房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析與風(fēng)險防控的思考

■ 劉 珺

地方傳真

房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析與風(fēng)險防控的思考

■ 劉 珺

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房地產(chǎn)稅收逐漸成為稅收總收入的主要支柱。其行業(yè)牽涉面廣，企業(yè)關(guān)系復(fù)雜，資金狀況相對緊張，稅收政策難點(diǎn)多、變化快、不易掌握，行業(yè)稅收執(zhí)法風(fēng)險大。為“強(qiáng)征管、降風(fēng)險”，筆者進(jìn)行了深入調(diào)研。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管情況及主要特點(diǎn)

按照稅源專業(yè)化管理和房地產(chǎn)一體化管理要求，湖南省邵陽市雙清區(qū)成立了專門的房地產(chǎn)稅源管理科，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和管理。截止2013年8月31日，房地產(chǎn)科實際在冊戶數(shù)183戶，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)89戶，建安企業(yè)94戶，臨時開票戶數(shù)182戶；成規(guī)模的開發(fā)項目29個，建安項目15個。分析近三年房地產(chǎn)稅收情況有如下特點(diǎn)：

1.占稅收總收入比重逐年提高。近年來，隨著項目投資建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模逐步擴(kuò)大，占地方稅收收入比重也逐年提高。從近3年情況來看，雙清區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收占當(dāng)年稅收總收入的比重逐年上升，從8.49%（2010年）增至11.49%（2012年），成為繼制造業(yè)、建筑業(yè)之后的第三大行業(yè)稅收。

2.收入規(guī)模增長較快。從2010年的1501.03萬增加到2012年的4073.67萬，三年平均增幅達(dá)到56%。

3.房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的貢獻(xiàn)分析。從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，涉及到的稅種有營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅等，幾乎涵蓋所有地方稅種，其中營業(yè)稅為主體稅種， 2010年入庫802萬元，2011年983萬元，2012年達(dá)2094萬元，增幅明顯，對房地產(chǎn)稅收起到?jīng)Q定性的支撐作用；此外，土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅也占較大份額。尤其是近年來，政府加大雙清區(qū)邵陽大道沿線及寶慶科技工業(yè)園的開發(fā)、投資，使該區(qū)的耕地占用稅增長明顯，但土地是不可再生資源，因此耕地占用稅存在增長的不確定因素。此外，從各稅種綜合情況來看，企業(yè)所得稅收入和房產(chǎn)稅、印花稅收入在房地產(chǎn)稅收中貢獻(xiàn)偏低。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)涉及會計核算復(fù)雜，涉及稅種多，開發(fā)、銷售周期長，多個項目滾動開發(fā)，財務(wù)核算不健全，使得征管難度加大。從目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理征管實際分析，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理執(zhí)法風(fēng)險點(diǎn)主要有：一是程序不到位的風(fēng)險。二是管理不到位的執(zhí)法風(fēng)險。三是協(xié)調(diào)和干預(yù)風(fēng)險。四是廉政風(fēng)險，即稅務(wù)人員出于人情或者本身貪欲而引發(fā)的執(zhí)法風(fēng)險。

產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因是：

一是房地產(chǎn)稅收外部環(huán)境待優(yōu)化，“開發(fā)商追逐暴利”成為涉稅風(fēng)險產(chǎn)生的直接動因。住房制度改革后，新住房供給機(jī)制又無法滿足長期壓抑的社會住房需求，造成房地產(chǎn)行業(yè)利潤大大超出社會平均利潤水平。房地產(chǎn)企業(yè)為獲取暴利，有的建賬不規(guī)范；有的隱瞞收入，多列成本；有的發(fā)票使用不規(guī)范，以白條進(jìn)行結(jié)算，隱瞞應(yīng)稅收入。

二是房地產(chǎn)稅收內(nèi)部征管待加強(qiáng)，稅源管理待完善。目前涉稅信息主要來源于納稅人的申報，由于相關(guān)制度的不完善及某些人為因素的存在，稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能完全掌握納稅人所有的真實納稅信息。征管力量待充實。管理好房地產(chǎn)企業(yè)稅收，稅管員不僅要熟悉企業(yè)會計核算，還要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程（從立項、施工、預(yù)售、竣工，到最后交付），才能管住房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段應(yīng)繳的稅種，做到應(yīng)收盡收。稅種管理待規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，如房地產(chǎn)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅等，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅等，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅及土地使用稅等。并且一些稅種在核算上還相當(dāng)麻煩。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而企業(yè)所得稅、土地增值稅等相對較難核算的稅種，則難以管到位。綜合治稅待完善。目前稅務(wù)與國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管及工商等部門雖然在加強(qiáng)社會綜合治稅的重要性認(rèn)識上一致，但在具體工作中,由于護(hù)稅協(xié)稅涉及的部門較多，各部門又有各自的管理程序和利益關(guān)系，更沒有一個明確的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門的協(xié)稅護(hù)稅行為, 造成部門間涉稅信息不能共享，協(xié)作配合不盡如人意。廉政機(jī)制待加強(qiáng)。減少磨擦成本成為房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險的間接誘因。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個部門，只要一個環(huán)節(jié)遇到障礙，對整個開發(fā)項目都會產(chǎn)生重要影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須與相關(guān)主管部門建立良好關(guān)系，減少磨擦成本。而減少磨擦成本，增進(jìn)感情，交際應(yīng)酬便必不可少。房地產(chǎn)稅收管理崗位工作人員面對的各類誘惑相對較多，需要更加完善的機(jī)制、制度保障，使之“不敢貪、不能貪、不想貪”。

