對“房產測量規范”修訂的建議

彭金輝 ，李 昊，熊 俊

（1.武漢市房產測繪中心，湖北 武漢 430000；2.武漢市測繪研究院，湖北 武漢 430000）

近年來，作為計算房屋價格標準的房屋建筑面積在房產開發商和購房者之間成為一個敏感性問題。“GB/房產測量規范”（以下簡稱“房測規范”）和建設部建住房[2002]74號“關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知”對房產測繪的一些具體問題作出了規定，但由于房地產業的蓬勃發展，新結構、新材料、新技術層出不窮，都給房產面積測量提出了新的要求。

房屋竣工之后，測繪部門進行的建筑工程規劃驗收竣工測量是以“GB/T 50353建筑工程建筑面積計算規范”（以下簡稱“竣工規范”）為標準實施的。房屋面積測量和竣工測量是2種不同的技術活動，因而使同一建筑的房屋面積測算結果存在差異，給管理工作帶來麻煩，甚至造成經濟糾紛。由于房屋建筑涉及國土規劃和房屋管理2個部門，因而梳理和歸納實際工作存在的差異，理清規范條文概念涵義的歧義，探索有效的解決途徑，具有現實及長遠的意義。

1 “房測規范”與“竣工規范”中對房屋面積計算規則的對比

實際上，上述2規范在房屋層高、陽臺面積、室外樓梯計算等有較大的不同，特別是“房測規范”計算的產權面積不包括不被分攤的建筑面積。其計算規則對比如表1。

表1 面積計算規則對比表

2 對規范若干條文理解的歧義及修正

現行的“房測規范”和“竣工規范”頒布實施已有多年了，由于不同部門理解的差異，使房屋面積測算存在差異。為理清基本概念，統一認識，對以下幾個問題應予修正。

2.1 房屋幢（棟）的劃分

“房測規范”5.2.2規定“房屋調查與測繪以幢為單元分戶進行”，如何劃分幢（棟），直接影響到房屋各戶建筑面積的大小，但“竣工規范”只有“單層建筑物”和“多層建筑物”的概念。

根據房屋的建筑形式和層數，幢（棟）的劃分一般應按照下列原則確定：

1） 獨立建筑的房屋分為一棟，包括不同結構和不同層數的房屋。

2） 結構層數相同、戶主或門牌號不同、結構上又能夠分開的毗連房屋，可分別分棟。

3） 底層（或多層）為一個整體，上面有一個或多個塔樓式的房屋，整體劃分為一棟。

4） 本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個獨立的樓房連成一個整體，其獨立的樓房和隙地的房屋應分別分棟。

5） 地面上為多個獨立建筑的樓房，地下以地下室的形式連成一個整體的建筑區域，地面上的獨立建筑分別分棟。

6） 以架空通廊相連的兩棟（或多棟）房屋，可分別分棟。這類情況常見于同一產權單位的2棟辦公樓之間或集貿商業樓房之間以架空通廊相連，凡屬這一類的房屋各分為一棟。

2.2 “陽臺”面積計算的確定。

“竣工規范”中陽臺的定義為“供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間”。“房測規范”中對陽臺的定義很籠統，沒有細分。

房屋建筑中陽臺可分為凸陽臺、凹陽臺、復合陽臺等多種形式。陽臺面積計算的規則通常是：

1） 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影內上蓋水平投影面積的一半計算。

2） 當未封閉陽臺的上蓋水平投影與維護結構外圍水平投影重疊部分的面積小于維護結構外圍水平投影面積的1/2時，該陽臺不計算建筑面積。

3） 不封閉的陽臺，當陽臺底板至上蓋高度達到2個（含）標準層高時，視為無上蓋，不計算建筑面積。

4） 封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

2.3 共有建筑面積的分攤。

如何確定與分攤房屋共有建筑面積一直是房產測量中的重點和難點，為消除專業技術概念認識上的差異，應把建筑區劃內的建筑面積分為專有建筑面積和公用建筑面積。公用建筑面積又分為2部分：一部分是能被分攤的公用建筑面積，稱之為共有建筑面積，為本幢業主共有；另一部分是不能被分攤的公用建筑面積，為公有（業主共有）建筑面積，為小區全體業主共有，故又稱之為業主共有建筑面積。

