提高我國工業地產本土競爭力的對策研究

黃麗秋 王媛玉

提高我國工業地產本土競爭力的對策研究

黃麗秋 王媛玉

隨著政府對住宅和商業地產宏觀調控的加大，工業地產已經成為房地產投資與開發的熱點。我國工業地產起步較晚，目前已具有一定規模，然而在十余年快速發展的進程中，許多存在于市場運行機制和發展模式之中的問題和缺陷也逐漸顯露。針對以上問題，文章從創新投融資體制、提高土地利用效率、提升專業化程度及轉變政府職能等角度提出了相應決策和建議，以期提高我國工業地產本土競爭力，推動工業地產的長久發展。

工業地產競爭力 市場機制 長久發展

一、我國工業地產發展現狀及問題

20世紀90年代中期開始，企業逐漸取代政府作為工業園區開發的主導者，而“工業地產”這一概念直到2002年以后才得到了行業內的統一認同。從行業發展的周期來看，與發達國家工業地產突飛猛進的情況相比，我國工業地產僅僅處在萌芽和起步階段。

1.資金來源多為政府，缺乏企業風險投資體制。當前我國工業地產仍處于低水平的重復建設階段，以降低投資者的投資成本成為吸引企業投資落戶的主要手段。工業地產大都是由政府主導開發并管理的，但是政府資金和融資手段畢竟有限，資金問題成了制約工業地產長久發展的關鍵因素。

從我國中關村科技園來看，目前對高新技術企業提供資金支持的主要有高科技創業基金、高新技術產業發展融資擔保資金、專利實施基金、科技成果推廣基金、北京市高新技術企業擔保風險金、北京市中小企業擔保資金等。這些基金都是政府主導成立的，不僅從數量上很難滿足大量科技創新企業的需求，而且從根本上說缺乏一套風險投資的運作機制。中關村科技園雖然已經成立了一定數量的風險投資公司，但真正的風險投資行為卻極少，國內其他工業園區在資金來源方面亦是如此。

2.占地而無為，土地利用效率低下。由于資金來源狹窄，后續力量不足，政府在早期主導工業地產時大都采取了分期滾動開發，對工業地產的發展沒有長足的規劃理念。很多地方的工業園區通過早期低廉的工業土地獲取價格招商引資，大批企業入駐后，由于貪圖短期利益而缺乏長久規劃，開發至中后期陷入生產停滯的狀態，資金、技術、市場等各方面均遭遇瓶頸期，造成不少企業倚靠著“工業用地限期50年”的政策條件繼續占用大片土地，土地利用效率低下。遼寧省沈陽市鐵西新區冶金工業園目前的發展就面臨這樣的局面。

鐵西新區早期政府支持及投資力度大，依靠老工業基地的能源、技術與人才優勢，通過招商引資逐漸壯大。然而歷經十余年的改造與發展，一些問題也逐漸凸顯：隨著科技化浪潮的推進，工業技術得以飛速發展，已不需要大規模的廠房用地與勞動力，造成廠房廢置與人員失業；部分冶金企業對環境造成污染，被政府緊急叫停或勒令改善工藝，在技術條件匱乏的情況之下陷入停產狀態；由于分期開發周期較長，風險較大，在開發至中后期時資金來源缺失，產業鏈斷裂，無法繼續投入生產。以上一系列問題導致了土地及基礎設施資源浪費的情況在我國其他重工業基地也有出現。在我國土地資源稀缺的前提之下，如何規避這樣“占地無為”的情況，需要在先期規劃工業用地和發展工業地產時著重考慮。

3.本土工業地產專業化程度低，缺乏競爭力。當前工業地產被炒得火熱，海外工業地產巨頭紛紛進入中國市場，引發了國內投資機構和民營企業投資工業地產的熱潮。然而，國外工業地產企業處于行業發展的成熟階段，在拓展中國市場時頗具經驗，開發經營有聲有色；而中國本土參與市場競爭的企業卻很少有真正從工業地產發家的。大多數國內投資商以及民營企業在開發投資工業地產時對這一行業的理解比較片面，注重的是“地產”而非“工業”，在國家政策優惠和巨大盈利前景的驅使之下投入大量資金，但缺乏工業地產開發專業的資金使用和開發運營經驗，只看重短期利益無視長久發展，崇尚“快進快出”的盈利理念，缺乏嚴謹全面的投資開發規劃，甚至有一些企業或機構以開發工業地產的名義大量買地圈地囤積資源，希望日后尋求適當的機會用作商業或住宅地產的開發，以獲取更高的投資利潤。而海外工業地產商家入駐中國市場同為尋求巨大的市場潛力，以收獲高額利潤，無益于中國工業地產自身發展的突破與轉型。

4.組織管理由政府主導，市場管理弱化。我國工業地產起步較晚，發展較緩慢，在建立工業地產（工業園區）初期又處于宏觀上的體制轉軌時期，因而大多數工業地產或園區采取的是政府主導型的管理模式。這樣的模式有這樣幾個特征：一般來講由上而下成立領導小組，多由省市領導組成，對園區內建設和發展的重大決策和重要問題經協商后作出統一安排，領導班子大多缺乏工業地產運營管理的專業經驗；由領導組指令成立工業園區管理委員會作為當地政府的派出機構，行使園區內經濟管理和行政管理的權限，委員會成員多為政府同級官員調任或兼任，受聘的工業地產專業管理人員較少且并不具有充分的話語權；園區內企業由管理委員會直接管理，并受政府間接管理，民間自主管理力量缺失，受限較多。

