"以房養老”試點好事如何做好

陳麗娟 金 旺

“以房養老”是近年來中國社會輿論關注議論的一個熱點話題。那么，何為“以房養老”？試行“以房養老”有什么積極作用、面臨什么問題？對比怎樣才能好事做好呢？

新版“以房養老” 新在哪里

“以房養老”早在十幾年前就有人提出并開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養老”，多無果而終。

2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險服務。

這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之后，“以房養老”陸續獲得民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協委員的支持。

2005年以來，上海、南京等地開展了以政府為主導的“以房養老”，但由于相關政策配套缺失等原因，“政府版”的“以房養老”進展緩慢。

2005年，南京試點與“倒按揭”有相似之處的“以房養老”，但只針對房屋面積超60平方米的“三無老人”，因為無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利推廣。

2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產權人，未考慮老年人對房價上漲的預期等，結果報名者沒超過10人，最后不了了之。

2007年，北京也開展了“養老房屋銀行”的實踐，該項目由養老服務中心與房產中介公司合作，老人出租自有房屋（保留產權），租金直接給付養老公寓費用。不久，該實踐也被迫夭折。據悉，原因是服務中心不能保證中介按時給付房租，而老人擔心無法收到房租。

2009年，杭州試點租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老，因實施規模較小，無法應對可能存在的風險而停滯。

2011年，一些商業銀行推出“銀行版”的“以房養老”，即老年人以房產作為抵押向銀行申請貸款用于養老，借款人按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。這一業務推出后客戶寥寥無幾。

2013年9月13日，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出將開展老年人住房反向抵押養老保險試點，以完善養老服務業的投融資渠道。

2014年6月23日，中國保險監督管理委員會正式公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”）。自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展住房反向抵押養老保險試點，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。試點保險公司需已開業滿5年，注冊資本不少于20億元，且申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。至此，保險業“以房養老”試點政策落地。保監會此次開展試點的是“商業保險版”的“以房養老”，實際上是利用保險公司管理和資金上的優勢，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養老金。

反向抵押養老保險（簡稱“以房養老”或者“倒按揭”）是一種將“住房抵押”與“終身養老年金保險”相結合的創新型養老保險，即擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

《指導意見》規定，按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品和非參與型產品。參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。兩者的區別是，前者如果房屋升值，保險公司可以從參與型保險產品中分一杯羹。

保監會人身保險監管部主任袁序成表示，“此次保監會試點‘以房養老’，是盤活老年人的房產，實現個人經濟資源優化配置的積極探索。”國外的以房養老以銀行發放反向按揭貸款或房主用銀行反按揭貸款購買保險年金等方式為主，而此次保監會試點的“以房換保險”不涉及其他行業金融機構的合作，在國際上屬于首創。

袁序成解釋，保險“以房養老”有兩個特點：

一是，保險公司承擔長壽風險。保險公司必須依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。之前國內銀行推出的“反按揭”多為定期產品，能“養老”不能“送終”。

二是，保險公司承擔房產價值波動風險。老年人過世后，保險公司對于房產處置所得，償還保險公司已支付的養老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老金本息，保險公司將承擔房屋價值不足的風險，不可再向老年人的家屬追償。而之前國內銀行的“反按揭”，房主家人不能參與房屋處置后的“剩余”收益。

“以房養老”的多贏選擇

從目前情況來看，試行“以房養老”具有以下幾方面的積極作用。

有利于化解老齡化危機——

據全國老齡辦在2013年發布的《中國老齡事業發展報告》，截至2012年年底，全國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%，其中0.99億為獨居的空巢老人。另有官方數據顯示，截至2014年2月，中國60歲以上的老人超過2億，占總人口的15%。到2025年，60歲以上老人將突破3億。這意味著每4個人中幾乎就有一位老人。這些數據表明，我國正快速步入老齡化社會。