2.4 房屋架空層的面積測算

一般來說，房屋架空層是指僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。上述2個“規范”均未有明確的表達，僅在“房產圖圖式”7.2中表述為“架空房屋是指底層架空，以支撐物作為承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。”因其具備有頂蓋和圍護結構的房產面積測算條件，其建筑面積也計入房屋的總建筑面積。但規范條文中未有架空層面積測算的具體規定，而實際中一般有整層架空的架空層、局部架空的架空層。

從合法性、規范性來講，整層架空和局部架空的房屋架空層的房產面積測算方法都應該歸于統一。整層架空的架空層應作為一個獨立功能區，架空產生的核心部分作為架空層與其他功能區的共有面積處理；部分架空的架空層其架空部分應依附所在功能區參加該功能區的各級共有面積分攤。

3 對修訂“房測規范”的若干建議

隨著建筑物結構形式和功能越來越復雜，測量人員會因規范性條文對新情況缺乏針對性，導致因認知不同采取不同的處理方式，影響了測繪成果的科學性和嚴肅性。房產測繪為房產登記提供依據，為使房產測繪的行業地位得到合法的保障，從嚴格技術操作規程和法律法規的層面上看，“房測規范”應對上述有關條文進行修訂和補充。對其發展的思路建議如下：

1）當前以GPS定位技術（GNSSRTK測量方法）取代了傳統控制測量方法，基于CORS的網絡RTK房產測量技術在房產測繪中得到廣泛應用，其相關技術標準的制定應是急需解決的重要課題。

2）現階段，因管理的需要房產項目測繪分為預測和實測2種，目前的標準及規范中沒有關于預測的相關規定，在新的技術標準中應對其數據采集方法、面積計算標準等方面作出相應規定。

3）技術標準和規范應是原則性條款和列舉條款相結合，面積計算規則應配以圖示方法表述。應明確房屋分棟及編號問題，重點解決大型地下室連為一體的建筑群分棟問題；補充完善最易引起計算歧義的陽臺、空調機位、室外樓梯、車道、柱廊、專用通風井等建筑部位的面積計算標準。

4）共有面積的分攤原則與方法應明確。

“房測規范”提議的多級分攤按照房屋的使用功能來分攤的原則值得商榷。分攤實質是共有份額的量化體現，是房產測繪的重中之重，規范和技術標準應從分攤原則、分攤方法等方面予以明確。作為權證附圖的分層分戶平面圖應規定加繪套內分割線。

5）以規范性文件、指導性文件及課題研究成果解決日常技術問題。

主管部門應根據房產測繪的發展變化，針對日常工作中出現的問題，及時出具相關規范性文件予以明確；充分發揮各級房產測繪協會、學會的力量，組織相關專家針對日常房產測繪工作中出現的問題提出指導性意見并以文件的形式予以發布。

對爭議較大的問題進行理論上、學術上的研究，研究成果可作為修訂《房測規范》的主要依據。

為適應現代測繪的需要，應增加信息化測繪的相關規定，從系統建設、信息編碼、圖式規范、數據標準等方面予以規定。

4 結 語

房地產業持續快速發展，已成為投資熱點、政策重點和輿論焦點。為保障房屋面積測量的公正準確，維護房產權利人合法權益，作為測繪工作者要按統一的生產技術標準，以誠信公正的態度從事房產面積測量工作。結合日常生產實踐，全面深入地加強對房產測量技術標準的研究，重新制定符合我國實際的房產測量技術標準和規范，為提高房產管理水平提供技術支持。

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