引擎。以上海為核心的長三角經濟一體化，以及現代交通格局的擴容，不斷地支持著上海房地產自身特殊條件和形象的成型。而中國房地產銷售在2013年總銷金額達2.3萬億元，增幅達36%，百億銷量軍團已擴至71家。房地產骨干企業對上海等一線城市房地產的投資安全性已得到普遍認可，這種總體的市場信心仍在穩定上揚。

另一方面，買房市場經歷了多輪調控，在中國缺乏其他投資品種的時期，富有階層仍將房地產作為保值、增值的主要品種在關注和參與。國家雙限政策雖然使純投資的水分被擠壓，但以居住為投資的客戶數量，在上海仍在壯大，買房市場的信心指數在不斷上升。這種買賣雙方共存的市場信息，是驅動上海房地產業發展最穩定的基礎。

利潤空間得到遏制

上海仍是中國房地產投資的熱土，但房地產開發的總體利潤將逐步趨向平穩。2014年，開發商期待在上海有穩定的收益，但對高利潤的期望在調整。

首先，房地產開發的成本已進入高位運行階段，不少項目的土地成本與靜態成品接近。因此，保證暢通的資金流是首選。相對而言，在不斷前行的上海房價面前，高利潤的歷史將慢慢被理性利潤所取代。

第二是對房地產開發的管理規范，開始擠壓出房地產初期市場的邊際利潤，稅收政策等總體趨勢偏緊，使得上海房地產市場逐步向其他產業的投資收益靠近。

第三，大型房企成為上海市場主角，中小型房企正慢慢地在上海房地產市場消失，以暴利為核心的開發觀念得到調整。

2014年，在中國房地產業出現“差別化”為主體的變化之中，上海房地產業將保持著更規范、更穩定、更安全的基本格局。endprint