與發達國家不同的是，我國是在未富先老的情況下步入老齡化社會的，加之養老保障機制的不健全、計劃生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌現、老人“空巢化”現象的日益嚴重，僅僅依靠傳統的家庭養老模式和現行的養老保障機制，不足以應對即將到來的老齡化危機。中國銀行首席經濟學家曹遠征稱，養老金缺口將在2033年達到68.2萬億元。因此，“以房養老”被保監會視為“盤活老年人房產、拓寬養老保障金來源、將社會存量資產轉變為養老資源的有效手段”，有助于建立多層次的養老保障制度，化解老齡化危機。

給老年人多一種養老選擇——

一些專家認為，如果將養老金體系比成一個金字塔，那么塔底是政府主導的基礎養老金，塔中是以企業年金為代表的補充養老金，塔尖是個人商業保險，而老年人住房反向抵押養老保險則是個人養老商業保險中的一個小眾產品。

養老問題需要政府、社會、個人合力解決，需要政府、市場共同發力，“以房養老”這種養老模式，實際上為老年人提供了多一項的選擇。

“以房養老”的積極倡導者、幸福人壽保險公司監事長孟曉蘇說：“一個有價值500萬元房產的老人，如果他是男性，平均剩余生命還有14.8年，我們計算房產增值，扣除未來的預支付息，每個月付給他27000元錢。這種方式與租房養老、賣房養老相比就有優勢。賣房養老不僅自己沒有地方住了，還不敢花錢，因為老人不知道自己到底能活多久，很可能把一大筆錢留在了身后。反向抵押貸款，每個月老人可以得到幾萬元錢，直到終身，活多久就領多久。老人身后，保險公司再將房屋進行拍賣。”

孟曉蘇說，現在多了一個“以房養老”的思路，可以使老人多一種養老途徑。尤其是對孤寡老人來說，是一個不錯的養老選擇。

可以極大地改善老年人的晚年生活——

據了解，住房反按揭養老在發達國家已非常普遍。上世紀70年代美國逐漸進入老齡化社會后，很多老年人退休以后生活清苦。在美國政府、國會的介入和相關政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發展起來。到了90年代以后，住房反按揭貸款加速發展，年均簽訂住房反按揭貸款合同約1.5萬筆。

我國居民同樣面臨退休后如何維持現有生活水平的問題。數據顯示，我國城鎮職工養老保險替代率由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%。而根據世界銀行的建議，要維持退休前的生活水平不下降，養老金替代率需不低于70%。雖然近年來國家在不斷上調養老金水平，但真正提高居民養老生活質量，還有賴于建立多層次、可持續的養老保障制度。

孟曉蘇認為，“住房反向抵押養老保險”本身就是一個小眾產品。按照他的計算，我國目前大約有2000萬無子女和失獨老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

孟曉蘇計算過，在北京，一套二環內的100平方米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，房屋增值還能領到更多。

借助以房養老模式，可以有效提高老年人的晚年物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環境優美、設施完備、服務優質的老年公寓，得到全面而專業的照顧，真正實現頤養天年。

推行“以房養老”難在何處

雖然我國推行以房養老模式具備現實的必要性和理論的可行性，但在實踐中還處于試點探索階段，在建立模式的過程中還面臨很多問題和困難。

受到國人傳統觀念的阻礙——

在中國的傳統觀念中，“房產”的意義重大，不僅是個處所，更是香火傳遞的一個載體，中國人常講“福蔭子孫”，將房產傳給下一代是中國老人的固有觀念。“以房養老”這一新型形式，對于家住南京市鼓樓區的翁老太來說，就是個太過“新潮”的想法。

翁老太今年75歲，老伴前年過世后，她就獨自住在一套130平方米三室一廳的住房里，如今子女各自成家，都有住房。老人家每月退休金3000元左右，對于“養老”問題，翁老太心里早有打算，“我平時過得比較節儉，退休金完全夠我的生活開支。真老到不能自理的時候，我就找個住家保姆。”翁老太說，子女平日較忙，自己本來就沒有想過“養兒防老”，平日里也不太麻煩孩子們。

說起把房子交給保險公司，按月獲得養老金，翁老太直擺手，表示完全不能接受。翁老太說，這套房子是4年前買的，當時老伴兒還在世，用了幾乎畢生的積蓄，買了這套大點的房子，就是為了身后給子女留下點東西。

