票子少了 房價自然跌了

馬力

東風起于青萍之末，近期關于房子漲跌的新聞成了各大媒體頭條的常客：“有說王石、李嘉誠等大佬提醒2014年房子要小心了；有說杭州部分樓盤一夜間斷崖式降價，售樓部被憤怒的業(yè)主給砸了；還有說香港的樓市有地塊拍賣創(chuàng)下了十幾年的新低，快撐不住了，這會是內地樓市拐點的前兆。”

房子的事與每個人都息息相關。于是乎，這是漲還是跌，成了街頭巷尾熱議的話題。看跌的，是判斷房子蓋多了，不單單是鄂爾多斯等“鬼城”沒人住，就連杭州、常州一些二三線城市郊區(qū)開發(fā)的大盤也明顯過剩；還因為是房貸收緊了，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計全國九成銀行首套房貸取消優(yōu)惠，甚至在基準上浮了5%-10%。這不，量在價先！春節(jié)過后，無論是一二線城市，還是三四線城市，房子的成交量都是“冬眠不醒”。當然，這看漲的理由也很充分：中國城市化進程還有很大空間；黃金不靠譜，抵御通脹還要靠房子；中國人的住房改善需求還很旺盛；一線城市供不應求，危險只在三四線過剩的城市；地方對土地財政還很依賴，不可能讓房子崩盤，等等。婆說婆有理，公說公有理，這房子的事搞得大家一頭霧水。那么，到底房價是漲還是跌？有一個指標，它說了最算話！

這個指標是什么？就是票子！數(shù)清票子，自然會看清房子。房子漲跌有一個內在的經(jīng)濟規(guī)律，這個規(guī)律就是人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣就會對應升值，大量熱錢就會流向中國。由于要對沖熱錢，強制結匯，央行就會被迫發(fā)行數(shù)量相對應的人民幣。人民幣多了，就會產生通脹壓力，錢很可能就會流向糧食豬肉等民生市場，造成“蒜你狠”“姜你軍”“豆你玩”等亂象，這會對百姓的生活造成很大沖擊。政府當然不愿意看到，于是就想了個辦法，挖了一個超級大坑，把錢囤積到里面，不讓它流動，而這個坑就是房地產市場。同理，如果美元走強，人民幣就會貶值，熱錢就會流出中國，央行會被迫降低外匯占款，收回人民幣，而大坑里的錢會首先被抽走，房子自然會下跌。

我們看看歷史，總是驚人的相似，這個規(guī)律也屢屢被驗證。1997年，美聯(lián)儲前主席格林斯潘突然提高美元利率，索羅斯借機做空新興市場，亞洲金融危機隨之爆發(fā)。香港這個寸土寸金的國際金融中心，土地絕對供少求多，人們并不相信房價會跌。當時一句話很流行：High Tech 就揩（從事高科技往往蝕本），Low Tech 就撈（炒樓就賺錢）。“一鋪定輸贏，贏了就發(fā)達”，這仍然讓大部分人相信抄底沒錯。可最終香港的房價在之后5年間最多跌去76%，很多人成了“負翁”。而樓市的錢迅速回流到美國，美元指數(shù)開始走牛，7年間從80漲到120，大量資本開始投資美國網(wǎng)絡科技，成就了思科、微軟等互聯(lián)網(wǎng)公司成長的神話，美國信息產業(yè)轉型成功。再舉一個例子。在1980年到198 5年美元的那一波牛市里，美元指數(shù)從9 0漲到160，而大量資本從拉美國家流出，導致了“拉美失去的十年”。而這些錢流回美國，成功地將美國經(jīng)濟拔出石油危機的陰影。

美元指數(shù)如此神奇，它今后的走勢會怎樣？我們看看它2 0 0 8年之后的表現(xiàn)：美聯(lián)儲先后推出了4次量化寬松（QE），想通過注入流動性的方式，擺2008年的金融危機。這就導致美元指數(shù)長期疲軟，熱錢大量流向了亞洲新興經(jīng)濟體，中國房價大漲，香港房價一舉超越了1997年危機前的高峰。正如王石提醒的“要小心了！”。從2014年始，美聯(lián)儲宣布正開始退出量化寬松，美國經(jīng)濟開始進入復蘇周期。資金已經(jīng)開始源源不斷地回流到美元，而且這種趨勢一旦形成，將不可逆轉，美元走強5-7年的大周期開始啟動。新能源汽車（特斯拉）、機器人、移動互聯(lián)，這些新興產業(yè)在美國，也在重復著1997年后的那一波網(wǎng)絡科技的神話。再看看人民幣的走勢，春節(jié)過后也打破了只升不貶的態(tài)勢，不斷有當日跌幅創(chuàng)新高的新聞出現(xiàn)。

這些現(xiàn)象也許是給我們警示：“房子是該要小心了！不僅僅是二三四線城市過剩的房子，一線城市的房子是否也與1997年的香港很相似呢？