鄭州市房地產價格影響因素分析

李明明

（鐵道警察學院，河南 鄭州 450053）

1998年開始中國大中城市取消福利分房制度，進行個人住房貨幣化改革，住房由過去的實物分配向貨幣化分配轉變，房地產市場由此步入快速發展期。近年來，由于房價持續上漲，作為基本生活條件的“房子”受到了人們的普遍關注，成了社會話題。國家雖然出臺一系列的政策如國八條、國六條、（新）國五條、23文件、18號文件、提高存款準備金率等綜合治理措施，力圖遏制房價的持續上漲，然而收效甚微。找出房地產價格走勢規律，指導經濟行為成為人們研究的熱點。本文也是立足于此，研究房地產價格影響因素。

鄭州作為河南省省會，鄭州房地產價格具有風向標的作用，影響著區域房地產市場，乃至區域經濟的發展。本文以鄭州市房地產市場為研究對象，采用多元回歸的統計方法，客觀剖析了影響鄭州房地產價格的主要因素，并提出了相應的政策，以期能為經濟的健康發展提供一些幫助。

一、鄭州市房地產市場概況

近年來鄭州經濟穩步發展：2012年全市生產總值達到5547億元，比上年增長12%；人均生產總值63328元，與上年相比增長9.6%。人民生活水平更是大幅提升，2012年城鎮居民人均可支配收入24246元，比上年增長了12.2%；人均消費性支出16610元，增長14.6%。由圖1可知，2012年，鄭州市社會消費品總額和城鎮居民人均可支配收入分別是2003年的了4.7倍和2.9倍。

圖1：2003～2012年鄭州市消費力狀況

在經濟發展的同時鄭州市城市規模也發生著較大的變動：2003年鄭州市人口698萬，到2012年已達到903萬，增長了29%。2003年鄭州市市區建成區面積212.4萬平方公里，2012年市區建成面積已增至373萬平方公里。

鄭州市在中原經濟區中的樞紐和引領作用在不斷加強：目前鄭州已經形成東連開封、西接洛陽、北通新鄉、南達許昌的大“十”字形核心區，形成區域內任意兩城市間兩小時內通達的經濟圈，全國首個國家級航空港經濟區也已落戶鄭州。

圖2：2003～2012年鄭州市房地產供需狀況

在鄭州市經濟和規模發展的同時，房地產市場迅速發展。除了2008年金融危機的影響外，商品房銷售面積一直穩步增加（見圖2），從2003年的269.33萬平米到2012年的1441.87萬平米，年均增長率為43.54%，表現了市場的強大需求。本文用當期竣工房屋面積表示商品房供給，用當期商品房銷售面積表示商品房需求，用供需比來測度房地產市場是否存在投資過熱現象。 由圖 2 可知，2003、2004、2008、2011、2012 年，鄭州市房地產市場基本實現供需平衡。2005、2006、2007、2009、2010年，鄭州市房地產市場出現供不應求局面，2007、2009年該需求大于供給局面更為嚴重。

二、基于多元回歸模型分析影響鄭州市房地產價格的因素

多元回歸模型基于鄭州市商品房歷年來的價格以及相關經濟指標，對影響鄭州市房地產價格的因素進行分析，以期為房地產市場健康發展提供建議。

（一）房地產價格的影響因素

房地產價格主要受客觀因素和主觀因素的影響。客觀因素主要包括人口規模、物價水平、經濟發展水平等，主觀因素則主要包括價格預期、金融信貸支持等。本文根據對房地產價格的影響程度，確定四個主要變量:城市人口規模、居民人均可支配收入、房地產投資、價格預期為住宅價格的主要影響變量。各主要價格影響變量分述如下:

1.城市人口規模。房地產價格與城市人口規模成正相關，城市人口規模越大，其擴散性影響越大。文化、金融、政治等因素的聚集使房地產價格水平提高，并隨著人口規模的擴大，受土地面積的供給限制，土地價格上升，單位建造成本加大，使房地產價格水平提高。

2.人均可支配收入。房地產價格與人均可支配收入呈正相關，居民收入水平越高，其實際購買力就越強，提高生活水平的期望就越強，從而增加對房地產的消費，推動房地產價格上漲。

3.房地產建設成本。房地產建造成本是房地產銷售價格的底線，房地產建造成本提高必然推動房地產價格的上漲。從數據的可獲得性出發，文章以房地產投資來作為房地產建設成本指標值。

4.房地產價格心理預期。由于房地產供給彈性小，需求彈性大，房地產價格預期對房地產即期價格具有較大影響，受市場投機需求影響。市場前期價格與即期價格具有較高的正相關性，文章用上年度房地產價格作為房地產價格心理預期指標值。

