杭州樓盤降價扇起的蝴蝶效應

許航柯

房地產代表了中國現狀，一切都在摸索爭論中度過。

不管是政界、經界，還是平民百姓，對于房地產的爭論似乎從來沒有停息過。期間無論海外經濟震蕩，抑或國內調控連連，中國的樓市就這樣頑強而又執著地走過了高速發展的15年。

時至今日，中國的房地產格局以及國內外環境又發生了新的變化。本文嘗試從當前的幾個熱點問題來剖析探討。

為什么有房地產泡沫論

從1998年房地產商品化、走向市場，國內對房地產泡沫的質疑就一直沒有停歇過。世界知名經濟學家和美國耶魯大學資深教授席勒，以對資產價格的實證分析，獲得諾貝爾經濟學獎，受之無愧。而他對中國房地產泡沫嚴重的預言，應該說不無道理。席勒按照房價與收入比例換算得出的結論，值得我們重視和深思。

但我們還應該看到，我國目前的房地產市場是呈多元化發展趨勢的，不同的地區和城市，由于供需關系的差異，市場需求千差萬別，加之不同階層的收入差距，對房地產的承受能力不盡相同，對房地產泡沫的看法亦是大相徑庭。

泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。確實，在過去的10年，中國的房地產泡沫一直局部存在，但在中國持續城鎮化、經濟高速增長以及“土地財政”的支撐下，泡沫又被快速吸收。

進入2014年，隨著中國經濟結構調整、增速放緩以及中央政府對“土地財政”的警示，中國的房地產泡沫進入后期。是破裂、出現斷崖式崩盤，還是軟著陸，以新的增長極幫助消化吸收，是目前爭論的焦點。

我們認為，無論是中央政府，還是地方政府，都不愿意看到前者，但對做錯的事情必須要付出代價，有人買單。因此，中國不同區域可能會出現以下三種情形。

中國西部、西南及北部經濟欠發達地區的三四線城市，人口持續流出，真實需求有限。但當地政府盲目賣地，樓市存量過大，在銀根收緊時，債務危機搖搖欲墜，要靠債務展期、會計游戲應付危機，若無法過渡，則出現斷糧、崩盤，房價大幅下跌。北上廣深以及杭州、南京等一二線城市，泡沫明顯，但教育、醫療、文化娛樂、交通等優勢資源的集聚，人口快速流入以及普通民眾較強的購買力，泡沫在幾年內逐漸消化，但不同地段也會出現分化，不同時間段出現價格波動。東南沿海及其它經濟較發達地區的三四線城市，因區域經濟的興起以及配套資源的建設完善，人口持續凈流入，同時城鎮化進程剛剛起步，房地產剛性真實需求強勁，形成區域性的房地產繁榮市場。

銀行收緊貸款代表什么

隨著房地產增長出現疲態，金融機構也逐步收緊了對地產企業的貸款，已經有銀行暫停辦理房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務，并對房地產開發貸款和經營性物業抵押貸進行嚴格的總量控制。

正如銀行業內人士所言，在經濟下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來非常困難。為此，總行提出停止辦理房地產夾層融資業務，同時要求企業金融業務條線重新審視相關政策流程，并提出風險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產供應鏈金融業務。

解讀這些信息，可以得出以下結論：第一，興業銀行此次窗口指導僅針對地產夾層及地產供應鏈融資，非針對開發貸和個人住房按揭等地產信貸業務（不過此類業務也在收緊）。各個銀行在房地產上對企業貸款業務方面都有所調整，央行本來就有規模限制，一月放貸過多了，所以自然要收縮，銀行目前的舉措可視為正常的風險性防控。第二，銀行因其業務范圍的廣泛性和對房地產業務的不可把控性（無專業人才，不能主動管理），在看不清市場的情況下，尤其是對銀行有股權的夾層融資采取一刀切的風險防范制度，也是無奈之舉。第三，地產銀行融資收緊，對地產私募基金而言，是真正做好夾層投資的機會。在較難把握的市場，以自己團隊的專業能力選好項目，獲得超額收益，是資管公司的真正價值體現所在。

