地產趨勢博弈

張興軍

博弈論中有這樣一種觀點，即始終堅持一方押注，總有贏的時候（Hedge bets in a side，you will win soon or later）！從這一點來看，過去數年縈繞于房地產市場的看多與看空與這種博弈論不謀而合。

自2008年源自美國的世界金融危機爆發以來，中國的房地產市場堪謂一注長陽，所有的一線城市和大部分的其他城市，翻倍增長司空見慣，迭增數倍也屢見不鮮。甚至已經到了“離譜”的地步。而再往前回溯，城鎮化進程中的中國房價在近十年時間里幾乎都是向上漸進的趨勢。

作為最重要的投資與消費品，房產對于中國投資客與消費者的意義異常重要。

過去十年，經濟學家、學者、地產商、媒體等諸多角色，成為預測地產的生力軍。以任志強和王石為代表的市場派則屢屢站在趨勢的前沿，成為預測的常勝將軍。而以謝國忠和牛刀為代表的“空頭”因為預測的錯誤而正遭致持幣待購者的詬病。

對于公眾所熟知的預測者，大都因為在歷史的某個階段看對了趨勢。如曾任職摩根士丹利董事總經理的謝國忠，就曾經預測對過上世紀末期的亞洲金融危機和香港房市價格的腰斬。而牛刀在房地產俯臥撐時期也曾經把對過幾次脈。

空頭謝國忠：理性派的失誤

媒體時常喜歡把謝國忠與牛刀予以并列，來闡釋地產市場空頭的特征。但二者的差異異常明顯，前者是久負盛名的獨立經濟學家，有著國際頂級投行的管理者經歷，后者則是財經專欄作家，經濟學的散兵游勇。從學術背景與資歷來看，差異太過明顯。

但從預測經濟本身來講，二人的預測史都表明：公眾人物因為錯誤的引導而致使投資者與消費者的盲從，則帶來了較為消極的影響。對于從來無人埋單的房地產預測，我們有必要在近十年來第一次出現市場派與理論派觀點趨同（看跌）的當下進行回溯和梳理，既讓投資者意識到過去的十年發生了什么，也讓消費者更多地注重經濟邏輯的本身，而不是成為一個吐槽與罵街的盲從者和過分個人崇拜的腦殘粉兒。

2010-2013

盛世危言未實現

去年此時，謝國忠在廣州接受采訪時稱樓市“回暖”并非真正反彈，而是泡沫破裂前的震蕩，并建議趕緊買房。而2012年年底時，謝國忠預測的是“中國樓市價格五年內至少跌一半”。將這種預測放在長時間段來看，得出結論還為之過早。但界定于兩三年時間的話，那么謝國忠可以說是錯得離譜。

謝國忠把2012年視為“最不穩定”的一年，在他的《再危機：泡沫破滅時我會通知你》中，他的觀點亦如是。“從美國開始的金融危機正肆虐在歐洲，明年可能將相對穩定的主要新興經濟體拖下水。”

“自2008年以來，大部分經濟發展只是海市蜃樓，建基于西方國家不可持續的政府支持和新興經濟體的泡沫。明年，這兩種支持因素都會消失。在即將到來的2012年，世界可能不會毀滅，但你的錢包會縮水。”

往往，在正確的推理與邏輯之上，得出了一個錯誤的結論，令預測者也不明覺厲。中國特色的市場經濟，與謝國忠的西方經濟學背景已經不止一次發生沖突。當然，也不宜因為其預測的結論，而忽略其經濟邏輯的價值。

“房地產如今成了用來投資的商品，購買者追求受益，不斷抬高房價，就像一個”擊鼓傳花的游戲”。只要存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大，價格調整是必要的。”類似這樣的預測，不如將其視作一種建議，來梳理政府決策、土地財政以及失常的投資。

三種力量正在摧毀金磚四國的熱錢泡沫。首先，美元匯率正在上升。美國的政治僵局限制了美國財政擴張，導致美元升值。其次，擴張過度的歐洲銀行將緊縮數萬億歐元的規模，令流動性大量喪失。歐洲央行還有待于供給足夠的流動性以填補缺口。第三，中國的房地產泡沫，降低了大宗商品價格，而此前，這支持了新興經濟體的經濟。