三是有關(guān)規(guī)定還待進(jìn)一步細(xì)化。現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。首先，銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)時間待明確。其次，材料和設(shè)備區(qū)分待細(xì)化。第三，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法待規(guī)范。企業(yè)的成本計價方法可以采用個別計價法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動平均法、計劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對制造業(yè)或商品流通企業(yè)而言的，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻沒有較為明確的成本計價方法。第四，費(fèi)用計提標(biāo)準(zhǔn)待明確。由于銷售收入不能確認(rèn)，各種費(fèi)用的計提沒有法定標(biāo)準(zhǔn)。如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)等，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計提標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性強(qiáng)。

對策與建議

首先，要優(yōu)化外部納稅環(huán)境，要擴(kuò)大稅法宣傳，結(jié)合正面稅收政策宣傳和反面違法案例教育，使納稅企業(yè)和納稅人認(rèn)識到偷稅漏稅的違法后果，強(qiáng)化其依法納稅、誠信納稅意識。要加大稽查力度。適時開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，配合征管，開展有針對性的重點(diǎn)檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，達(dá)到以查促管的目的。要規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，積極開展納稅輔導(dǎo)，幫助納稅人建賬建冊，按規(guī)定履行納稅義務(wù)；結(jié)合房地產(chǎn)稅收的政策面廣，難點(diǎn)多，變化快的實際，開展多種形式的稅法宣傳，并積極組織骨干力量定期對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅輔導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使企業(yè)會計和經(jīng)理人員熟練掌握財務(wù)會計知識和稅法知識，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的遵從度。

國家應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行完善。各地也應(yīng)該結(jié)合本地實際，研究制定切實可行的稅收管理辦法。

其次，要強(qiáng)化稅收征管和規(guī)范各類管理。要夯實稅源管理，要加強(qiáng)稅源監(jiān)控，對所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地取得、項目立項、工程招投標(biāo)、工程預(yù)（概）算、商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料建立稅源管理臺賬，對其開發(fā)項目的投資金額、建設(shè)工期、工程造價、預(yù)收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監(jiān)督，通過計算機(jī)信息管理、書面資料案頭審核和下企業(yè)實地評估，全面掌控房地產(chǎn)稅源情況；要加強(qiáng)項目管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅臺賬、預(yù)征稅款管理臺賬，并按項目進(jìn)行稅收跟蹤管理；要開展按月巡查，實行源泉管控，并及時做好納稅輔導(dǎo)，解釋辦稅的具體流程及所需手續(xù)，采取書面、電話、上門催繳等多種形式，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅源得到有效管控;要加強(qiáng)納稅評估,建立轄區(qū)內(nèi)行業(yè)利潤率、行業(yè)稅負(fù)率、營業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等預(yù)警值指標(biāo)體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關(guān)分析等將低于警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點(diǎn)對象，及時發(fā)現(xiàn)漏洞，實施稅務(wù)約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。要充實征管力量，要把骨干力量充實到房地產(chǎn)稅源管理科，經(jīng)常組織干部學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅收政策，及時更新知識，并加強(qiáng)實踐操作和實地調(diào)查能力，提高稅務(wù)管理人員素質(zhì)，鍛造一支“查的進(jìn)、出得來”的高素質(zhì)隊伍。要規(guī)范稅種管理。對各個稅種存在的問題實施整改，采取有力措施堵漏增收。對營業(yè)稅，要及時確認(rèn)銷售收入，防止收入長期掛賬和人為延長納稅時間；對企業(yè)所得稅，要加強(qiáng)賬務(wù)核算，合理確認(rèn)收入和核算成本，防止少計收入，多列成本；對土地增值稅，要及時做好清算和結(jié)算。要完善綜合治稅，建議開發(fā)稅務(wù)、規(guī)劃、建委、工商、房管和國土等部門數(shù)據(jù)交換與共享信息系統(tǒng)，適用于多部門信息互通，實現(xiàn)信息交換和數(shù)據(jù)共享。該系統(tǒng)應(yīng)具備各種勾稽關(guān)系、邏輯校驗和數(shù)據(jù)交叉對比分析功能，可據(jù)以核對納稅申報表的準(zhǔn)確性，揭示稅收風(fēng)險可能存在的環(huán)節(jié)和原因，為最大程度控制風(fēng)險提供導(dǎo)向作用。要改革考核機(jī)制，改變地方政府唯稅收任務(wù)的考核辦法，以及層層加碼只顧財政需要未考顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政績觀。提高稅收質(zhì)量。要加強(qiáng)廉政機(jī)制，建立內(nèi)部管控機(jī)制，建立適度的輪位輪換機(jī)制，嚴(yán)格房地產(chǎn)稅務(wù)管理人員的執(zhí)法責(zé)任追究制度。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，筑牢防腐拒變的思想防線，杜絕收關(guān)系稅、人情稅。加強(qiáng)監(jiān)督和處罰力度，有力防控房地產(chǎn)稅收執(zhí)法風(fēng)險。

第三，要完善相關(guān)政策和制度。國家應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行完善。各地應(yīng)該結(jié)合本地實際，研究制定切實可行的《房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法》和《房地產(chǎn)稅收一體化管理實施方案》，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理的方法和內(nèi)容。提請上級部門及時牽頭組織相關(guān)科室對房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行梳理，進(jìn)一步明確征納雙方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，進(jìn)一步明確計稅依據(jù)、完善計稅方法、規(guī)范征管流程。

(作者系湖南省邵陽市雙清區(qū)地稅局副局長)