國外城市治理群租，靠堵更靠疏

吳心韜+郭爽+文史哲

英國：3人用廚房不小于5平方米

英國也有群租房？答案是肯定的。從去年的一則趣聞中便可見一斑。

據英國《星期日泰晤士報》報道，英格蘭東南部伯克郡斯勞區區政府斥資2.4萬英鎊（1英鎊約合10.04元人民幣），購買攜帶熱成像設備的小型監察機，對全區各個街道進行掃描式拍攝，并對每個建筑做精確的3D地圖，目的在于發現房東改造的非法群租房。通過兩個小時的夜間飛行，這架“間諜”飛機共發現了210個可疑的非法“蝸居點”，其中多為棚屋或車庫。

在隨后幾周時間里，警方介入調查，在蝸居點中發現約3000名居民，當中有不少為非法移民。警方對房東開出重重罰單，并表示，若非法搭建的棚屋條件特別簡陋，有權勒令將其拆除。

在英國，“私房出租”是住房市場的必要組成部分。根據英國主管住房的社區和地方政府部發布的最新年度調查報告，在2011/2012財年里，英格蘭地區共有2200萬戶住房，其中約65%為自有住房，17%為私人租房，其余為政府公租房。對私房出租，尤其是合租房的管理成為英國政府近年來住房政策的重點之一。

據《英格蘭住房調查》報告，英國的私房出租中有35%沒有達到英國政府的“體面住房”標準，雖然這一比重要比2004年的40%左右有明顯下滑，但仍大幅高于政府公租房（17%）。在私房出租中，以合租房的問題最為突出，最普遍的問題是居住面積較小、消防安全不達標、廚衛設備不配套、缺乏管理或蠻橫管理等。其中，還包括上文提到的改造棚屋車庫，非法出租等問題。

有輿論認為，英國主要地區租房市場供不應求是導致群租房現象產生的原因之一。2013年7月29日，英國政府發布《國際教育策略》報告指出，目前英國國際學生約有50萬人，到2018年將增加至59萬人。而在曼徹斯特和利物浦等地高校，大學住宿部門僅能解決約20%的學生住宿需求，其他學生將被推向私人租房市場，這就難免導致群租房的出現。

在這樣的背景下，英國政府出臺了十分詳盡的法律條文，使群租過程中遇到的各種問題都有法可依。其中最有影響力的為2004年通過的《2004住房法案》和2006年專門針對群租房的“強制許可證”制度。

根據《2004住房法案》把群租屋定義為：至少三人或超過一個家庭居住；所有房客共用廚房、浴室或廁所?！蹲》糠ò浮愤€對群租屋的出租和租用制定了相關規定。

另外，英國政府2006年2月制定了《群租屋申領許可證令》，并于當年4月6日正式實施。法令規定，租房達到群租房標準時，房東必須事先申請群租許可證，違者將最高被罰兩萬英鎊。而要拿到這張許可證，房東不僅每5年需繳納一筆可觀的許可證費，本人還必須沒有犯罪前科也沒有違反過群租法律。若房客在租房過程當中受到房東的利益侵害，房客還能通過當地地方政府主管部門進行反映，這一切信息均在英國政府網站上有詳細體現。

值得注意的是，英國政府對群租房的規定十分細致，且大多數規定在于約束房東、保護房客，在制定規定的出發點中，房客屬于弱勢群體。這些規定包括：群租房屋的燃氣安全證書一年一檢；房東必須為每個租戶安裝煙霧報警器并確保未被損壞；1至3人共用的廚房面積不得小于5平方米，5人共同廚房面積不得小于7平方米，一個廚房至多5人共用；至多5人共用一個衛生間和浴室；房東須為每個租戶提供單獨的洗手池。否則，房東將面臨高額罰款。

德國：大建“公租房”

群租雖然在很多國家堪稱“頑疾”，但在德國，群租現象幾乎絕跡，這與德國法律的縝密完善以及德國政府的主動作為息息相關。

德國的公租房資源豐富。二戰后，德國政府通過向住房建設投資者提供無息住房建設貸款的方式，鼓勵投資者大量興建公共福利住房。建成后，按規定低于市場價格的租金出租這些房屋，租金與市場的差額由政府補貼給投資者。投資者接受的政府貸款還款年限長達30至35年。

據不完全統計，德國政府在社會保障性住房建設補貼上至少投入了300億歐元（1歐元約合8.33元人民幣），興建了數百萬套福利住房。同時，德國政府實施有針對性的福利住房政策，并嚴格實施。福利住房的租戶主要面向低收入群體。對于租客的選擇順序，政府也作了相應規定，其總體原則是“對需求最緊迫的人優先考慮”。

