政府調控、房產稅和房價的關系分析

徐雨微

（安徽大學 經濟學院，安徽 合肥 230061）

1 政策調控期間總的房產市場走勢

1.1 從全國范圍內分析

從房地產市場的變化來看，商品房平均銷售價格、銷售額和銷售面積都是在不斷變化的.從調控政策角度出發，2003年以來房地產調控可分為三個階段：

第一階段為2003第一季度至2008年第三季度.這段時間房地產開發投資增速較快，房價不斷上漲、房產市場交易活躍，存在過熱風險，為此中央采取了金融、貨幣和行政命令等調控政策.在中央政府的緊縮政策下，房地產市場從過熱向平穩過渡，2003～2008年房地產開發投資增長率由29.7%下降到20.9%；2008年的住宅銷售額相對于2007年下降了17%，商品房銷售額增長率由2003年的32%下降到2006年的18.5%；商品房銷售面積從總體上看是呈增加勢頭由2002年的26808.3萬平方米增加到2007年的77354.7萬平方米，但是2008年略有下降；全國商品房均價從總體上看呈現上升趨勢，增速由2003年的4.8%竄到了2007年的14.8%.

第二階段為2008年第四季度至2009年第四季度.2008年全球金融危機爆發，我國房地產業受到沖擊，全國范圍內房地產交易萎縮，房價有所下降，為此中央政府出臺了一系列較為寬松的房地產政策擴大內需拉動經濟增長，房地產市場回溫，此時我國房地產開發投資從2008年的30580億元增加至2009年的36232億元；2009年住宅銷售額增長率高達81.3%，同時商品房銷售額的增長率竟也高達76.9%；2009年商品房銷售面積比2008年增長了43.6%；全國商品房均價由2008年的3800元/平方米上升到2009年的4681元/平方米，增率達到23.2%.

第三階段從2010年至今，房地產市場的火熱程度不遜于以前年度，隨后政府出臺了一系列管制政策抑制其畸形發展，房價漲勢有所緩解.2012年全國房地產開發投資7.2萬億元，相比2011年的6.2萬億元增長了16%；2012年全國商品房銷售面積11.1億平方米，比2011年的10.9億平方米增長1.8%；2012年商品房銷售額為6.4萬億元，比2010年的5.25萬億增長了約22%；商品房銷售面積的增速比上個階段有所下降；2012年全年商品房平均價格為5791元/平方米，相比于2010年5033元/平方米增長了15%.

1.2 從地區走勢分析

從35個大中城市中挑選了幾個代表性的地區作為重點研究對象.一線城市有北京、上海和深圳；二線城市有合肥、南京和太原；三線城市有海口、昆明和銀川.一線城市北京的房價漲幅平均在18%左右，上海漲幅平均維持在15%左右，深圳房價漲幅均值最高達到了24%.二線城市合肥、南京房價漲幅平均值都在15%上下，太原平均漲幅在12%左右，相比前兩個城市增幅較小.三線城市中海口房價漲幅平均值最高達到17%，而昆明和銀川兩地增幅幾乎持平在10%以上.2008年全球金融危機爆發，許多城市房價增速略有下降甚至出現負增長如上海、深圳和南京，比較詭異的是海口、昆明和銀川這些三線城市房價卻出現大幅上升，最高的海口竟達到28.9%.2011年北京、海口的房價自2004年以來首次出現負增長，南京、太原也都出現在不同程度的跌幅，總的來看全國房價增幅不是很高，除了深圳，其增速竟超過了上年的1倍之多.

2 房價上漲的原因分析

2.1 經濟原因

第一，隨著經濟高速發展，城鎮化步伐加快，房產市場需求旺盛，尤其是自住需求和改善型需求.由于信息不對稱，投機者大量囤房以獲取巨額財富，投機需求增多；第二，土地作為一種生產要素是一種不可再生資源，供給量不可改變，相對于不斷增長的房產土地需求，房產項目的土地供給缺乏彈性，導致地價上漲.第三，建筑材料、拆遷補償費、配套設施費以及相關稅費如契稅、土地增值稅和房產稅等使得住房成本增加，再有房地產供給結構不合理，在我國大部分地產開發商都傾向于建高檔住宅，保障性住房、普通商品房和經適房的開發量和供給量遠不足以滿足現金的住房需求.第四，“土地財政”帶來的巨額收益不僅可以緩解地方政府財政困難，且中國的政績考核機制的不完善導致官員尋租腐敗的問題也層出不窮，因此加深了政府對“土地財政鴉片”的依賴，土地出讓金的提高迅速刺激著房價的上漲.

2.2 政策因素

首先，1994年分稅制改革以后，中國財政體系表現出“強干弱支”的特點，中央和地方財權、事權不對等，對“土地財政”的高度依賴，這必然會使土地出讓金繼續上漲進而推動房價上升.再有，土地的“招標拍賣掛牌”制度本身存在缺點，主觀意識作用容易抬高地價；最后，貨幣政策的刺激.房地產業的發展離不開資金支持，在商業銀行寬松的信貸資金支持和公積金貸款的支持下，消費者的現實購買力提高，貨幣供應過剩，加上利率過低以及投資渠道單一，房產市場需求快速形成，房價攀高，調控難度加大.

2.3 心理文化社會因素

第一，對中國人而言，某種意義上家就是房子，在這樣的文化背景中，由需求增多導致的房價上漲亦有合理之處；第二，實際上“地價漲房價必然漲”這樣一種心理預期也會導致房價上漲；第三，央企在中國的低位和投資策略也在某種程度上推動了房價上漲；第四，家庭小型化趨勢以及家庭結構的不穩定性如離婚率上升增加了對住房的需求，促進房價上漲.