2006-2010

得之股市失之樓市

2012年房市見底的言論謝國忠至少堅持了四五年。

“美聯儲將來為了應對通脹，倒是會將利率調高至5%，浙江導致熱錢離開中國，而中國也將調高利率以抑制通脹和防止資金流出，因此中國房地產泡沫將在2012年破裂。”

中國已經進入通脹時代，這時候，如果是為了救市，去把貨幣政策放開，引起高增長，對穩定是非常不利的。第一步要做的就是在中央政府跟地方政府財政的分配上面，中央政府讓地方政府占的比例上升，解決中國流通的問題。

中國現在有兩個緊急的問題：一個是流通的問題，即三角債的問題，一個就是經濟下滑的可能過快的重要問題，這個是短線的問題。另外從流通不暢通，我覺得可能很重要的原因就是地方政府沒有財政問題，地方政府這幾年的財政過分依賴于房地產。另外一方面，中國這幾年財政都是從中央政府走的，中央政府在財政當中占的比例是很高的，中央財政還是比較寬松的，所以可能解決中國流通問題，第一步要做的就是在中央政府和地方政府財政分配上面，可以更靈活，中央政府可讓地方政府占的比例上升，解決中國流通的問題。

在中國股市急轉直下、金融危機還未爆發的2007年，謝國忠堅信2008年和2009年中國內地樓市將進入谷底。謝國忠認為，當時股市是基金在支撐，股市注定不可能繼續上升。

“信貸一刀切，全掐死了，市場根本沒錢，所以股市在上漲是人為支撐著。”毫無疑問，中國股市正是按謝國忠的預測在走的，在“萬點等閑論”甚囂塵上的2007年，謝國忠的言論振聾發聵。

對于房地產的預測，謝國忠同樣認為將面臨谷底，然而卻只是做了一次“俯臥撐”，再往后就是扶搖直上的倍增。

“中國房價明年將進入調整期，2008年或2009年將跌入谷底。”

“中國房價高漲主要是受資金推動和地方財政政策的影響。不過，由于美國和日本的經濟增長減緩，中國明年（2007年）出口貿易可能沒有幾年那么旺，資金增長會放慢。此外，房屋供應關系會出現變化。中國是個新市場，市場剛起來的時候有錢人都買房，當有錢人都買了房子的時候，買房的收入曲線開始往下走。”endprint

實際情況表明，對于謝國忠的上述言論，還是從中學習其判斷的邏輯，而不過分重視其結論。因為，比較經濟學的土壤，不一定適于全世界。

多頭任志強：終到審慎時

2013年1月8日

今年房價將穩中有升

任志強認為，2013年的地產調控政策基調不會有大的改變，加之城鎮化概念的推進，將帶來較大的市場需求，并推動整個房地產市場保持上行。但與此同時，市場供應仍然不足。

任志強認為，在市場需求端，盡管投資和投機需求受到抑制，剛性需求還是有持續增長的可能，這將導致總體需求略有增長。因此，2013年的房地產消費情況可能更加火爆。

2012年9月17日

2013年3月前房價將會暴漲

“原來預計房價明年3月份會暴漲，但從目前的情況來看，時間要提前。”任志強說，雖然5月國務院提出增加供給，但工作做得很不好。從土地供應的角度，大部分城市都沒有完成當年的土地供應計劃。按前兩個月國土部公布的數據，很多城市只完成了其中10%的任務，北京大概也就完成了10%-20%的量，必然會造成后期土地供應減少而產生的市場供應量減少。

2011年12月24日

全年平均房價會增長5-5.5%

任志強對于2011年市場很糟糕的論斷持否定態度：“但我認為2011年不是太差，2012年也不會太好，為什么不差呢，因為銷售面積還是增長的，且銷售金額比銷售面積的增長速度還高，目前還維持兩位數，所以2011年全年的平均房價還有5-5.5%的增長。”

2010年12月19日

漲幅或達6%

2010年1月，任志強預測是年房價同比增長至少5%，凡是預測房價會跌的都是瞎說。對于任志強的觀點，著名地產評論員牛刀以《悲哀！開發商對2010房價全體誤判》為題發表博客稱：“任志強是條漢子，就要為你所說的話負責。如果2010年70個大中城市的房價沒有5%的漲幅，請你從此閉嘴。”

