日本房地產流通機構現狀研究

趙書文

（沈陽工程學院 公外教學部，遼寧 沈陽 110136）

0 引言

為使我國房地產經紀行業在國內外同行中立于不敗之地，需充分了解他國的戰略方針，政策及行業運作機制，本文旨在對日本房地產經紀行業概況作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國本行業發展提供參考，提供能夠較準確把脈的最新數據。

1 相關法律法規

1）日本房地產經紀行業相關法規主要有：宅地建筑物交易業法（整部）,在宅地建筑物交易業法中又涉及到以下21部法律：都市計劃法，登錄許可稅法，關于防止暴力成員不當行為的法律，刑法，行政手續法，地方自治法，行政不服審查法，關于公司債、股份等的轉賬法律，建筑基準法，關于建筑的區分等法律，民法，保險業法，金融商品交易法，關于投資信托及投資法人的法律，關于資產的流動化法律，不動產特定共同事業法，商法，關于投資事業有限責任公會合同的法律，法人稅法（整部），關于特定住宅瑕疵擔保責任履行之確保等法律，信托業法。

2 房地產流通機構

1）日本實行房地產多重上市服務系統MLS，日本國土交通大臣指定的房地產流通機構，全日本共劃分為四個運營區域：

公益財團法人東日本房地產經紀機構 （東日本REINS）（※Real Estate Information Network System的略稱REINS）；公益社團法人近畿圈房地產流通機構；公益社團法人西日本地域房地產流通機構；公益社團法人中部圈房地產流通機構。

掌管這四個區域的每個地方團體作為財團·社團法人擁有著的自己的會員-各地區重要房地產公司。本篇流通機構部分以東日本REINS為例進行展開。

2）公益財團法人東日本房地產流通機構，以北海道、東北6県、北関東3県、首都圈1都3県、甲信越3県的東日本地域1都1道15県為事業區域，被國土交通大臣指定為該區域內進行房地產相關的信息交換唯一的公益法人，它受理按宅地建筑物交易業發規定而開始的專屬專任媒介合同物件、專任媒介合同物件等各種房地產信息的登錄業務，根據所掌握的65000個業所全業界規模業已實現共享化的信息來促進房地產交易。

而且，根據對所積存數據活用的調查、事業研究，公開發表房地產流通市場的各種資料、指標等，使得房地產交易恰當而圓滿。本機構前身作為財團法人首都圈房地產流通機構，自1990年設立以來，在房地產流通領域持續擴大其必要的不可或缺的基本底盤，2012年度在東日本全域竟登錄了280萬件房產新信息，包括房產信息搜索等總檢索件數達到3億2943萬件。

另外，該機構在2012年4月被認定為公益財團法人，作為為實現日本國民居住生活更豐富的公益化團體，備受矚目與期待。該機構為使房地產流通市場活性化并擴大同類市場，推進于去年策定的中期事業計劃，致力于解決面臨的課題。正在全力以赴地謀求包括提供政策對策課題在內堅固房地產流通業界信息基盤的機制。

3）東日本REINS目標：通過控制系統進行房地產信息登録與提供的處理，實現房地產交易的透明性，公平公正性，圓滿順利與迅速性。面向房地產購買者的需求，致力于通過所完全掌握的房地產業界提供最新物件信息。面向房地產出售者的需求，致力于聯合業界全體尋找購買人。

東日本REINS作為中央處理系統設有多個服務器與會員末端機鏈接，能夠在線迅速檢索及處理所有登錄的物件。東日本REINS從機構內設置的主計算機時刻報告全國交易事例，指定流通機構在存儲豐富的交易事例的同時，也提供理解把握市況最恰當的資料。

3 東日本房地產經紀機構經營模式及服務模式

1）該機構的運營由是由董事會的會議決定實施，為使事業順利進行組成以下4個專門委員會：A.總務·財政委員會;主管：事業運營、財務、法務、組織及事務局運營相關事項及其它;B.倫理·糾紛委員會;主管：意見處理、糾紛的防止·處理等相關事項;C.研修·宣傳委員會;主管：會員房地產公司等的研修、機構的報導·宣傳及有關出版的事項D.企劃·系統委員會;主管：有關房地產信息交換事業的運營、新事業的企劃·實施、統計資料的作成分析及房地產交易相關資料的收集?調查等事項.