杭州橋西板塊降價

據統計，截至2013年12月，杭州主城區加蕭山余杭存量房達到12萬套，二手房存量突破10萬套，主城區的重災區集中在橋西板塊、城東新城普福區域。大家記憶猶新的是2012年杭城樓市價格大戰，也是始于橋西的名城公館與吉祥半島之爭，后來蔓延到板塊內的其它樓盤。2014年新年伊始，降價再次起于橋西板塊也是意料之中，原因不外如下：板塊內供應量過大，且開盤時間集中，競爭激烈；板塊內產品同質化嚴重，價格成為比重最大的競爭籌碼；橋西板塊與比鄰的申花板塊、城東新城板塊到市中心半徑相同，加劇了樓盤去化壓力；率先降價的德信等開發商近期拿地頻繁（如剛取得17.5億元錢江新城項目、城西中泰鄉項目等），開發商主動降價，以快速回籠現金，進行戰略性突圍。

在杭州如此巨大的庫存壓力下，2014年上半年出現以價換量，回籠部分資金，在確保企業安全的前提下，覬覦下半年可能出現的便宜土地及資產，是明智房企的必然之舉。可以預見，類似降價樓盤在去化壓力較大的城東新城、蕭山、余杭，后續還會出現。但在城市中心區域地塊，房價依舊會有比較大的支撐。本次降價對開發商來說無可非議，體現了供求關系，但可能對機構和投資者心理造成謹慎觀望心態的蝴蝶效應，值得警惕。

2014年房地產市場分化加劇

房價是體制的表象，如政府壟斷土地、資源從農村流向城市、從小城市流向大城市、以超發為特色的貨幣政策、稅費機制、保障房制度缺失等等，炒房不能在長時間、全國范圍內把房價維持在一個基本向上的平臺運行。

2010年的樓市低迷，讓管理者產生了限購令可以萬事大吉的感覺。2012年樓市復蘇，史上最嚴厲的調控仍然未能制止房價上行，也能證明炒房不是拉升房價的主要原因。

大家如此痛恨房地產，以至于忽略了房地產是國民經濟的晴雨表。如果社會基本安定，經濟沒有崩潰，全國樓市整體格局應該是在經濟低迷中震蕩上行。一旦經濟復蘇，房價存在上行的壓力。

樓市怎么樣，實際上主要看母體經濟狀況。由于多年的樓市強度，整個社會似乎忽略了這種因果關系。從中國目前的社會經濟狀況來看，我們沒有持續承受經濟低迷的資本，在滿足消化前面通脹壓力的前提下，采取偏積極的經濟政策是必然選擇，而且，目前中央政府仍然有資本進行相應操作。

因此對2014年中國的房地產市場，提出以下幾個判斷。

開發商利潤和ROE的下滑是必然趨勢，粗放式的發展及博傻的暴富機會一去不返，房地產項目的利潤將更多來自于更合理的定位與設計、對項目的精細化管理與快速去化。更重要的是開發資金的平衡與財務成本的控制，金融與地產的結合必將更加密切，合作共贏成為主流。因拿地成本、融資渠道及成本、人員、技術、開發周期等優勢，房地產公司在嚴酷的市場環境中，將再次體現出“馬太效應”。

萬科、萬達等大鱷唱空，但不做空，王石等大佬們一手在媒體面前警示行業風險，另一手從2 0 13年下半年開始大量囤積土地，制定的2014年銷售目標為趕超2000億元，同時加入“千億俱樂部”的房企成員也會明顯增加。但正如前面所說，中小開發商如果聚焦在細分市場，凸顯專業能力，做出自己的特色，未必沒有成長機會。

價穩，剛需產品將延續熱銷。一線城市規模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在2014年繼續熱銷，前提是項目定價未明顯高于所在區域平均水平，這類產品銷售的主動權將繼續握在開發商手中。風險可能集中在局部高端地產，比如上海的遠郊型別墅、北京衛星城區域的高檔公寓等仍可能滯銷。一線城市項目銷售唯一存在變數的是中高檔改善類產品。二線城市由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產品，但部分城市、部分區域存在供應過剩風險，如天津、大連的新區。

全國房地產市場分化加劇。類似鄂爾多斯的空城不斷涌現；存量房過多的一線城市及部分準一線城市上半年以價換量，囤積現金等待良機，但整體調整幅度有限。部分人口持續凈流入，同時城鎮化進程剛剛起步，房地產剛性真實需求強勁的區域性中心三、四線城市，將形成局部的房地產繁榮市場。