基于主成分和熵權的房地產投資環境評價

2014-03-18 02:52:14崔慶飛

河北工程大學學報(自然科學版) 2014年4期

崔慶飛

(河北工程大學，經濟管理學院，河北邯鄲，056038)

房地產投資環境是一個復雜的綜合系統，受到經濟、文化、自然條件、基礎環境等外界因素的制約和影響［1－2］。作為企業來說，面對影響房地產投資的諸多因素指標，如何在進行房地產投資的過程中獲得利潤的最大化，需要管理者對房地產投資環境進行初步的評價，對不同地域房地產投資環境有一定的認識和理解。傳統的房地產投資環境評價方法有很多，例如:灰色系統理論［3］，未確知數學［4］，層次分析法［5］，主成分分析法［6］等。本文運用主成分分析方法對房地產投資環境的指標進行降維處理，確定包含眾多指標因素的主成分。為了消除權重分配上的主觀性，利用熵權法給定多層次影響指標因素的權重，并進行綜合評價［7］。

1 房地產投資環境評價

1.1 房地產投資環境評價指標的確定

影響房地產項目投資環境的因素指標眾多，本文在參考文獻［8－10］的基礎上，對影響房地產投資環境指標分為經濟環境，市場環境，基礎設施，社會環境四個一級指標和26個二級指標。根據各城市《年度統計公報》、《中國統計年鑒》和《中國城市統計年鑒》提取東部沿海12個省會和直轄市的2012年的統計數據為例進行分析說明。指標體系如表1。

1.2 主成分分析

對獲得的原始數據應用spss17.0軟件進行主成分分析得到主成分載荷矩陣(表2)，特征值和方差貢獻率(表3)，主成分得分矩陣(表4)，由表3可知前五個主成分的方差累計貢獻率≥85%，根據本文實際取五個主成分［11］。

對主成分分析進行說明，通過表2主成分荷載矩陣可以看出第一主成分與生產總值、實際利用外資、人均GDP、城鎮人均可支配收入、城市居民人均消費支出、出口總額、生產總值增長率、房地產開發投資額、居住用地、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積、城鄉居民儲蓄額、人均教育投資額、人均生活用電量、人均電信業務總量、區域人口數量、人口密度、房地產平均銷售價格的指標高度相關，反應著城市的整體經濟環境水平。第二主成分與人均教育投資額、人均生活用電量、區域人口數量、每萬人醫療床位數、城市人均住宅面積的指標高度相關，反應著城市人口以及人均經濟利益。第三主成分與人口密度、建成區綠化覆蓋率、每萬人擁有公交高度相關。第四主成分與人均城市道路面積高度相關。第五主成分與居住用地、人均郵政業務總量高度相關。后三個主成分可以理解為反應著基礎設施環境的基本情況。由此可知前五個主成分基本上概況了所有的評價指標，通過降維起到了簡化指標的作用。