二、提高我國工業地產本土競爭力的對策和建議

1.尋求融資方式創新，完善投融資結構。工業地產發展的實質是資本運作。很多國內的開發商將住宅或商業地產開發“拿地——建造——銷售——再拿地”的運作流程運用在工業地產上，獲取的只是低級的開發銷售利潤。而國外真正的工業地產企業資本運作已經操作多年，工業地產資本的運作是通過職業經理人憑借自身專業能力，成功運營某工業地產項目，產生未來可持續增長的現金流后，在中長期內退出對該項目的投資、再融資、轉基金持有或通過組成REITS上市，這一系列的資本運作才是工業地產發展的終極目標。由此，我國工業地產企業在融資角度的創新至關重要。未來房地產應注重新型投融資方式的培養，如以工業地產項目為標的的項目融資、分散投融資壓力的產業鏈融資及REITs（房地產信托投資基金）等。

2.加大土地監管，開發經濟腹地，提高工業用地效率。部分工業園區生產停滯是由于資金缺乏造成的，上述創新融資方式或可解決工業企業的資金來源問題，但仍有部分工業園區內的企業停產已久，土地已閑置但礙于工業用地年限未到而遲遲無法收回再開發。針對這樣的情況建議政府具體情況具體分析，加大工業用地使用的監管力度，對無法再生產的占地企業采取適當補償措施提前收回土地，重新引資建廠，以物盡其用，或以罰金形式督促工業企業盡快融資投入生產；工業企業自身也要加快轉型，釋放大量閑置土地，提高土地利用效率，節約集約資源利用。

相對于我國東部發達地區的土地稀缺問題，其他地區尤其是中西部作為廣闊的經濟腹地，擁有巨大的土地和資源優勢。對于我國工業地產來說，在中西部地區市場發展的潛力是巨大的。不少國外工業園區為提高自身資源利用效率將工業廠房轉移至其他國家，而我國可以將發達地區（東部成熟經濟圈）的生產加工產業轉移到其他欠發達地區，形成全國范圍內立體式、階梯式的投資開發格局，由此加快區域經濟結構調整，促進不同區域間的協調發展。此外，東部土地資源稀缺的問題也得以緩解，降低了工業企業的發展壓力，也提高了被轉移地區的土地利用效率。

3.推動本土企業發展，提高工業地產專業化程度。當前，我國大部分從事于工業地產開發的企業都是由住宅地產開發企業轉型而來，屬于集團式開發的一部分，這無形之中給立足于工業地產的新興企業帶來了規模和競爭壓力。

政府在前期引入工業企業的過程中應更加重視對新興中小型企業的扶持，為其提供一系列的優惠政策，便于其發展壯大。例如，對中小型工業企業采取傾斜的稅收政策，對企業所得稅減免期限；通過政府采購、地方政府擔保貸款等方式保證中小型企業的發展空間；在工業園區建設中給予基礎設施的投資支持，通過國家財政支出、提供無息或低息財政周轉金、提供財政貼息資金等鼓勵中小型工業企業加入市場；充分調動科技人才參與工業開發的積極性，為工業企業的發展注入活力，在人事、分配、工資、住房、保險等制度方面對新興中小型工業企業提供配套優惠，吸引人才加入；充分給予工業企業發展空間，營造相對寬松的產業發展環境等。

4.轉變政府職能，變管理者為服務者。政府主導的工業園區建設盡管在投資力度和政策優惠上有一定優勢，但長期來看缺乏市場作為導向和企業自主管理的精神，不利于工業地產的長足發展。

工業地產（工業園區）的管理應由市場的主體參與者掌控，也就是工業企業應該作為管理的主導者。工業園區管理委員會應更多由企業代表組成，針對園區內的重要問題和重大決策由管委會民主決議，充分考慮各參與企業的利益，形成類似于村民委員會和居民委員會的自主管理運營模式。如日本的工業園區主要由民間力量主導興建，其基本程序是先由民間6家以上具有一定規模的企業（大企業除外）組織起來，形成協同組合，并向當地政府提出聯合管理的申請，經有關政府和中小企業團體中央會審定同意后，再由此協同組合組織開發商進行土地開發。園區內不設政府管理機構，全權由協同組合負責管理，其主要任務是為園區內企業提供信息咨詢、投融資等相關服務，溝通園區內外企業聯系，興辦園區共同事業等。這種協同組合、自我管理的模式不僅節約了政府管理成本，也有效地促進了園區管理組織與各企業的聯系，提高園區運作效率。

[1]解恒芳.提升我國房地產企業核心競爭力的對策研究山東大學碩士論文，2009

（作者單位：黃麗秋，沈陽理工大學 遼寧沈陽 110000；王媛玉，吉林大學 吉林長春 130000）

（責編：若佳）

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