4 經紀業務內容

1）東日本房地產經紀機構主要事業有以下諸項：

（1）關于流通機構制度的調查研究

（2）宅地或建筑物相關信息的登錄及提供

（3）關于宅地或建筑物相關信息的登錄及提供事業的指導、研修等

（4）關于流通機構的啟蒙宣傳

（5）關于流通機構制度資料的搜集提供及圖書的刊行

（6）與（1）、（2）、（4）、及（5）等項事業有關業務的受托

（7）對有關政府機關、關系團體等的協助、建議、提案等

（8）此外為達成此法人目的的必要事業

5 東日本REINS業務流程

5.1 媒介合同制度

在委托房地產公司交易房地產時，一定締結媒介合同。媒介合同分為三種：“專屬專任媒介合同”、“專任媒介合同”、“一般媒介合同”，簽署哪項由委托者選擇。其中，關于專屬專任媒介合同?專任媒介合同，根據宅地建筑物交易業法，有義務向指定流通機構進行登錄。根據宅地建筑物交易業法規定，要將媒介合同書交付給委托者。委托房地產公司出售房地產時，一定要締結以下其中的一種媒介合同。専屬専任媒介合同與専任媒介合同的締結：出售房地產的委托只由一般社團法人辦理。

專屬專任媒介合同：房地產公司在締結媒介合同5日內必須向房地產流通機構進行登錄。房地產公司必須每周一次以上報告文件業務的處理狀況。賣主不可自己尋找交易伙伴進行交易。

專任媒介合同：房地產公司在締結媒介合同7日內必須向房地產流通機構進行登錄。房地產公司必須每2周一次以上報告文件業務的處理狀況。賣主可以自己尋找交易伙伴進行交易。

一般媒介合同：房地產出售可以向多數公司委托。房地產出售者可以隨意登錄任何房地產流通機構。賣主可以自己尋找交易伙伴進行交易。簽訂媒介合同后，首先登錄東日本REINS，由東日本REINS開具登錄證明書，然后進行檢索。

5.2 交易的出售流程

第一步：去東日本REINS的會員房地產公司就出售房產事宜進行磋商。

第二步：求得私下查看物件，審定物件。幾乎所有地方都是免費審定物件。委托東日本REINS的會員房地產公司的情況下，就會快速檢索最新交易事例，提供恰當的審定價格提示。

物件的審定：一般情況下，審定價格是根據最新交易事例來決定的。若利用東日本REINS簽約事例檢索就可以快速地核定交易價格。宅地建筑物交易業者（房地產公司）一旦提示出審定價格，就必須明確出示其根據。

第三步：選擇三種媒介合同中的一種并與房地產公司簽署該合同。簽署該媒介合同后，在所定期間內不同的房地產公司就會向東日本REINS進行登錄。（一般媒介合同的情況下任意）

第四步：填寫登錄證明書，確認曾向東日本REINS登錄過。登錄證明書由委托的房地產公司寄送。房地產公司會報告有關因東日本REINS和其他廣告及經營活動等而產生購買需求的反響等（一般媒介合同的場合任意）。

第五步：條件可以接受時，在出售承諾書上簽名畫押。所說的條件是指：出售價格，手續費，諸經費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產日期等。

第六步：接受重要事項的說明，沒問題就可以在買賣合同書上簽名畫押。重要事項的説明由宅地建筑物交易主任者（負責人）根據書面進行說明。在此合同成立。

5.3 交易的購買流程

第一步：向東日本REINS的會員房地產公司就希望購買的房屋物件進行磋商。 明確說明價格，場所，面積大小，新住宅還是舊住宅等，希望條件與優先順序等。若是選擇東日本REINS的會員房地產公司、就會從豐富的房產物件信息中按買主所希望將包括圖片在內的合適的物件進行快速檢索。

第二步：實地看房。

第三步：確定條件，在購入申請書上簽字畫押。所說的條件是指：購入價格，手續費，諸經費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產日期等。

第四步：接受重要事項說明，如果沒有問題，就在買賣合同書商簽字畫押。重要事項的說明由宅地建筑物交易主任者（負責人）根據書面進行說明。在此合同成立。

6 小結

消費者通過東日本REINS的會員房地產公司，不論是出售還是購買房地產都可以享受東日本REINS功績。 基于東日本REINS多數的會員房地產公司都被在線連接在一起，希望出售的物件可以及時向搜索的會員提供。因此，自然就大大縮短了買賣雙方達成交易的時間。東日本REINS存儲了大量交易事例，會員房地產公司必要時就可以提取出來，因此就可以根據市場動態行情合理而適當地把握價格的設定。東日本REINS的在線系統旨在使各會員房地產公司間房地產信息共有化，因此自然就推進了各會員間因各自積極謀求提高服務的努力而產生的差別化。