2.4 自然因素

土地位置對房地產開發商的判斷極具引導力，好的地段往往伴隨著發達的商業圈、便利的交通以及完善的公共配套設施如綠化環境，如此居民的生活質量也會提高，眾多因素結合在一起，對推動住房價格上漲有積極作用.

3 房產稅對房地產市場調控的影響

房產稅是由地方稅務局負責征和管理的地方稅種，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入向產權所有人征收的一種財產稅.其征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，并不包括農村.現行房產稅采用的比例是比例稅率，計稅依據分別為從價計征和從租計征，出售房屋的是按房產原值一次性減除10%～30%后的余值征收，稅率為1.2%；出租房屋的按租金收入征收，稅率為12%，此外國家還規定有五類房產可免征房產稅如國家機關自用房產、名勝古跡自用的房產以及個人所有非營業用的房產等.本文認為房產稅出臺后的影響應分為長期和短期兩方面：

從短期來看，征收房產稅對抑制房價過快上漲有重要作用.首先，征收房產稅就相當于提高了購房價格，導致需求降低，在供給相對固定的條件下，這會造成均衡價格下調；再次，針對住房的保有環節征稅，增加擁有多套房產者的持有成本可以抑制房地產市場的炒房投機行為；最后，房產稅能夠增加地方財政資金，降低地方政府對土地財政的依賴，使地價得以穩定，還可以調節收入分配，拉小貧富差距.

從長期來看，房產稅不是“萬能鑰匙”，其改革只是對稅金進行調整，不足以對房價造成巨大影響.首先，房產稅出臺的意義應該立足于調節社會財富分配和為社會公共服務提供長期融資而不是盲目地調節房價；然后，現行房產稅稅率較低，如果預期的價格上升能抵消房產稅增加的成本，持有者完全有可能將稅負轉嫁；再者，隨著經濟發展加快我們要謹慎對待城鎮化問題，在土地供給不變、城市邊界和容量及保障性住房、經適房等有限的情況下，供需差額之大再加上高地價在短期內不會改變政府的“土地財政”政策，地價、人口以及城市容量對房價的壓力依然存在；最后，房產稅發揮作用的條件很嚴格，稅率必須足夠高、貨幣政策不能太寬松、流動性不能持續過剩、不區分持有數量一視同仁以及房屋供給政策穩定等.2011年1月份重慶首筆個人住房房產稅6154.83元在當地申報入庫.上海和重慶成為首批房產稅征收的試點城市.從國家統計局公布的數據來看，以2010年房價定基為100計算，2012年11月，上海房價指數101.2，重慶房價指數為103.9.這意味著，房產稅試點兩年來，房價仍舊處于上升通道.無論是針對新購置的房產還是高端房產進行征稅，都沒有得到預想的效果.

4 相關政策建議

新“國五條”的出臺彰顯了房地產市場的調控決心，從未來政策預期來看，建立房地產市場健康發展的長效機制是眾望所歸.

4.1 制定、完善相關法律.制定住宅保障法和房產稅法，完善《土地管理法》.我國缺少專門的法律和規則明確保障住房的權利和義務.

4.2 回歸住房的本質屬性，引導房地產業健康發展.住房是一種特殊的商品，我們應該調整房地產業的基本定位，弱化其投資屬性，回歸到居住的本質屬性，降低國家經濟增長對房地產的依賴，促進其可持續發展.

4.3 加強監管，規范秩序.建立不動產統一登記制度以及完善個人住房信息系統與戶籍管理系統、稅收系統聯網體系，加大對房地產商開發、拆遷等環節違規行為的打擊力度，增強對、炒地炒樓、豆腐渣工程等現象的處罰力度，呼吁社會民眾全民自主監督.

4.4 加強金融監管，抑制投機行為.當前我國應合理運用行政手段、經濟手段等引導房地產市場理性投資.須加強金融監管，合理引導貨幣資金流向，控制投機資本.

4.5 稅收調控.實行差別化稅收政策，保障居民基本的住房需求，抑制投資投機需求.如對豪宅制定較高稅率征收契稅和房產稅，對投機性住房課重稅，對普通商品住房和滿足自住需求的住房給予適當減免和低稅率的優惠；

4.6 加快建設保障房，增加廉租房供應.在我國，保障房和廉租房供應體系還未覆蓋到大部分中低收入群體，政府可加強同私企的合作增加保障住房建設的資金來源并加快租賃住房市場化步伐，增加保障房和廉租房的供應.

4.7 調整城市化導向，發展小城建設.在城鎮化步伐加快的時代，城市容量已經趨向飽和，國家應加快西部大開發和促進中部崛起，完善小城市的各項服務設施和功能，減緩大中城市住房供給不足的壓力，穩定房價.

〔1〕楊慧.2011年房地產政策調控成效評價及2012年市場預測[J].價格月刊,2012.04（419）.

〔2〕張妍妍,朱方明.當前中國房地產市場調控的理性思考[J].西南民族大學學報,2011（5）.

〔3〕陳龍.影響房地產調控效果的主要因素及對策[J].地方財政研究,2013（1）.

〔4〕廖敏英.中國房地產宏觀調控分析及政策建議[J].中國市場,2012（20）.

〔5〕曾國安,張河水.中國房地產市場調控的研究狀況及思考[J].學習與實踐,2011（8）.

〔6〕張大維,段江平.我國房地產調控的央地落差與終極政策效用[J].上海城市管理,2011（04）.

〔7〕朱孔來,張琳娜.淺議征收房產稅對未來房價的影響[J].城市發展研究,2011（6）.

〔8〕中國注冊會計師協會.稅法[M].2012.

〔9〕趙爽.房地產企業稅收成本問題研究[J].中國證券期貨,2012（02）.

〔10〕廖鎮清.房地產開發企業稅收籌劃[D].碩士學位論文,2005.