基于非均衡理論的我國房地產市場供求分析＊

趙 黎，張紅偉

（四川大學 經濟學院，四川 成都 610064）

一 引 言

在現實經濟中，總供給和總需求并不總是完全相等。超額供給或超額需求是市場的一種常態，而市場如何對價格與數量信號進行反應，進而達到進行有序調整的目的，一直是經濟學界研究的熱點問題。非均衡理論就是針對上述經濟現象，研究不對等供求條件下經濟如何實現穩定的經濟學理論。它堅持均衡的短暫性和非均衡的常態性，認為：如果非均衡性質不同，那么導致其產生的原因也不盡一樣，在運作效率方面其相互間更是差異巨大。［1］那么唯一有效的手段就是改變非均衡的性質，實現非均衡程度的最小化，并在此基礎上達到資源的最優配置。該理論最大特點是引入了價格剛性和數量調節，為研究價格缺乏彈性情況下的資源配置問題提供了十分嚴謹的分析框架。［1］

房地產市場具有十分明顯非均衡特征，運用非均衡的理論和觀點來對我國房地產市場進行分析和研究，可以提升和增加對我國房地產市場的認識水平和深度。國內對這方面的研究文獻比較少，比較有代表性的有王文彬（1997）指出了我國房地產市場非均衡的表現，指出了導致非均衡的原因。周萍（2011）等從房地產市場體系、收入水平、土地價格以及信息不對稱等方面闡述了我國房地產市場供求非均衡的影響機制。趙淑芹［3］用非均衡的理論和方法揭示了石家莊市房地產市場現狀。石薇等［4］通過建立3個不同特征的面板模型，考察了房地產價格對房地產市場非均衡的影響及其省際差異，辛治洲等［5］從供需總量和結構兩方面對貴陽市房地產市場進行了定量研究，并運用非均衡計量經濟模型進行了實證分析，得出貴陽市近年來房地產市場發展的非均衡程度和方向。這些研究成果為下一步更好的研究我國房地產市場奠定了堅實的基礎。但從現有研究文獻看，多數文獻側重于介紹非均衡理論和相關的模型，多以定性分析和描述性分析為主，少數實證文獻分析直接運用非均衡理論模型僅以某一個城市或地區為研究樣本，通過構建適合我國國情的非均衡理論模型并進行定量分析研究我國房地產市場非均衡的程度、方向和變化規律等方面還存在一定的不足。因此，還需進一步加強對我國房地產市場供求非均衡狀態定量判斷和定性描述的研究。為此，本文以非均衡理論為指導，通過構建計量模型，對我國房地產市場非均衡情況進行實證分析，以期為尋求有針對性的房地產宏觀調控對策措施提供支撐。

二 模型設定、研究方法和變量說明

1.模型設定

在非均衡定量分析中運用比較多的是最小原則方程、CES型指數聚合方程、雙曲線型聚合方程等。考慮到我國房地產市場具有典型市場聚合效應，本文在對我國房地產市場實證時采用的是雙曲線型聚合方程。雙曲線交易函數方程是由Burkett（1988）創立并提出的。該假設前提有：某種商品市場是由很多個微觀市場構成的，這些微觀市場中大部分在初期處于過度供給狀態（雖然嚴重程度并不一樣），如果同時且連續單調地增加在這些微觀市場上的商品的需求，會出現過度供給總量 （S －Q）／S減弱的趨勢，那么與之對應的 （D －Q）／D，也就是相對的過度需求量，則會呈增強趨勢。該種此消彼長的變化，即（S －Q）／S對 （D －Q）／D的曲線趨近于等軸雙曲線，其公式如下：

其中，r代表微觀市場的聚合程度。

通過求解上述方程，得出：

對于任何一個r，能夠得出：

根據以上非均衡理論，首先確定中國房地產有效需求與供給的非均衡模型?？紤]到影響房地產市場供求的因素很多，如需求方面，就有房地產價格及其對未來的預期、經濟發展水平、居民收入水平、城鎮化、信貸規模和利率水平、國家的經濟政策等，供給方面，有房地產價格、房地產投資規模、房地產投資和開發成本、土地供應與地價水平、商品房空置率、開發商對市場未來發展的預期等，本文運用灰色關聯度法確定國內生產總值、商品房銷售價格為影響中國房地產需求的關鍵因素；房地產銷售價格和投資完成額為影響中國房地產供給的關鍵因素。根據非均衡理論模型，確定以下中國房地產有效供給非均衡模型：