在12月19日舉辦的2010年中國房地產市場形勢分析會上，任志強接受采訪時表示：“從目前的數據來看，和我當初的預測差不多。”

2009年12月5日

沒買房子的是傻子 2010年房價還得漲

在2009年企業家領袖年會上，任志強表示，買房的人被有些人說成是“傻子”，而有些自認聰明的人去投資股市，但是買房賺錢的“傻子”比股市里賺錢的“聰明人”多，這恰恰說明不買房才是傻子。

對于2009年房地產市場火爆的原因，任志強歸結于國家4萬億元的投資，棚戶區改造、降低信貸利率、減輕稅負、刺激汽車和家電下鄉以及增加流動性。“由于現在新開工的面積到2010年下半年才能形成有效供給，所以經過2009年的熱銷，2010年上半年市場供不應求的局面會繼續惡化。”任志強表示，樓市供不應求帶來的是房價的上漲。

2008年11月12日

現在就應該出手買房

“現在就應該出手買房！”2008年11月12日上午，應邀到株洲參加2008樓市與股市高峰論壇的華遠集團董事長任志強接受采訪時反復強調上述觀點。

期間，任志強對記者有問必答，沒有絲毫猶豫。當記者問他對于網上有人稱他為“任我行”有何看法時，他張口就說：“從來不看網上言論，不看關于自己的爭論。”

2007年12月21日

房價下跌之勢暫時現象 現在說拐點為時尚早

“房價下跌之勢是暫時的、局部的，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現拐點。”任志強接受專訪時說。

他分析，房價主要受供求關系決定，目前還不能得出市場上的住房供應已經過剩的判斷，也看不出目前市場上住房滿足需求的信號。即使要下跌也只是局部的、某個地區的，而不可能是大范圍的全線下跌，目前北京房產還是處于供不應求的狀況。

“現在說拐點還為時尚早”，針對萬科董事長王石挑起的“樓市拐點”論，任志強在出席SOHO北京公館開盤儀式時明確表態。

2006年11月10日

宏觀調控不是為了讓房價下跌而是穩漲

任志強在第八屆中國地產節上表示，宏觀調控的目的不是為了讓房價下跌，而是讓房價穩定增長，不能因為房價沒有下跌就認定宏觀調控不到位。

任志強舉例證明自己的觀點，“我們在衡量日本經濟狀況的時候，第一是看物價指數是不是漲了，第二是看房價是不是漲了，第三是看地價是不是漲了。所以，日本強調在這幾年的調整過程中走出了通縮，進入正常階段，證明指標恰恰就是這三個。所以我們認為中國經濟要保持一個正常增長的話，地價、房價和經濟發展的情況一定是向上的。”

2006年的房價還會漲，而且是10%-18%之間，對于這一點，任志強做出明確了預測。

“按照市場經濟的規律，2006年房價還會因為供求關系而繼續上漲，2005年土地供應量中住宅用地的供應量很小，在總共2萬多公頃的土地供應中，住宅用地只有4441公頃，只占總數的36%，而商業和辦公用地有8000多公頃，其他用地有9000多公頃，因此房價一定會上漲，因為供不應求。”任志強說。

任志強表示，盡管原來還有一些已經供應的土地，但是仍然有向市場供應時間遞延問題，2005年供應的土地可要2006年或2007年才能向市場供應房屋，所以2006年的住宅供應量會下降，如果需求保持不變，就會造成房價上漲。

2004年12月2日

我并不認為現在上海的房價已經非常高了

對于摩根士丹利總經理兼首席經濟師史蒂芬？羅奇認為的“中國目前并沒有出現全國性的房地產泡沫，只有上海存在泡沫的問題”。任志強在接受某媒體專訪時說：“我并不認為現在上海的房價已經非常高了。若按照上海的全部人均收入水平去計算的上海房價收入比，看上去房價的確非常高，但實際上，上海40%至50%的商品房是被比上海人均收入水平高的多得多的外地人買走了。”

任志強認為房地產開發商的責任是為那部分“先富起來的人”提供住房消費，而低收入者的住房問題是政府考慮的問題。這樣的話，房地產開發商的開發供應量解決的是5%有錢人的購房需求。

任志強認為，對于上海5%的高收入已購房群體來說，其房價和家庭收入比只占3.1%，這已經是一個很低的水平。

注：文中的時間節點從預測時間加以推論。endprint