城鎮建設用地基準地價評估研究進展綜述

王 群

（四川師范大學地理與資源科學學院，四川成都 610066）

隨著社會經濟的快速發展，城鎮化的不斷推進，城鎮經濟發展水平和城鎮地價水平是相應變化的，所以各個時期的基準地價，特別是涉及經濟發展相關的城鎮建設用地的基準地價也在隨著社會經濟的發展相應地作出調整。2001年國家頒布了《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）（以下稱《規程》），其中，土地價格的內涵是指在正常市場條件下一定年限的土地使用權未來純收益的現值總和。基準地價作為其兩大地價體系之一，根據該《規程》，適用范圍有城鎮、獨立工礦區及開發區范圍內的建設用地。文中主要查閱近幾年相關的文獻資料，針對商業用地、住宅用地以及工業用地三類城鎮建設用地，分別對其基準地價的內涵、用途分類、方法模型以及更新動態進行研究，把握近年來基準地價研究的進展趨勢。

一、城鎮基準地價內涵

馬克思地租理論包括絕對地租和級差地租兩種。基準地價研究是建立在地租理論之上的，所以有學者認為理清基準地價是否包括級差地租的資本化對基準地價水平有決定性的影響。如歐陽安蛟等認為基準地價內涵應是完整地租的資本化，其構成中包含了國家所有權收益和凝結在土地上所有投資產生的收益。也有學者按照土地用途、級別來定義城鎮基準地價的內涵，再確定該級別用途下的平均價格。針對不同的分類標準，考慮的影響因素也不一樣，因此很多學者都給出了自己對基準地價內涵的定義，目前地價內涵界定也沒有一個固定統一的標準。

二、城鎮建設用地基準地價按用途分類研究

城鎮建設用地基準地價按用途分類研究，現階段主要從商業用地、住宅用地和工業用地三方面開展，在商業用地上，研究者主要還是從商業用地的評估級別、評估的方法模型以及影響因子等方面進行考察。如岳大鵬根據級差收益遞減原理，分析商業用地基準地價評估的原則、方法和評估模型。或者結合數學模型找到商業用地基準地價演變的驅動因子和演變規律。住宅用地上研究較少，有從城鎮混合住宅用地出發探討住宅用地的評估，一般對城鎮住宅用地基準地價的評估是針對單一的住宅，但是在實際社會經濟發展中，城鎮混合住宅占據很大一部分，而且研究視角很少對單獨的住宅用地進行觀察，多集中在城鎮發展比較熱門的商業建設用地和工業用地的研究。在工業用地上，趨向于以特定區域或者特定評估對象為目標進行基準地價的評估，如黃鑫等以西部衛星型小城鎮工業用地進行分析，說明當前的基準地價測算方法不能完全適應小城鎮的評估；也有學者提出以土地定級為基礎，以成本逼近法測算城鎮工業用地基準地價評估技術路線。在這三類用地研究的基礎上，也有人關注到城鎮建設用地中的特殊用地的研究，主要涉及到軍事用地、使領館用地、監教場所用地、殯葬用地以及宗教用地等評估，并對其特點、修正模型做了詳細的分析。

通過上述幾類用途基準地價研究發展趨勢分析，目前在城鎮建設用地基準地價中有兩個大的趨勢。首先，基準地價按照用途分類外延在擴展，在三類用地的基礎上，研究的視角關注到特殊用地、旅游用地等類別，并且有不斷擴展的趨勢；其次，在相應的各類用途下面，研究的側重點不盡相同，但是卻越來越細化，研究呈現由“面”到“點”的發展趨勢，而且更多地應用到模型方法，力圖尋求一條基準地價研究的技術路線。

三、城鎮建設用地基準地價評估方法模型研究

在城鎮建設用地基準地價評估中，針對不同用途的建設用地，所采取的評估方法也各不相同，但是在評估中建立方法模型成為評估研究的發展趨勢，大多數學者都在嘗試建立一套適合基準地價評估的方法模型。

如陳立定等做了城鎮地價評估方法模型回顧，并提出了我國未來基準地價評估將由間接評估轉向直接評估，分類評估向分區評估和標準地價評估的趨勢轉化。結合相關文獻資料，許多學者都嘗試在基準地價評估中建立方法模型，比如回歸模型、土地收益模型、模糊估價模型、BP神經網絡預測模型等。并且研究技術也在逐步深化，更多學者開始運用計算機軟件領域進行二次開發，基準地價研究技術正在不斷地精細化、科學化和完善化。

但是隨著時間的推移和研究的不斷深入，也有學者開始發現單純地引入方法模型，不進行模型的修正，在基準地價評估中會產生一些問題。如王遠燃從基準地價審批確定、地價樣點資料鑒別分析運用、土地級別劃分與級別界線界定三方面入手，對運用模型方法出現的問題進行了分析概括。還有研究以基準地價系數修正法等方法來對基準地價評估模型進行修正，以進一步得到更加完善的估價方法體系。

四、城鎮建設用地基準地價更新動態研究

城鎮基準地價隨著社會經濟變化會適時做出一定的調整，然而各地經濟發展水平不一，基準地價的更新變化也不一樣，在整個土地市場進行基準地價更新變化的基礎上，對影響城鎮建設用地基準地價的動態變化進行分析把握有非常大的意義。

