國有房地產企業績效審計的難點和對策

程海波

國有企業開展績效審計是企業進行內部管理控制的有效手段，通過內部審計對企業經營活動和相關資源使用的經濟性、效率性和效果性進行審查和評價，可以促進企業加強管理、防范風險、增收節支，提高企業經營效率和效益

《審計署2008年至2012年審計工作發展規劃》明確提出，要全面推進績效審計，到2012年，每年所有的審計項目都開展績效審計。劉家義審計長在2013年全國審計工作會議上指出，要進一步加大績效審計力度，促進提質增效和厲行節約。這說明績效審計正成為我國現代審計發展的方向，也是我國未來審計工作的重點。作為國有資產的重要組成部分，國有企業開展績效審計是企業進行內部管理控制的有效手段，通過內部審計對企業經營活動和相關資源使用的經濟性、效率性和效果性（以下簡稱“3E性”）進行審查和評價，可以促進企業加強管理、防范風險、增收節支，提高企業經營效率和效益，實現企業價值不斷增值。從近年的審計實踐看，國有企業開展績效審計還停留在一個比較初級的階段，尤其是作為國有經濟重要支柱產業之一的國有房地產企業，其本身具有強烈的行業特殊性，使得內部審計在實施績效審計時遇到了一些困難和局限。本文擬對此進行分析，探討國有房地產企業如何有效開展績效審計的思路。

一、國有房地產企業開展績效審計的難點

1、企業價值目標多樣，3E性難以兼顧。

國有房地產企業是社會組織的一種存在形式，其實現的價值是多層面、多維度的。作為自主經營、自負盈虧的市場主體，企業注重的是經濟目標，通過投資、建造、銷售項目或提供服務實現利潤的最大化，以滿足投資人對投資的增值和回報。但在追求國有資本保值增值的過程中，又必須體現出比其他企業更高的公益性，實現公共利益目標，如承建政府特定的投資項目、參與市政工程和安居工程建設等，推動城市建設步伐，改善居民居住環境。企業在執行市場經濟行為時，受資本逐利性的影響，會自發地追求效率和效果的最大化，以期用最小的投入獲得最大的產出。當企業承擔一定的社會責任目標時，3E性之間往往會出現矛盾，比如建造某一公共項目，在評價其績效情況時常常會發現，有時支出雖然經濟、節約，但效果不好，或者是產出質量、社會效果、公眾滿意度非常理想，但項目本身卻無經濟性可言。

2、經濟業務復雜，評價標準難以統一。

近幾年房地產行業高速發展，經濟業務越來越復雜。從整個企業集團看，其經營業務多元化。很多企業大規模跨區域、跨領域擴張，不僅從事著住宅、商業地產開發，還延伸經營與之相配套的市政設施建設、綠化養護、物業管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多領域，由過去單一的房地產開發經營發展成為了綜合性房地產投資控股集團。從單個企業來看，其業務環節繁多。房地產開發業務一般包括項目可行性研究、產品定位、規劃設計、征地拆遷、七通一平、建筑施工、工程監理、竣工驗收、交付使用等多個階段。受內外部因素的影響，每個階段都存在著管理控制風險，影響企業績效。企業開展績效審計，可以是整個集團系統的各運營層面，也可以各業務開發階段為審計對象，或者選擇開發階段的某一控制點進行審計。正因為績效審計的內容廣泛，審計對象千差萬別，因此，制定一套統一適用的評價標準體系比較困難，也影響了當前績效審計大范圍的推廣。

3、審計資源不足，審計效益受到限制。

相對于企業財務收支審計、專項審計、效益審計，績效審計的目標層次更高，審計內容增多，既包括被審計單位各項業務活動，也包括其他非經濟范疇的管理活動。在工作量不斷增加和難度逐步提高的情況下，審計任務重與審計資源不足的矛盾凸顯，影響著審計效益的發揮。

