房價下降或從三四線城市開始

鄒雨萌

繼杭州某樓盤房價每平米直降3 0 0 0元后，江蘇常州某樓盤也加入降價行列，單價直降50 0 0元，濰坊一家樓盤每天推出10套特價房，最高優惠20萬元……近期多個大型房企撤出，房價疲軟深度套牢中小開發商，三四線城市房價悲觀預期之類的觀點不絕于耳。

2 月1 6 日出版的《投資與理財》，在《三四線城市房價拉響警報》一文中已經提到，三四線城市存在住房存量較大、消化速度緩慢、已經出現房子滯銷的情況。

空城遍布 剩了多少房子

某機構曾對20個典型城市樓市存量進行排名，其中青島以1504.1萬平方米的存量位居第一。由于青島旅游業的品牌效應，能夠吸引外來人口前來購置房產，導致房企在青島的樓市開發過于激進。青島的黃島經濟技術開發區被當地網友吐槽：馬路寬敞而整潔，就是沒有人。城市規劃的無序，使“新城”遍地，但后續需求乏力，使“新城”變成“鬼城”。

從數據來看，目前房屋高庫存且風險較大的主要分布在兩類城市。第一類是發達城市群中的邊緣城市，如溫州、杭州、福州。此類城市盡管經濟都很發達，但人口導入的速度并沒有預計的快。第二類是三四線城市的“新城”，比如丹東、濟寧、北海。

在該機構排出的存銷比榜單中，一線城市都相對合理，存銷比約在6 .0～8 .0，去化周期較長的城市基本都集中在三四線城市。以丹東為例，目前樓市庫存為282萬平米，存銷比為2 4 . 0，也就是在不新開盤的情況下，市場可售房源可銷售近兩年。相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。

各地均有降價趨勢

據國家統計局公布的數據顯示，1月份，全國70個大中城市房價環比上漲的城市個數減少，下降的城市個數增加，環比漲幅總體穩中有降。與此同時，今年1月，全國2 5個三線城市新建住宅成交量創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交量創下11個月新低。通過媒體對多個三四線城市的走訪調查，發現三四線城市房價下降已現端倪。

繼杭州樓盤降價后，江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤被爆單價直降50 0 0元，而去年12月14日首次開盤時，預售均價13000元/平方米，加上精裝5000元/平方米，價格高達18000元/平方米，目前的價格相當于打了近6折。山東濰坊眾多樓盤也開始了“價格大戰”，某樓盤最高優惠20萬元；有的從9.7折、9.8折的常規折扣降至9.3折、9.5折；更有甚者，少數樓盤推出了首付1成的優惠。

全國政協委員、中國銀行監事梅興保在“兩會”前就目前房地產走勢問題表示，房地產系統性的風險目前還難以判斷，個別地方以及一些三四線城市，由于土地優惠政策，引起了一些一二線城市的房地產商蜂擁而至，可能會導致分層次、分地域的緊張或崩盤。

外來人口少的城市更危險

業內人士指出，北上廣這類一線城市，依靠行政、經濟、教育等資源，吸引了一大批外來人口，樓市的需求量大，基本可以實現供需平衡。而三四線城市人口本來就少，年輕人因為求職、上學等原因，選擇去一二線城市尋求發展，因此多數地區呈現人口流出的現象。加之“新城”建設導致開發商過度開發，造成三四線城市房屋存量過大。在庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。

另外，意識到市場風險的大型開發商開始從三四線城市撤離，投資房地產資金的撤出，最終將會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。三四線城市的樓市拐點可能真的到了。