“房子就是家，這是中國人的傳統觀念，我把家都交出去了，過世的老伴兒還不得罵死我！”雖然沒指望依靠子女解決養老問題，但在翁老太的觀念中，把房子留給孩子是天經地義的事。

據上海民政部門調查，90%以上的老人表示還是要將房產留給子孫；即便是產品設計所力爭的失獨者和丁克族，愿意作出該項選擇的也寥寥無幾。

“以房養老”適用面窄，不劃算——

上海社會科學院人口與發展研究所副所長周海旺認為，以房養老首先在農村難以推行。“農民的私人住宅是不能買賣的，即使允許轉讓，賣的價格也會非常低，無益于農村老人的養老。”

中國老齡研究中心副研究員郭平認為，“以房養老”在大城市試點更有意義。他說，大中型城市有三方面特點：“一是老齡化出現得比較早，會率先遇到問題，先期去探索；第二是房產價值比較高；第三是人口比較密集。這對以房養老的探索意義更大，甚至可以探索異地養老。而在小城鎮和農村，以房養老的意義可能沒有居家養老那么大。”

其次是三四線城市優勢不大。

平安證券研究報告稱，在不考慮未來房價風險的情況下，如果三四線城市單處房產價格評估值在40萬元，那么利用房產進行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實際收入不足1000元。顯然這種“以房養老”模式與現在的住房抵押融資相比優勢不大。

再次是即使在試點城市，不少老人也感到不劃算。

“住房反向抵押養老保險，適用面非常窄。”中原地產首席分析師張大偉認為，大部分老人會將房產遺留給子女；即使是孤寡老人，如果有房產，可以選擇的養老辦法也很多，比如出租城市房產，到郊區或者農村居住，或者是賣掉城市房產，到農村居住，都比保險獲得的收益高很多。“以北京為例，如果在城區有一套房產，平均售價在300萬元左右，如果將其出售，購買5年期國債，年收益就可以到16.23萬元。這種情況下，不僅收益穩定，本金還可以備不時之需。”

70歲的張奶奶住在廣州市越秀區的一個約50平方米的老房子里，樓齡約為20多年。她感慨道：“按照現在廣州的樓價來看，我這個房子大概售價為100萬元，老伴在幾年前過世了，現在唯一的兒子也在番禺買了房子成家了，時不時過來看看我，等我年紀再大點估計他們就會把我接過去住。”險企人士表示，按試點規定的要求，張奶奶若將自己的房子抵押給保險公司，可以繼續享有房屋的居住權，另一方面按照約定每月固定領取養老金。按照險企精算人員的初步計算，張奶奶大概每月能夠從保險公司領取5400元的養老金。

張奶奶感慨，“從內心上說，肯定愿意跟兒子住在一起，房屋如果拿出來出租每月收的租金也能作為一筆養老費用。而且后期可以再進行出售。”

據路透社報道，在房價4年翻了一番的香港，反向抵押貸款很難吸引人們的興趣。退休人員寧愿選擇賣掉或出租房子，用剩余的現金養活自己。截至2012年底，當地銀行只收到319份反向抵押貸款的申請。

受到我國養老市場發展程度的制約——

由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續上升，雖然養老市場發展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。民政部的調查數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床，養老從業人員更是不足百萬。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近年來，國內已開始建設品質相對較高的養老社區，多家房地產企業、保險公司積極參與其中，但總體尚處在布局階段。我國養老市場發展進程滯后，養老機構、養老服務在數量與質量方面的嚴重不足，使“以房養老”面臨著更現實的難題，房產抵押出去后養老服務卻買不到。家住北京西城區的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

缺乏相關法規政策配套——

以房養老牽涉眾多部門，但目前我國該領域法律法規一片空白。一是土地問題。我國法律明確規定國家或者集體享有土地所有權，城市住宅土地使用權年限為70年，對70年后相關權利的處理方法尚無明確規定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益；二是稅收問題。我國物業稅、遺產稅政策未出臺，房產稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產品的定價以及開展以房養老的意愿產生影響；三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局，都會引發拆遷費補償不足、地價下跌等問題，進而影響到保險公司推行以房養老業務的積極性。

