我國房地產經濟波動因素分析

王純剛

摘 要：在我國經濟發展中，房地產行業起到了重要的促進作用，因而在國民經濟中占有重要地位，隨著經濟的發展逐步成為了我國重要的支柱產業。正因如此，國民經濟的穩定與否很大程度上會受到房地產經濟的影響，一旦其出現波動，國民經濟水平必然會發生變化。因此，各方都開始重視房地產經濟波動問題，希望能夠通過分析研究找尋到改善房地產經濟波動的有效方法。本文主要針對當前我國房地產經濟發展中各類影響經濟穩定性因素進行了有效分析，繼而針對性的提出了相關解決措施，以推動我國政府部門對房地產市場調控工作的有效推動。

關鍵詞：房地產；市場；經濟波動；影響因素；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1 房地產經濟的產業影響

1.1對國民經濟發展的影響

房地產經濟能夠有效拉動GDP增長。從對國民經濟發展方面分析，房地產行業影響主要包括三方面。首先，房地產行業可以作為投資項目，對國民經濟增長產生促進作用；其次，房地產開發勢必會拉動相關產業的發展，因而間接促進了GDP的發展；最后，在房地產開發過程中的投資刺激了消費，因而拉動了GDP的發展。通過一個公式可以清晰的體現出房地產行業對于國民經濟的貢獻率，其具體表現為：貢獻率（%）=（某因素貢獻量/總貢獻量）100%。即房地產和行業對于國民經濟的增長貢獻率為行業年增加量國民經濟增長總量的百分比。由于房地產產業關聯度極高，因而其投資增長相對平穩，對于國民經濟增長具有重要意義。

1.2房地產業對關聯產業的影響

國民經濟發展需要各行業的共同發展，因而很多行業之間存在緊密的聯系，技術經濟聯系也極為密切復雜，這便是產業關聯。作為國民經濟的支柱產業，房地產不但是多元化的供給者，還是多元化的需求方，因而房地產產業鏈相對較長，且關聯度深，作為基礎性產業，在市場經濟中占有重要地位。

2 主要影響因素分析

由于房地產經濟鏈涉及行業廣泛，因而受到的影響因素種類也具有多元化特點，從總體上分析，大致有內生因素、外生因素兩種，內生因素主要是房地產經濟內部所產生的對于其自身發展具有影響的因素，主要起到對內的一種傳導作用。而外生因素則是外界市場環境、經濟環境對行業所產生的一種來自于外部的沖擊作用。但是外生因素對于房地產行業的影響主要通過內生因素作用而產生作用，因而房地產經濟波動是雙重因素作用結果。

2.1外生因素分析

首先經濟環境變化勢必會影響房地產經濟波動狀況，而社會發展因素以及城市發展因素是導致房地產行業變化的重要因素。另外政策的變動以及一些隨機因素都會造成房地產經濟波動，例如戰爭、地震、自然災害以及政治風波和一些突發性社會因素等。

2.2內生因素分析

2.2.1房地產市場供給和需求的矛盾是房地產經濟波動的內在原因。在所有的行業發展中，市場供需變化是最直接的調整模式。房地產供給與需求是市場中經常變動的因素。房地產投入的快速增長要求廣大消費者需求的跟進與支撐，否則不可避免地要進入下行區間。同時，房地產需求總量也由于受種種因素的影響而發生變化。

2.2.2在房地產市場波動影響因素中，價格是引發市場波動的直接動因。首先在價格的影響下房地產市場中會發生盲目的房地產投機，因而導致房地產價格不正常上漲，而瘋狂的價格增長會反作用于房地產市場，帶來高回報率，而高額的利潤又會刺激投資，因而市場中大量資金就會投向房地產市場使之擴大，房地產市場進入發展上升期間。但是這種經濟模式是不健康的，由于犧牲了可持續發展性，因而僅僅是短期的經濟增長模式。

2.2.3房地產行業在經營活動中，投資是對其經濟穩定性影響最大的因素。投資變動往往是房地產經濟波動的主要動力來源。投資增加，那么房地產行業必將擴張，即房地產經濟增長。若投資減少，那么房地產市場就會隨之蕭條，從這一點可以看出，房地產經濟的變化周期和投資的變化周期基本一致。從另一方面講，二者具有共振性。但是相對于經濟周期變動，投資變動更為活躍。

3 如何有效調控房地產經濟波動

3.1如何調控國民經濟變化影響波動

宏觀調控措施應該與整個國民經濟的宏觀政策相協調一致，并服從國家的總體經濟政策。當房地產業的超前發展已超過整個國家經濟承受能力，給其它行業帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經濟的健康發展，此時必須采取宏觀調控政策擠去房地產經濟中的“水分”。

3.2如何調控供需失衡影響波動

在房地產市場上，供需不平衡是經常的，供需平衡是暫時的。因此，對房地產市場進行宏觀調控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度。

如果房地產市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協調，這時就會爆發房地產經濟危機以強制性達到供需平衡，帶來的后果是房地產業元氣大傷，必須經歷很長時間才能恢復市場的正常運轉。為了避免這種情況，搖要在房地產市場供需矛盾發生時根據矛盾的不同性質及時加以化解。

3.3如何調控宏觀政策影響波動

對于正確的宏觀經濟政策，即使暫時抑制了房地產經濟的發展，造成房地產經濟水平的下滑，也應該堅持執行，因為它保障了房地產經濟長遠、健康的持續發展。對于不當的或失控狀態下的宏觀經濟政策，應采取措施及時制止和糾正。另外，國家對房地產市場的宏觀政策應盡最保持穩定性，避免重大經濟決策的突然變化，這樣有利于房地產企業制訂長期發展戰略，減少企業決策的盲目性、短期性和投機性。

3.4如何調控價格變化影響波動

房地產經濟會受到多方面因素影響，而其中房地產價格對房地產經濟的影響是最直接的。針對價格影響因素的管控應當正確分析，并依照實際情況區別對待，對房地產價格國家必須進行合理科學的調控，這也是國家對房地產經濟市場的管理責任，但是調控并非管制。若房地產市場中，房地產價格變動屬于合理范圍內的，國家不應予以干涉。因為合理的價格波動可以有利于市場競爭的形成，對于企業經營管理的改善以及經營效率的提升有著促進作用。所以，國家對于房地產市場價格的調控僅僅需要將其控制在合理的范圍內即可。

參考文獻

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[2]錢錦芳.認真貫徹宏觀調控政策擴大普通商品房建設[J].中國房地產，2005（01）：48-49.