一是重視程度不夠。長期以來，企業管理者往往將審計與會計緊密聯系起來，認為審計就是對會計報表進行審核，是保證財務信息合法公允的第二道關口，沒有意識到內部審計的潛在價值，從而抑制了企業對內部審計的資源投資，這種資源不僅是有形的財務資源、人力資源，也包括管理者的時間和注意力資源。績效審計因受資源的限制不能很好地深入開展，審計意見和建議也就得不到較好地貫徹和落實。

二是評價依據不健全。2013年8月中國內部審計協會發布了新《中國內部審計準則》，將原經濟性、效率性、效果性具體準則合并修訂為第2202號內部審計具體準則——績效審計，為內部審計實施績效審計提供了法規依據。但該準則對審計的方法和評價標準只是作了籠統的列舉，沒有制定具體的實施細則，給績效審計工作帶來一定的難度。企業審計人員在進行績效審計時， 由于缺乏有針對性的細則指導，往往憑各自的想法和職業判斷來摸索， 難免有各行其是的情況， 這樣不利于審計質量管理及審計風險控制， 加大了審計風險。

三是人才資源匱乏。績效審計是一種新型審計，涉及的領域和范圍較廣，審計對象復雜多樣，這就決定了審計人員必須是精通多個學科、綜合素質高的復合型人才。而受傳統財務審計的影響，國有企業的審計人員主要是會計師和審計師，精通工程、評估、經濟、法律、計算機等專業知識的人才極少，整體呈現著知識結構單一，綜合分析問題的能力不強，缺乏績效評價的經驗、知識及技術能力的特點。這直接影響了績效審計的質量，審計評價和建議也無法上升到企業管理層面，難以達到理想的績效審計效果。

二、國有房地產企業開展績效審計的對策

1、有的放矢，恰當選擇審計項目。

審計項目的選擇是審計工作循環的開端，也是審計計劃編制工作的第一步。審計項目選擇的好，可以達到績效審計目標；反之，則不可能達到。選擇審計項目時，應對被審計事項或單位的信息進行充分了解和分析，從宏觀上把握和識別企業面臨的風險并排序，預測可取得的審計成果是否能夠達到審計目標，最后由決策層、業務部門、審計組共同論證擇優。目前國有企業開展績效審計的實踐經驗有限，大規模開展績效審計的基礎和條件尚不具備，本著“突出重點”的原則，可以選擇領導重視、群眾關心的熱點、難點，重大資金，重點項目，高風險集中的重點環節進行試點審計，再由點及面，逐步推開。比如，對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的可投資性、技術可行性和經濟合理性，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法合規性，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入使用后的運行效率和效果等。另外，選擇審計項目的規模大小、復雜程度應與審計人員的數量、素質等審計資源承受能力相匹配。

2、建立多層次的績效審計評價標準體系。

確定績效審計的評價標準是績效審計的關鍵問題，沒有審計標準，就無從進行審計評價。國有企業的經濟管理活動是多樣的，績效審計應當根據審計事項的特點建立相應的評價標準，這種評價標準體系是多層次的。一般來說，分為三個層次：第一層次是財務績效標準，是根據國家政策、行業參數、上級下達的任務目標、預算等制定的經濟效益類指標，以定量和財務分析為主，利用這一類指標可以進行投入、產出等總量分析，進行預算投入與實際投入、本項目與其他項目的比較分析，進行未來發展走向的趨勢分析，形成企業績效的初步評價；第二層次是管理績效標準，主要是內部控制類指標，以定性分析為主，定量分析為輔，從企業經營決策、內部管理與控制、戰略管理、發展創新等方面進行評價，反映管理成效，形成企業績效更全面的修正性評價；第三層次是社會效益標準，根據不同行業、不同性質而制定，主要包括公共設施增長率、社會滿意度、群眾上訪率等指標，評價項目對生態環境、行業和地區經濟發展、公共政策和社會穩定等方面所產生的作用和影響。運用這三個層次的評價指標，可以形成企業績效的綜合評價。在確定評價標準時，應當根據國家經濟形勢、宏觀政策、當地的客觀環境、歷史條件和實際情況進行動態的調整。

