房地產企業納稅籌劃探析

○尋靜

（富力（沈陽）房地產開發有限公司 遼寧 沈陽 110000）

一、房地產企業的納稅籌劃方法

1、規避納稅法

規避納稅并不是說企業要逃稅、偷稅、漏稅等，實際上是合理地利用現行稅法的制度規則實現稅務規避的目的。當前，國家和政府為了鼓勵某些產業、行業、區域、企業等的生存和發展，制定了一系列的稅收優惠政策，如出口退稅、稅收減免等，房地產企業可以通過經營活動或項目的調整來達到適用這些稅收優惠政策的目的，從而實現節稅目標。如在房地產企業營業稅的稅收政策優惠上，按照現行稅法的規定，“企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。”據此，企業可以通過不動產投資入股的方式進行合作建房，在房屋銷售取得收入后通過股份轉讓與回購來獲得這筆收入。此外，國家出于對解決貧困群體住房需求的需要，在廉租房建設上給予了一定的優惠政策，房地產開發企業也可以通過參與廉租房建設項目在保證開工量的同時，既響應了政府的號召樹立了品牌效應，又能夠獲得稅收上的減免。

2、稅基籌劃法

稅基即課稅基礎，是某種稅的經濟基礎，同時也是計稅的依據和標準。稅基的大小直接影響應稅額的多少。稅額的計算公式為稅額=稅基*稅率，在稅率相同的條件下，稅基的口徑寬窄直接決定稅額的多寡。因此，從稅基方面進行納稅籌劃，是房地產企業首要考慮的。稅基籌劃法主要是通過調整稅基如剝離價外費用、調整課稅項目等實現的，以求達到降低應稅額、實現合理避稅的目的。如在房地產的主要稅種土地增值稅的納稅籌劃中，按照現行稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。因此，在實際的稅務操作過程中，可以通過臨界點籌劃方式，通過調整稅基將房地產企業的土地增值稅合理控制在20%的臨界點上，如企業可以通過控制出售價格或增加可扣除項目金額等方式進行稅基調整。在房地產企業的籌融資行為中，也可以通過稅基籌劃來進行合理節稅。按照現行稅法的規定，房地產企業通過發行債券和銀行融資等方式獲取資金時，其利息是可以抵減部分應稅額的，從而降低稅基。而通過發行股票來籌資則無法影響所得稅稅基。因此，企業在進行稅收籌劃時，應充分考慮不同籌資方式對稅基的影響，從而選擇對自己最為有利的籌資方式。

3、稅率差異法

稅率差異是指那些性質相同或者相似的稅種適用不同的稅率。稅率差異是一種客觀存在的現象，往往表現在不同的地區之間、行業之間、企業類型之間、產業環節之間，其存在的基礎是國家出于激勵和扶持某些地區、行業、類型企業、產業環節等的需求，通過稅收杠桿來實現資源的有效的調動和聚集，為特殊區域的特殊群體提供生存和發展的空間。具體到房地產企業中，由于企業經營活動的復雜性，在實際的經營活動中可能涉及到不同的稅率，企業可以通過項目分拆或調整以適用較低的稅率，實現避稅目的。如按照我國現行稅法的規定，不動產銷售適用5%的營業稅率，而建筑裝修則適用3%的營業稅率，因此房地產企業在提供和銷售精裝房時，應將不動產和房屋裝潢兩個項目分拆，如分別同業主簽訂不動產銷售合同和房屋裝潢合同，以適用不同的營業稅率。又如在房地產開發建設過程中，需要房地產公司提供施工單位，根據稅法規定，地產中介作為服務提供方適用5%的營業稅率，而分包方則適用3%的營業稅率，從納稅籌劃的角度來看，房地產企業可以將工程中介變為工程分包，以適用更低的稅率。此外，房地產企業還可以通過投資地點的選擇、關聯方交易、子公司設立等選擇稅率更低的區域進行經營，借此利用區域間的稅率差異降低稅負成本。

4、延期納稅法

延期納稅是通過將當期成本或收入合理的分期或展期，以避免當期成本費用過低、收入過高帶來的抵減費用過少、應稅額過高的稅收籌劃技巧。延期納稅是一種常見的納稅籌劃方法，房地產開發企業可以通過延期納稅來避免收入的當期過度集中或成本費用時間分攤不均衡下帶來的當期稅負成本過高的問題。如稅法規定，只有當不動產的權屬發生變更時，才能夠對銷售收入進行確認。據此，房地產開發企業可以通過適當延遲房地產權屬的變更登記時間，以此來延遲銷售收入的確認時間，將收入合理分布或通過延遲緩解企業資金緊張的問題。又如按照稅法規定，土地在工程項目未動工之前，列入企業的固定資產，直到企業開始動工之后，才開始轉入在建工程成本項目。而在土地未開發的過程中，企業可以按照固定資產攤銷方法計提，從而減輕動工后的土地賬面價值，實現節稅目的。因此，企業在合理的計算下可以適當延長動工時間，以減輕稅負負擔。