到20世紀末，德國的福利房修建政策開始慢慢退出歷史舞臺，2003年，德國議會宣布終止向社會保障性住房建設提供補貼。但是德國豐富的公租房資源已然形成，并且滿足了大部分低收入人群的住房需求。

德國法律制度完善，注重對租戶利益進行保護，也防范了違規出租現象的出現。德國的《民法》是住宅政策的法律基礎，《建筑法》《住宅促進法》《節能法》等進一步完善了德國住宅政策。《德國民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，并側重對租戶利益予以保護，規定房東不得隨意上漲房租；設立專門機構定期制定“房租水平表”，如果房東的房租超過“合理房租”的20%，就構成了違法行為，超過50%則構成犯罪。

而2013年5月，一項嚴格限制房租漲幅的法律也正式生效，授權各州政府將其主要地區3年內房租漲幅控制在15%以內。這就使得德國的租房市場極為穩定，租戶的權益得到保障。同時，德國也有完善的法律防止違規違法出租現象的發生。這些法律使得房屋所有者將房屋群租的話有可能因為安全隱患嚴重違反義務而承擔建筑物區分所有權被剝奪的風險。

不僅如此，德國政府對低收入租房人群也有完善的補貼措施。德國法律規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住宅者，有權享受住宅補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。對低收入居民，其實際交納租金與可承受租金的差額部分由政府負擔。居民的可承受租金按一般家庭收入的25%確定。這就使得幾乎所有的居民都能夠承擔租房的支出。

總之，德國法律的縝密完善以及德國政府的公共福利政策不僅造就了穩定的房地產市場，也打造了健康有序平穩的租房市場，杜絕了違規違法租房現象的發生，造就了“居者有其屋”的現狀。

美國：二房東合理合法

在美國群租現象很普遍。幾人、甚至十幾人同租一套房的現象并不罕見。

在美國西部加利福尼亞州蒙特雷帕克市，記者曾見過6戶人家同租一個簡陋獨立屋的情景。這6戶來自亞洲的人家近20人共用兩個衛生間、一個廚房。高低床擠滿各個房間，一整套獨立屋幾乎沒有再擺放小家具的地方。

事實上，他們并非從房東那里直接租的房子，而是從一個被他們稱為“經理”的人那里租的房子。而所謂的“經理”其實就是二房東。房主將房屋租給二房東，再經由二房東租給其他人。每戶人家的月租金約500美元（1美元約合6.1元人民幣），每月統一交給“經理”。

對于群租者來說，群租狀況必須承擔風險。一名自稱K·J的租戶說：“未來兩年，我將與其他4個人共同租一個有4間房的屋子，可我能如何保護自己的權益呢？我感覺無能為力。我很擔心其他人不能夠支付他們所分擔的租金或者提早搬遷，如果這種情況發生，我和其余人就不得不支付他們欠下的費用或者額外增加的費用。但我無法說服房東承擔這種風險。我只有與其他租戶簽訂協議，但一旦他們違約，事實上，我仍無能為力。”

而一名姓張的房東告訴記者，作為房東，把房子租給一群人他們的風險也很大，一旦有人觸犯了當地法律法規、驚擾了鄰居，產生了糾紛，他們就會受到罰款等懲罰。

在美國，很多鄰里糾紛不用訴諸法律，只要撥打“911”報警電話就行，警察往往會在幾分鐘內出面干預。所以，群租者必須與所住房屋的鄰居井水不犯河水，安靜生活，不去驚擾鄰居?！敖浝怼币脖仨殨r刻警覺負好管理職責。

盡管美國群租現象貌似混亂，但并不是說沒有法律法規對這種現象進行制約。

美國聯邦最高法院出庭律師張軍在接受記者采訪時說，美國各州、各市都制定了比較完善的規范群租的法律，主要以城市法律為主，一旦出現糾紛，可以依據法律解決。

美國各州法律關于治理群租現象大同小異，大致都涵蓋以下幾個方面，一是房主要租房，先要取得政府頒發的出租許可證；二是二房東替房主代理出租事宜，與房主簽訂協議，遵守所有相關法規，二房東負有監督和管理的責任，出現問題，如果監督不利，房主也可以要求二房東賠償。另外，在租用一處房屋或單元房時，如果簽約人是一個人，除了直系家庭可以同住外，還可邀一名沒有血緣關系的人及其子女同住；與此同時，如果幾個人共同簽約租用一處房屋，那么他們不能再帶其他人同住該處，不能再有其他朋友留宿。

從另一方面來說，美國群體租房也有不少潛規則，如果沒有人舉報，沒有出現違法行為，沒有引起法律糾紛，美國警察一般不會主動出擊治理群租現象。