3、綜合評價企業績效的3E性，即經濟性、效率性、效果性。

績效審計，又稱為3E審計，是對企業經營活動和資源利用的經濟性、效率性和效果性進行評價，即評價審計項目的支出是否節約、投入與產出是否高效、是否達到預定目標。一般情況下，評價績效最關注的是效果性，只有達到預定的效果，再評價審計事項是否經濟和高效才有意義。3E性之間的關系是，經濟性是前提，效率性是過程，效果性是目的。

房地產企業具有行業特殊性，其績效審計項目往往會涉及許多重大的建設項目，這些項目可能要延續若干年，有的項目要分幾個階段完成。這就需要對項目過程進行績效審計和評價，提出管理建議。這類項目當期可能沒有效益或收益很小，但不能簡單地評價說項目績效不好，項目可能在今后會取得較大的效益空間。因此，在評價效果性時，不能局限于現實的、短期的、局部的績效，應當將短期效益與長期效益相結合，用發展的眼光進行評價。必要時還要追溯到以前年度的工作成果對現實工作的影響，密切關注前后年度之間存在的必然聯系。在項目初期效果性不明顯的情況下，要更多地關注投資的經濟性，控制投資規模，注重項目的合理性，盡量控制不必要的變更支出。在企業承擔政府建設任務，經濟效果不明顯的情況下，要更多地關注其社會效益性，經濟性和效率性則處于次要位置。總之，在評價企業績效時，要權衡3E性，給企業一個客觀、公正、準確的評判。

4、多方面提升審計人員的綜合能力。

審計署提出的“人、法、技”建設中，“人”的因素是排在首位的，因此全面提升審計人員的綜合能力有利于推進績效審計的順利開展。提升審計人員的綜合業務能力，可以從四個方面入手：首先，審計組應組織審計人員掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容、工作重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程。其次，適當聘請法律、合同、工程造價、工程設計、施工管理等相關領域的專家參與到審計項目中來，通過審計人員與專家的現場互動，提高審計人員的綜合素質。再次，項目結束后，審計組應開展審計項目事后評估，總結審計過程中的成功經驗和失敗教訓以及創新點，為下一個審計項目的開展奠定良好的基礎。最后，企業應每年定期實時對審計人員進行系統培訓，既要培訓績效審計的方法和技術，又要有具體績效審計項目的技能培訓，不斷提高審計人員的學習能力、實戰能力、攻堅突破能力和分析研究能力。

5、加強監督落實，促進審計成果轉化。

（1）建立跟蹤檢查制度，避免屢查屢犯。一是抓住績效審計中發現的數額大、范圍大、影響大的問題進行跟蹤整改。二是對領導批示的問題迅速組織力量督促整改，確保認真落實。三是在對績效審計中發現的普遍性、全局性問題督促糾正的基礎上，把重點放在督促健全內控制度和流程上，確保問題得到全面整改，擴大績效審計的工作成果。

（2）建立審計成果共享制度，暢通信息渠道。在黨委成員、業務部門負責人及一般干部等特定范圍和層面，分別以專題會、公司內部網絡、審計簡報等形式及時公布績效審計成果，同時，與人事、紀委、辦公室等綜合職能部門建立信息共享機制，使審計成果轉化效能最大化。也可拓寬渠道、創新形式，積極靈活向其他監督部門通報審計成果，最大限度地發揮審計成果的外部效力。

（3）建立審計案例備查制度，供以后審計借鑒。可以在總結以往成功案例的基礎上，編寫有較強實踐指導作用的業務指南，指導審計人員更好地開展績效審計工作。同時，可以建立審計事項備忘錄制度，將本次績效審計中發現的較有價值但由于審計時間、人員配備等問題而無法查實的審計線索以備忘錄形式記錄下來，為今后更好地開展該項目的跟蹤審計工作提供依據和借鑒。

（作者系上海陸家嘴{集團}有限公司審計與風險控制部）