5、其它納稅籌劃方法

其它納稅籌劃方法有諸如組織形式的合理設置、投資行業和用途（如住宅和商業地產）、納稅人身份等。如在組織形式的設計上，子公司和分公司由于性質的不同，在稅收上適用不同的規定，子公司由于是獨立的企業法人，能夠享受許多稅收政策優惠；而分公司并不是獨立的企業法人，并不能夠享受稅收政策優惠，但分公司的成本費用和損益可以計入總公司的損益中，從而沖抵總公司的成本費用。因此，在組織形式的選擇上，房地產公司應合理考慮兩種組織形式的優劣，最大限度實現避稅目標。另外，在住宅和商業地產的投資方向上，主要涉及企業的戰略方向，但從稅收籌劃的角度，也可以做適當規劃和參考。盡管當前住宅和商業地產的稅率相同，但在某些城市兩者的預繳率是不同的，企業可以通過選擇預繳率低的投資項目，從而獲得貨幣的時間價值，來達到效益的最大化。

二、當前房地產企業納稅籌劃存在的問題分析

1、納稅籌劃意識不足，納稅籌劃能力不足

很長一段時間內，納稅籌劃對我國的企業而言還是個比較陌生的概念。很多人想當然地把納稅籌劃、合理避稅看作是挖社會主義的墻角，是要予以嚴厲打擊的行為。一些企業家也謹小慎微，不敢逾越雷池一步。這種長期的思想禁錮使得企業缺乏對稅收籌劃正確的認識，錯誤地將納稅籌劃同偷稅、漏稅、逃稅等違法行為聯系在一起，不敢想、不敢做。而另外一方面，一些企業者對納稅籌劃的管理性和科學性認識不足，認為稅收籌劃沒有用處，而且企業也不需要稅收籌劃。部分領導甚至認為納稅籌劃僅僅是同稅務機關和稅務人員搞好關系就行，想著走歪道、撈偏門，對企業的涉稅風險認識和估計不足，也缺乏必要的風險和警惕意識。而且，企業在稅收籌劃上的管理工作也做得不到位，缺乏必要的籌劃準備、模板分析、溝通管理等工作，將稅收籌劃的擔子更多的壓在財務部門和財務人員身上，部門協同配合不夠，這些都是讓企業納稅籌劃能力發展受到制約和阻礙的負面因素。

2、缺乏優秀專業的納稅籌劃管理團隊

納稅籌劃是一項專業性較強的管理活動，但同時由于房地產經營管理活動的復雜性，又需要具備工程建設管理經驗等極具項目管理經驗的人才，這樣才能拓展納稅籌劃的管理視角，更好地匹配房地產企業的稅收籌劃需求。這就要求企業必須建立起一個專業化的同時又具有其他多元化人才的管理團隊，不僅要求稅務處理人員具備專業的納稅籌劃知識，熟悉相關的法律、稅務申報審批流程、避稅技巧等，還應對房地產行業具備一定的認識和了解，具有一定的工程建設和地產項目營銷經驗。然而可惜的是，由于當前房地產行業普遍的急躁心理，大中小企業一哄而上，忙著掙快錢，忽視了對企業人才尤其是財務管理人才的建設。不少房地產企業的財務管理人員甚至連基本的會計從業資格證都沒有，僅能勝任最簡單的記賬，無法滿足企業的稅收籌劃需求。

三、完善我國房地產企業納稅籌劃的對策和建議

1、提高納稅籌劃意識，完善內部管理

當前隨著國家對房地產行業的新一輪調控力度加大，同時伴隨著房地產行業自身的產業調整，房地產已經從過去十年的超快發展軌道中向平穩過渡。之前眾多循著資本的氣味追逐而來的大量中小開發商和從其它行業轉戰而來的企業使得這個行業更加擁擠不堪，競爭更加激烈，也在不斷拉低著整個行業的平均報酬收益率。而高企的房價和不斷弱化的購買力使得購房需求萎靡不振，相信在未來一段時間，房地產企業將會面臨行業發展的拐點，而企業自身如何在行業發展的拐點期保全自身并伺機在調整中擴大競爭力和市場份額，成為企業下一階段必須認真思考的問題。房地產企業需要強化危機意識和風險意識，提高自身的財務管理能力。企業應提高納稅籌劃意識，不斷完善內部管理，增強稅收籌劃能力。企業應加強對自身應稅狀況的信息搜集和分析，合理選用應稅模板，加強會計處理。

2、加快建設高水平、高素質的專業稅務實務操作團隊

人才是決定企業興衰的關鍵，在未來新一輪的競爭之前，房地產企業應緊鑼密鼓地羅致人才，通過人才來提高和落實企業的管理，增強企業的核心競爭能力。具體到納稅籌劃上，企業管理者應提高對財務管理人才的重視程度，加快構建高水平、高素質的專業稅務實務操作團隊。企業應綜合市場情況，依據自身的現實需求制定出合理的人才需求計劃和招聘標準，通過各種渠道吸收和選聘優秀的稅務處理人才。同時，企業還應健全人才的再教育管理機制，設計人力資源開發計劃，加強崗位培訓，及時更新員工的知識庫和技能。完善激勵與約束機制，加強后勤保障管理。

四、結論

依法納稅是每個納稅人應盡的義務，在依法納稅的框架下，通過對企業應稅項目的合理調整和優化，實現自身稅負的降低和減輕，是一種合理的避稅手段，也是追求利潤的企業在自身價值最大化的條件下做出的最優化選擇。

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[2]任桂濤：基于房地產企業納稅籌劃的探討[J].企業研究，2014（6）.

[3]李翠平：淺析房地產企業所得稅納稅籌劃[J].商業會計，2014（11）.

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