市場環境不成熟——

一是房地產市場不成熟。近年來我國房地產價格快速上漲，部分地區存在一定泡沫，房產價格不穩定，波動風險較大。同時，我國房地產評估體系不健全，房屋中介機構魚龍混雜和交易手續復雜的事實都會制約以房養老的推廣；二是信用度不高。保險業誠信建設滯后，行業美譽度低，對以房養老這種長期性業務開展不利；三是資本市場不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產證券化產品，保險公司無法通過二級市場融資來分散風險，個人理財產品售前咨詢機制不完善等等。

風險控制難度大——

一是長壽風險。保險公司如果不能恰當估計投保人的預期壽命，將會導致養老金給付總額同住房價值的不匹配。首都經濟貿易大學教授王國軍說：“自我感覺壽命越長的老人，越傾向于選擇以房養老，那么，保險公司的利潤空間就越小，風險就越大。”二是房產價值波動風險。中誠信國際保險分析師悄然表示，“我國目前房價走勢不明朗，尤其是試點城市中的北京、上海、廣州等地房價近些年來猛漲，下一步何去何從分歧較大。”開展“以房養老”業務的保險公司需對房價走勢有一定預期，以便做成一個系數放進保險費率核算公式里，而目前市場預期的分歧成了此項業務的最大干擾。房產價值貶值或難以處置將導致保險公司遭受損失，而民眾則擔心房價會漲，抵押后虧本；三是道德風險。由于以房養老模式下住房的最終所有權歸保險公司所有，基于自身效率的最大化，戶主會盡量降低對住房進行維護保養費用，導致住房價值損耗，損害保險公司的利益。此外，住房反向抵押貸款保險的計算非常復雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，需要具備專業的人才，同國際市場相比，中國在此方面還有所欠缺。

“以房養老”，好事怎樣才能做好

“以房養老”作為一項民生工程，不會拖到萬事俱備才推出，需要在試點中不斷探索、總結和完善。

政府充分發揮作用，給予政策支持——

美國、新加坡等先進國外經驗表明，政府在以房養老發展過程中起到很大作用，包括市場培育、政策扶持、稅費減免、監督審查、信息咨詢及提供資金支持等。尤其是我國還處于以房養老的初級階段，還有部分領域需要我們去探索、研究，因此應由政府牽頭，走政府模式和市場模式相結合之路，由政府主導開展前期工作來培育市場。比如出臺扶持政策鼓勵以房養老相關金融產品創新，并建立各部門協作機制，保證以房養老金融產品的正常運行。加大養老機構建設，補充資源短板。“可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻，吸引更多社會力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。”全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。

面向事件的中文指代語料庫是在CEC的基礎上進行的標注,共有兩大類指代關系的標注,分別為事件要素(對象、環境和時間)的指代標注和事件的指代標注,其中事件要素的指代標注又分為已存在要素的指代標注和缺省要素的指代標注.

制定和完善相關法律法規——

我國開展以房養老，應做到有法可依，盡快建立健全市場準入、市場監管以及其他相關法律法規，維護投保人及受保人的權益。建議研究制定并頒布住房反向抵押貸款條例，對房產評估和流通、操作程序、金融機構的權利與責任、申請人的資格、雙方的權利與義務、監督管理等內容予以規定。在土地使用權出讓環節，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除貸款機構的顧慮。在遺產繼承環節，通過遺產稅加大子女繼承房產的成本，改變中國家庭形成傳統契約的激勵，為“以房養老”的實施創造條件。在美國、加拿大等國，“以房養老業務”之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產稅或個人資產增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養老”的方式進行養老。

嚴格風險管控——

中國目前的以房養老定位為一種有效的社會保障補充方式，是一種社會效益明顯但對借貸雙方都有較大風險的金融產品。因此在金融市場上，各金融機構可以相互協作，優勢互補，建立完善的風險分擔機制。一是保險業與銀行業積極協商，明確責任，這樣就可以達到由保險公司提供擔保、商業銀行辦理住房返抵押的模式，有利于風險分散化。二是對借款人進行嚴格的審查和信用評估，詳細約定借款人使用房屋期間的義務，包括房屋維護等。三是制定合理的房屋貸款比例，并根據市場變動對住房進行多次評估，根據當地市場實際情況確定貸款額度。四是推廣住房抵押貸款證券化。多元化地拓展業務品種，有效分攤風險。