其中，D：商品房需求量，S：商品房供給量P：商品房銷售價格，Y：國內生產總值，I：商品房投資完成額，Q：市場成交量，在本文中選擇用商品房銷售面積代替，Y：國內生產總值，α1、β1、γ1、α2、β2：參數系數，μ1、μ2：隨機誤差，r：市場摩擦系數。

2.研究思路

在估計模型的參數時，主要包括以下幾個步驟：首先，進行均衡估計，假設市場處于出清狀態，即Q＝D＝S，通過EviewS6.0最小二乘法進行參數估計，以此作為交易方程參數估計的初值。其次，進行t檢驗或標準差檢驗，符合標準則馬上進入下一環節，若不符合標準，就對數據和變量的選取進行變化，或對數據進行適當的技術處理。第三，進行非均衡估計，將第一步得到的參數初值代入交易量方程，通過EviewS6.0非線性最小二乘法（NLS）進行迭代運算，從而擬合出方程的系統參數。若擬合效果不理想，可以對參數初值進行修改，再次進行迭代運算，若對擬合效果仍不滿意，則需對模型的變量或數據再次調整。第四，在獲取各自變量參數后，計算有效需求、有效供給量等指標，根據相關的計算公式，最終得到我國房地產市場的非均衡度。

3.數據收集與整理

為保證分析過程中的數據權威性，本文數據全部摘自國家統計局發布的公開刊物，其中1998年以前的數據都來源于《中國固定資產投資統計數典（1950－2000）》、1998年以后的數據摘自《中國統計年鑒（2012）》。為避免模型出現偽回歸現象，本文擬對原始數據取自然對數。經過處理后的數據如表1所示：

相應的有效供給方程、有效需求方程、交易量方程也進行調整，具體如下：

表1 1987～2011年全國商品房相關數據（取自然對數后）

三 實證分析及結果

1.有效供需的測算

（1）均衡估計

首先，假設市場處于均衡狀態，即Q＝D＝S，此時市場成交量可用商品房銷售面積代替，通過EviewS6.0分別對房地產供給方程和需求方程進行參數估計，軟件運行結果如圖1和圖2所示：

圖1 均衡假設下全國房地產有效需求模型參數估計結果

圖2 均衡假設下全國房地產有效供給模型參數估計結果

從圖1和圖2來看，模型的參數估計較好，有效需求方程的可決系數高達0.988，有效供給方程的可決系數也達到0.934，擬合優度整體較高。同時，各從系數的顯著性來看，有效需求方程中，LNP、LNY的系數P值分別為0.0364和0.0000，在有效供給方程中，LNP、LNI的系數P值分別均為0.0000，回歸系數在5%的顯著性水平下都通過了統計檢驗。另外，從其他各種統計檢驗指標來看，擬合優度檢驗、殘差序列自相關檢驗、DW（Durbin Watson）檢驗、最大似然比檢驗、AIC檢驗等也均符合要求。因此可以作為參數初值。

（2）非均衡估計

為簡化運算，首先假設r＝0，然后將上一步計算得到的參數初值代入交易量方程進行迭代運算。從參數估計結果來看，模型的可決系數高達0.989，擬合優度非常高，我們可以把這些系數作為房地產非均衡模型的參數估計值。由此，我們可以得到中國房地產有效供需方程（小數點后保留5位有效數字）：