利用1998～2012年鄭州宏觀經濟數據和房地產市場數據（見表1），建立價格回歸模型。

表1：鄭州市商品住宅數據

（二）回歸模型的建立

經上述初步分析，影響即期鄭州房地產價格Pt變化的主要因素是上年房地產價格Pt-1、當年實際建造成本Ct、當年常住人口Nt、上年實際人均可支配收入It-1(根據相關顯著性確定，反映可支配收入對房價的時滯效應)。為消除變量數據的異方差，對所有變量數據都取自然對數，建立因變量為lnPt，自變量為 lnPt-1、lnCt、lnNt、lnIt-1的回歸模型，回歸方程表述為:

引入表中的相關數據做自然對數處理后，采用SPSS軟件進行回歸分析。為消除多重共線性，回歸模型選擇Stepwise（逐步選擇法），回歸結果如下:

根據上述統計指標知，在0.05的顯著性水平下，各參數指標分別為2.32、4.22、-2.52，說明回歸參數通過了T統計量檢驗，較顯著；且R2=0.989，F=354.506，說明自變量對因變量也有較高的解釋，模型整體的擬合度較高。

（三）回歸模型分析

根據回歸模型LnPt=0.38lnPt-1+0.59lnIt-1-0.44可知，房地產價格同上年房地產價格和上年實際人均可支配收入成正相關的關系。由回歸系數可知，變量lnPt-1和lnIt-1的標準化系數分別為0.38和0.59，則表示變量lnPt-1一個單位的變化將引起因變量lnPt的0.38個單位變化；以及lnIt-1一個單位的變化，將引起因變量lnPt的0.59個單位變化。因此，相比較上年房地產價格和上年實際人均可支配收入對房地產價格影響，可以看出上年實際人均可支配收入對房地產價格的影響更大，對價格影響起主導作用。

可見，鄭州房地產價格主要受上一年度房地產價格的影響即價格預期以及上年度人均居民可支配收入的影響，而建設成本、城市人口規模對房地場價格影響不顯著。

三、促進房地產市場健康發展的對策建議

針對鄭州市房地產狀況，本文提出以下建議，以期對鄭州市房地產市場健康發展有所幫助。

（一）建立完善的房地產信息系統，消除消費者非理性預期

上述分析表明，當前鄭州房地產價格上漲受市場主觀預期影響較大。據業內估計，中國房地產市場35%～40%的需求是由預期形成的不合理需求。房價長期上漲，造成資產賺錢效應，逐步演變為社會不合理的預期。如果居民能夠及時地獲得準確的信息和了解政府的相關政策，就可以減少對市場的過度預期，從而可以對未來房地產價格的走勢能夠形成一個合理的預期。

因此，應該完善房地產市場信息披露制度，充分利用網絡等信息手段，將房地產信息及各其相關法律行政制度及時公布，保證房地產市場供需雙方的信息對稱性；若有可能也可將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績等情況向社會公布，保證人們能更好的選擇與房地產相關的優質服務，消除人們在房地產消費和投資上的“知識性錯誤”，使居民的房地產消費理性化，抑制投機行為。

（二）完善住房保障體系，提高人民支付能力，增加房屋供應量

上述分析表明，人均可支配收入于房地產價格存在著較大的正相關關系，因此正是人們強大的購買力是拉動房地產價格一個重要因素，同時也是出現房地產市場上供不應求局面的主要原因。

為了改善該局面，政府部門應該盡快建立包含二手房、經濟租用房、廉租房、商品房在內的多層次住房供給市場，以滿足市場多元化的住宅消費需求，實現房地產價格的有效把控。其次，不斷提供各種就業機會，增加人們收入，提高對房子的支付能力。最后，分化城市功能，延伸住房供應空間。由于過多的基礎設施集中于主城區，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價。通過分化城市功能建立衛星城鎮，可以減輕主城的壓力，有利于房地產市場的健康發展。

（三）完善土地要素市場，降低建設成本

在回歸模型中，雖然建設成本該指標并不顯著，但建設成本對于房地產價格影響是不容或缺的。建設成本的增加導致房價的上漲，而土地是房地產建設成本的最大部分。目前，由于土地要素市場的缺失，我國的房地產市場成為了典型的壟斷市場，房地產價格普遍偏離其價值，呈現虛高狀態。政府部門應該盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，從根本上改變房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展。

其次，加強土地監管，抑制土地投機，嚴格控制土地供應量，調整土地的供應結構，進一步推行城市基準地價制度，編制并定期發布地價指數和各類物業價格指數，為市場交易提供合理的參考價格，加快土地出讓市場化。

再次，對土地征收空置稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投資成本。適時實施土地增值稅。

最后，改革土地二級市場的收益分配制度，打擊開發商的圈地囤積、炒賣土地行為。將土地出讓金收入納入地方政府預算，增加使用的透明度。土地出讓金收支公開透明，減少地方政府官員尋租的機會、降低拍賣土地的成本，提高拍賣土地的效率、增加土地供給。

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