規避老人風險——

以房養老，抵押房產是手段，是方法。給老人養老，讓老人沒有后顧之憂才是我們追求的目標。所以，最大力度地維護老人的權益，最大限度地保護老人的安全、規避老人的風險，是制定以房養老具體政策時，首先應該考慮的問題。

當老人把他的房產抵押給保險公司，他抵押出去的不僅僅是他一輩子的血汗，還有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。試想，如果不將相關金融機構和養老院的效益與老人的壽命結合起來，形成讓老人活得越久，他們得利越多的機制，有誰敢保證不會給別有用心的人鉆了空子，變著法子去謀財害命呢？

記得有一部西方電影，說的就是一家養老院謀殺孤寡老人、騙取遺產的故事。這不是杞人憂天，也不是聳人聽聞，需要引起重視，做最壞的準備，向最好處努力，防患于未然！

為了規避老人風險，政府要加強監管力度，對保險公司，尤其是對房地產中介市場，對欺騙老年人的行為給予嚴厲處罰。

加大宣傳力度——

任何新鮮事物的發展都需要一個良好的實施氛圍，這就需要政府宣傳部門及媒體社會輿論作出相應的貢獻，消除誤解，正確引導。

通過各種渠道的宣傳使老年人了解以房養老的利益所在，不僅可以提高自身的晚年生活水平，還能減輕兒女的養老負擔，并積極指導老年人了解具體操作流程，增加自身處理財產的自主性。

2013年9月13日，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，7000字文件中有17個字最引人注意：開展老年人住房反向抵押養老保險試點。即“以房養老”。有人認為，此舉是政府在推卸養老責任，“算計”老百姓的房子。

9月19日和20日，民政部連續回應“以房養老”問題，緊急出面表態：“以房養老”只是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。

民政部有關負責人解釋，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，旨在積極應對人口老齡化，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。但“以房養老”問題出現了誤讀、以偏概全等問題，需要加以澄清。

國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。在健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施。

而“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，即所謂“以房養老”，只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中，也只是45項重點任務分工中第二十七項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。

開展“以房養老”在一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑒國際經驗，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。

同時“以房養老”的提出可以增強青年人獨立的人生觀及事業觀，通過學習與努力，增強自身價值、實現自身價值，與父母之間形成一種新的獨立的代際關系，從而更好地發揮以房養老的實際功能。

老年人應加深了解——

保監會《指導意見》出臺后，一些符合條件的老年人對于了解業務細則的意愿十分強烈。對于有意向參加反向抵押養老保險的老年人，保監會提出以下幾點建議：一是要明確自己具有真實的參與意愿，不僅是老年人自己，其家人也能夠接受通過住房反向抵押獲取養老保障的養老方式；二是要充分了解業務內容，通過向銷售人員咨詢、向保險公司咨詢、向律師等專業人員咨詢，包括向監管機構咨詢等多種方式，充分了解該業務的流程、各項權利義務等，包括養老金給付、退保、房產維護等方面的要求；三是要有契約精神，一旦決定投保，和保險公司訂立合同，就應當能夠按照合同要求履行各項義務，滿足保險公司對于投保人和抵押房產的各項要求；四是“以房養老”不存在任何強迫行為。假如擔憂該項保險產品可能存在著欺詐或者不可控的風險，老人完全有權利不參與。為了充分保護客戶的“反悔權”，《指導意見》特別提出，反向抵押養老保險“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期大幅增加。不僅如此，如果最后老人去世后，其子女不愿意將房產給保險公司處置，只需要向保險公司償還所領取年金的本息就行。中途退保也是一樣的。

“老者衣帛食肉”是孟子眼中“王”的標準，“老有所養”是中國共產黨人的莊嚴承諾。之前，我們已經建立起世界上最大的社會保障網；未來，我們還需持續努力，積極探索多種養老補充模式，多元籌資，逐步實現養老保障的“中國夢”。