利用這個模型，代入各解釋變量的歷史數據，每個年度我國房地產市場的有效需求量，有效供給量以及擬合交易量就能夠被估計出來。如表2示。

表2 1987～2011年中國房地產市場有效供需估計結果

2.房地產市場總量非均衡方向和程度測定

為了從有效供需方面說明房地產市場的運行態勢，我們引用了房地產非均衡度的概念，從而反映市場供求存在的非均衡程度。用公式表示如下：

其中，Z為房地產市場非均衡度，D為房地產市場有效需求量，S為房地產市場有效供給量，Q為房地產市場交易量。計算結果如圖3所示：

圖3 1987～2011年中國房地產市場非均衡度

從上文的實證結果可以看出，1987年到2011年我國房地產市場大致經歷了四個階段，第一階段（1987～1991年），房地產市場正向非均衡，1987年非均衡程度最高，之后逐漸下降。這一階段，我國房地產市場正處于起步發展階段，房改剛開始進行，房地產市場還處于供給短缺的狀態。第二階段（1992～2001年），房地產市場呈負向非均衡狀態發展，在1993年負向非均衡度達到最大值，之后逐漸減弱，到2001年，基本達到平衡狀態。這一階段，我國房地產進入迅速膨脹時期，特別是1993年，房地產開發熱席卷全國，導致房地產市場供給量激增，但由于全社會對房地產的有效需求不足，導致大量房屋空置，使得房地產市場呈現負向均衡狀態，隨即，國家對房地產采取審慎調控措施，房地產市場逐步回歸理性狀態，非均衡程度開始下降。第三階段（2002～2005年），房地產市場非均衡度在0值上下小幅波動，表明此段時期我國房地產市場發展比較均衡，這一階段國家房地產調控政策效應亟需發揮，房地產市場總體供需保持動態平衡。第四階段（2006～2011），房地產市場又進入新的正向非均衡時期，房地產市場正向非均衡度逐步升高，到2008年時達到一個極值，2009年小幅下降后又逐年開始攀升。這一時期我國房地產進入一個新的上升周期，房地產市場投資快速增長，房地產市場需求旺盛，局部已經出現供應不求的情況，同時，房價開始大幅上漲，到2008年金融危機發生后，房地產市場發展有所停滯，但2008年底國家為應對金融危機出臺刺激政策后，房地產市場又開始升溫，此后盡管國家出臺系列宏觀調控政策，房地產市場依然熱度不減，正向非均衡度依然呈上升態勢。

四 結論及建議

從上文的分析可以看出，1987年到2011年25年間，我國房地產市場大致經歷了正向非均衡－負向非均衡－基本均衡－正向非均衡等四個階段。當前，我國房地產市場正處于正向非均衡時期，并且正向非均衡度正在逐步強化，盡管國家自2006年以來對房地產市場的總體取向是抑制房價快速上漲，保持房地產市場健康發展，但總體效果卻并不明顯。當前，造成我國房地產市場這種正向非均衡度不斷上升的原因，主要有市場體系不健全、市場機制不完善、市場價格反應過度、市場投資炒作氛圍濃厚、市場信息不完全以及對未來預期不確定等因素，進而使得房地產市場總需求持續高于總供給。

為此，建議國家進一步強化房地產市場的宏觀調控，正確定位房地產產業，立足于維持房地產市場總供給和總需求之間基本平衡的總目標，一是強化房地產市場的總量供給管理，增加有效供給，在涉及到用地供應方面，盤活農村宅基地，允許農村宅基地轉化為城鎮建設用地指標，可以嘗試建立省內、省際的土地市場交易機制，騰挪周轉土地開發建設指標，增加城市房地產的土地供應。二是要抑制過度高漲的投資和投機需求，大力發展保障房體系，嚴格分離保障房和商品房市場，以有效區分房地產市場的消費需求和投機需求，讓政府在保障房，市場在商品房領域各自發揮作用。三是構建多層次的房地產市場結構體系。積極培育結構合理的住房消費梯度市場，促進大中小城市房地產市場結構的平衡，同時大力發展二手房市場和租賃市場，有效滿足不同階層、不同消費水平住房的需要。四是增強房地產市場宏觀調控的有效性。通過建立健全房地產信息系統、分區域設立房地產調控標準與預警系統、對不同對象實施差別化的調控政策、改革地方政府過度依賴土地收益的財政體制等方式，不斷提高房地市場宏觀調控的前瞻性、針對性和有效性。

［1］ 王萬力.非均衡理論下住宅市場供求機制研究［M］.上海：上海財經大學出版社，2011.

［2］ 闕 彬.房地產市場供求非均衡［M］.成都：西南交通大學出版社，2011.

［3］ 石薇，田一淋.基于省際面板數據的房地產市場非均衡實證分析［J］.技術經濟與管理研究.2009，（3）：17－18.

［4］ 辛治洲，范方靜.貴陽市房地產市場非均衡研究及實證分析［J］.中國外資，2012，（8）：236－237.

［5］ 趙淑芹.基于非均衡度的石家莊市房地產市場控制途徑研究［J］.石家莊經濟學院學報，2008，（10）：22－27.