樓市會“撞冰山”嗎？

□ 文/陸婭楠

樓市會“撞冰山”嗎？

□ 文/陸婭楠

業內專家認為，樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，住房金融就不會引發系統性風險……

如何看待增速放緩？

百城房價連漲23個月后首次下跌，但告別高增速不意味著市場終結

“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”今年5月底，SOHO中國董事長潘石屹的“高調看空”，讓樓市走向再次成為焦點。

交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫最直接的表現。端午節期間，北京住宅交易量創下7年來的同期新低。國家統計局數據也顯示，今年前4月，我國商品房銷售面積同比下降6.9%。“同一片區，去年夏天中介還說沒房源，結果這倆月居然帶我們看了50多套房。”上月在北京西南二環買下一套二手房的蔡女士很感慨。

部分城市房價止漲甚至下跌，被認為是樓市分化、降溫的標志。國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性價格回調。中國指數研究院的數據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后首次下跌。

外資機構集體唱衰也為中國樓市增添了一抹悲觀。5月，穆迪宣布將中國房地產業預期從此前維持了18個月的“穩定”調整為“負面”。投行巴克萊預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續至2015年。瑞銀則指出，房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險，中國的房地產市場正面臨拐點。

“拐點”“惡化”“負面”……中國樓市果真進入下行通道了嗎？

增速下降并不等于負增長。在住房和城鄉建設部總經濟師馮俊看來，新開工面積、成交量出現同比負增長，是由于2013年同期的基數過大。如果與2008年至2012年同期指標相比，仍屬正常增長。“過去增速那么高，現在下降些也是市場正常調節。”

受不動產的特性影響，市場分化不僅是正常調節，也是發展主流。清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析，2014年4月，部分城市房價出現環比下降的原因有三：其一，當地居民住房保有水平偏高，其二，產業結構調整過程中部分制造業人口隨企業遷出了該區域；其三，該區域存在住房供給過量或價格過高問題。房價下降屬于正常的市場調節。

房地產市場既然是市場，波動就是不可避免的規律。住建部政策研究中心主任秦虹認為，經過十幾年的高速增長，住房市場目前已邁入高基數低增長的發展階段，這是必然趨勢。“行業增速調整并不意味著市場的終結。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤’，這樣的分析值得商榷。”

對于外資機構的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機構對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市場特點套用到中國市場分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機構的數據也缺乏科學支撐。“比如有一份研究報告稱2013年中國城市竣工住房面積達25.96億平方米，比國家統計局數據高了一倍多。據此計算，對市場走勢的判斷就會有很大不同。”

會不會出現“次貸危機”“日式崩盤”？

不會出現斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求

“房地產業是國民經濟的重要組成部分，房地產業的健康發展對宏觀經濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產產業鏈較長，上下游涉及幾十個產業，影響面較廣。

更重要的是，作為資金密集型行業，樓市平穩直接關系到金融安全。劉洪玉提供的數據顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產貸款余額、房地產開發貸款余額和個人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產開發貸款占機構各項貸款余額的6.6%，個人購房貸款余額占14.1%，一旦市場出現較大波動將對金融安全產生不利影響。

此次樓市調整是近十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動，也引發輿論格外關注。

“過去十年中國房地產市場每3至4年也會出現周期性調整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場調整，本次樓市變化是歷史上首次出現的非政策因素導致的市場降溫，可能會導致本輪調整周期較長深度較深。”中原地產首席分析師張大偉說，本次出現調整的原因有三：一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊，房地產不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現供應過剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面新聞增多的情況下，購房者預期出現變化。

正是基于以上原因，當三四線城市陸續出現供應過量、價格停滯甚至下跌時，人們擔憂“斷供”蔓延引發美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過去一年豪賭“地王”的大量房地產企業在目前的融資環境下會否遭遇資金鏈斷裂，從而引發多米諾效應，導致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場所擔心的。

“我們不可能出現美國式的次貸危機。在美國，金融機構在全部存量住房中擁有的權益超過50%，而我國住房金融發展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說。

國家發改委經濟研究所副所長宋立分析，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

劉洪玉也認為，日本地價泡沫的破滅，市場飽和、價格過高是內因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮化發展過程中，住房市場有實際的使用需求支撐。“中國樓市不會出現所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價格增長過快導致的住房市場脫離實際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房價格的基本穩定。”

房地產金融風險究竟多大？

“影子銀行”規模未知是最大風險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會引發系統性風險

盡管樓市并未進入趨勢性下降，但并非毫無風險。“中國房地產金融風險主要源于房地產開發貸款。”劉洪玉坦言。

2013年下半年，信貸政策趨緊，多數房地產企業無法從銀行系統獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等“影子銀行”，來完成土地購置、開發建設與資產運營。2014年5月，53家信托公司參與發行了306只固定收益類信托產品。

“影子銀行”無疑推高了房地產企業的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業融資成本在7%與17%之間。

“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產行業的投資能力，導致更激烈的土地出讓市場競爭和更高的地價，另一方面也提高了相關房地產企業的杠桿水平，降低了其抵御市場風險的能力。”劉洪玉說。

房地產業通過“影子銀行”融資的規模不詳，也是業界擔憂所在。今年以來，惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發了眾多民間借貸糾紛。

“沒有機構可以統計出目前房地產行業通過影子銀行融資的具體規模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風險。”張大偉說。

不過，“影子銀行”的問題已引起相關部門的高度重視，目前與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險。業內預計房地產信托等通道類業務今年規模將會大減。

秦虹也認為，盡管2014年前4月個人按揭貸款偏緊，對企業回款影響很大，“但只要我們堅持不搞美國式的零首付或低首付，堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，我國的住房金融就不會引發系統性風險。”

樓市還有機遇嗎？

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬

在業內專家看來，目前樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。

“目前出現的調整，是我國住房市場迎來的一次難得的自我調整機會，大趨勢正朝著中央政府過去幾年來一直追求的樓市合理回歸的方向發展，是政府和包括絕大部分開發商在內的社會各界普遍期盼的，非常有利于住房市場的持續健康穩定發展。所以中央政府層面暫時還沒有‘救市’的需要。”劉洪玉說。

調整期的中國樓市仍充滿機會。在房地產領軍企業萬科集團總裁郁亮看來，中國房地產行業已經度過了它的黃金歲月，進入了白銀時代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。”

秦虹分析，目前我國24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬人在城鎮生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲蓄人口的主體，他們是改善型需求的購房者。“中國的人口結構正處于兩者疊加的高位期，因此未來房地產的需求仍然很大。”