在基準地價更新研究上，孫廣云等主要從政策角度出發考慮在理論和現實兩方面，基準地價更新調整的必要性以及成果運用。基準地價更新的主體研究還是集中在探討基準地價評估更新方法上。其中，趙曉鈴等從方法、路線、原則、流程與模型等多角度考慮更新問題。針對特定區域的研究，也有學者通過建立相關模型，證明基于地塊變化的基準地價更新方法科學可行。近年來，隨著計算機軟件技術的快速發展，結合計算機的應用建立評估模型越來越成熟，有研究者運用組件式GIS技術探索計算基準地價的更新模型，已達到減少人為的干預，避免傳統評價體系的弊端，加強土地市場管理客觀性和科學性的目的。然而隨著時間的發展，基準地價更新研究也產生了一些問題。其中，王冬青等就評估的技術流程方面產生的問題進行了綜合分析，而不管是從技術流程上進行分析，還是在其他方面進行關注，城鎮建設用地基準地價的更新研究都在不斷深入和規范化。

在城鎮基準地價動態變化上，多數研究者以某個特定區域為研究對象，試圖找出其動態變化的驅動因子。甄江紅等在土地定級估價基礎上，總結呼和浩特市區歷年比率變動一般規律，認為城市基礎設施建設、社會經濟發展和促進招商引資是其變化的動因。謝先全以廈門島為例，揭示主要驅動因子為經濟發展水平、基礎設施的完善程度和產業結構。綜上，在基準地價動態變化上，研究成果都在尋找一段時間內影響城鎮建設用地基準地價的主要驅動力因素，經濟發展水平以及基礎設施建設無疑是影響基準地價動態變化的主要因子。

五、城鎮建設用地基準地價平衡研究

城鎮基準地價的平衡是為了協調區域地價水平，充分發揮地價在調控土地市場中的作用，因而通過對地價平衡研究，了解城鎮內地價與經濟發展的協調性，建立城鎮間地價之間的可比性，對于區域地價水平的研究有一定意義。

目前對基準地價平衡研究的案例也很豐富，以土地分等為依據，有學者綜合考慮不同城鎮間經濟差異、市場地價總體水平等情況來建立城鎮間地價的可比性。也有主張通過數理分析和城市間橫向比較，使地價與城鎮經濟發展水平一致。多角度的分析為城鎮基準地價平衡研究現狀以及發展做出一定的總結概括。

[1]歐陽安蛟,葛昂揚.城鎮基準地價內涵及“基準條件”界定研究[J].浙江大學學報（理學版），2002，29（5）：585-588.

[2]劉金平,張紹良,郝敬良等.城鎮地價內涵及“1＋1”模式[J].中國礦業大學報，2001，30（2）:174-177.

[3]岳大鵬.商業用地基準地價評估研究[J].陜西師范大學學報(自然科學版)，1999，27（2）:116-119.

[4]張石磊,畢忠德,楊志毅等.長春市商業用地基準地價演變過程及驅動因子分析[J].地理科學，2011，31（7）:823-828.

[5]藍繼松.對城鎮混合住宅用地基準地價評估的探討[J].南方國土資源,2008（2）:25-27.

[6]黃鑫，陳英，張仁陟.西部衛星型小城鎮工業用地基準地價測算方法研究——以蘭州市皋蘭縣為例[J].甘肅農業大學學報，2011，46（4）:105-111.

[7]鄭云有,周國華.關于城鎮工業用地基準地價評估的研究——以株洲市為例[J].經濟地理，2011，21（1）:4-6.

[8]胡雪巖.淺議特殊用地基準地價的評估——以焦作市為例[J].中國房地產金融，2012（3）:36-40.

[9]陳立定，馮洪山.我國城鎮地價評估方法發展回顧及趨勢研究[J].浙江工業大學學報，2002，30（1）:90-94.

[10]江立武，趙小敏，王小亮.土地收益模型在基準地價評估中的應用 [J].江西農業大學學報 (社會科學版),2004，3（1）：30-33.

[11]張協奎，田志華.模糊數學在基準地價評估中的應用[J].基建優化，2000，21（3）.

[12]張蓬濤，楊紅.基于神經網絡的基準地價預測模型研究——以河北省主要城市為例[J].中國土地科學,2000，14（5）:32-35.

[13]劉耀林，焦利民.人工神經網絡的基準地價評估方法研究[J].地球信息科學，2002（4）:1-6.

[14]王遠燃.城鎮基準地價評估若干問題的探討[J].中國土地科學，1994，8（2）:29-33.

[15]肖爭鳴，劉小生.基準地價系數修正法評估土地價格若干問題的分析[J].區域經濟，2006（07）:33-35.

[16]孫廣云，李凌.城鎮土地基準地價更新中的若干問題探析[J].山東省農業管理干部學院學報，2006，22（4）:68-69.

[17]趙曉鈴，耿紅，唐旭.城鎮基準地價更新方法探討[J].應用技術，2005（4）:91-95.

[18]楊小雄，何志明，黃小蘭.基于城市地塊變化的基準地價更新研究[J].熱帶地理，2007，27（5）:446-450.

[19]段滔,劉家彬,韋燕飛.基于組件式GIS的城鎮基準地價動態更新系統的開發與應用[J].廣西師范學院學報（自然科學版）,2003（8）:184-186.

[20]王冬青，曹健.我國城鎮基準地價更新問題研究[J].山東理工大學學報(社會科學版),2007.23（5）:27-29.

[21]甄江紅,趙明,蘇根成.呼和浩特市區基準地價結構變動分析[J].干旱區資源與環境，2004，18（5）:93-98.

[22]謝先全，宋曉波.廈門市城市基準地價的動態變化[J].集美大學學報(自然科學版)，2009，14（2）:213-216.