現代服務業視角下高職物業管理專業人才培養模式研究

○左文進

（浙江東方職業技術學院 浙江 溫州 511363）

自十八大以來，我國物業服務行業的發展日益引起社會的關注，現代物業服務業對從業人員素質提出了新的要求，這勢必導致高職物業管理專業人才培養模式改革的要求。現代物業服務業的社會實踐已經迫在眉睫，但理論研究幾近空白；高職物業管理模式研究相對深入，但缺少基于現代物業服務業視角對人才培養要求的理論探討。因此，我們有必要將兩者結合起來，展開深入研究。

一、高職物業管理專業人才培養現狀

本部分研究以浙江省為例，涉及前期調查包括物業服務企業訪談、物業服務企業項目負責人問卷調查及高職物業管理專業畢業生問卷調查三個部分。下文除特別標明出處外，引用數據都來自上述調查，且均以“調查”簡稱。

1、人才需求旺盛與學校招生困難現象并存

浙江省政府《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》指出，2012年至2015年前全省累計新增物業管理就業崗位30萬個。按照管理人員占20%計算，2012年至2015年需管理人員約6萬人，而同期浙江省內物業管理專業畢業生總人數不足1000人。調查表明，高職物業管理專業畢業生進入物業公司從基層崗位（如物業管理員）到中層崗位（如物業項目經理）歷練年限大都在3至5年之間，顯然低于性質類似行業正常的升遷年限，這說明了物業服務行業項目經理人才的缺乏。

學生是專業教育的主體，當前各高職院校物業管理專業發展中存在的問題突出表現為招生總人數下降、部分學校停止招生的狀況。招生人數與招生計劃直接相關，招生計劃的下調是各院校根據上年度報到情況調整的結果，反映了物業管理專業普遍存在招生困難的局面。以浙江為例，目前沒有本科及以上高校招收物業管理專業的學生，開設物業管理專業的高職學院僅有6所，其中自2013年開始，有2所學校停止招生。從全省招生計劃總數來看，2010年招生總人數為461人，2014年為251人，招生指標呈持續下降的趨勢，年均減少16.4%，同期部分學校物業管理專業報到率為70%左右，也就是說，各年度在校生人數較招生計劃減少約30%。與此同時，近年來各高職院校招生計劃和錄取總人數卻逐年上升，這說明物業管理專業在高職教育中相對競爭力的下降。長此以往，勢必危及該專業的生存，從而導致物業服務行業專業人才的緊缺。

2、就業率高與就業質量低現象并存

如前文所述，由于企業對專業人才需求遠大于物業管理專業畢業生的數量，調查顯示近年高職物業管理專業畢業生就業率近百分之百，即物業管理專業畢業生幾乎不存在找不到工作的現象。

高職畢業生就業質量主要通過薪酬、社會保障、滿意度及發展機會等因素來綜合體現。這些指標中以就業薪酬最具代表性。調查顯示高職物業管理專業應屆畢業生畢業半年后平均月收入為2300元左右，三年內行業轉換率為68%，而《2014年度麥可思—大學生就業年度指標》顯示全國高職高專2013屆畢業半年后平均月收入為2940元，三年內行業轉換率54%。另據調查顯示，認為當前物業行業從業人員的薪資水平很低或偏低的占87.1%，關于當前影響物業服務行業發展的政府政策、人才素質、企業經營、管理模式和社會認可等問題中，社會認可程度不高居第一位，達38.7%。可見，物業管理專業畢業生就業質量不高，且低于高職院校平均水平。

3、現實問題及其成因分析

人才需求旺盛、就業率高體現了物業服務行業的社會需求及其對專業人才的迫切需求，學校招生困難則說明現行環境有礙于物業管理專業教育的可持續發展，就業質量低反映了物業服務行業發展存在的問題，也促進了招生難的現象。因此，人才需求旺盛與學校招生困難現象并存、就業率高與就業質量低現象并存兩組矛盾相互作用，交織成當前高職物業管理專業教育發展面臨的困境。

阻礙高職物業管理專業發展的原因有兩個方面：一是當前物業服務行業發展存在的問題，主要表現為行業發展水平低、附加值低，從而導致從業人員薪酬低和社會地位低。二是現行高職物業管理專業人才模式存在的問題，主要表現為培養目標和規格單調、教學內容陳舊、校企合作乏力及考核方式不合理。

二、現代物業服務業及其對人才培養的啟示

1、現代物業服務業的內涵

“現代服務業”最早出現在1997年9月黨的十五大報告中，2012年2月，國家科技部發布的第70號文件，現代服務業是指以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的服務產業。物業服務行業向現代服務業轉型升級來自行業自身的社會實踐，以萬科、綠城、彩生活等為代表的部分物業服務公司在行業轉型發展方面進行了卓有成效的努力。2012年3月，浙江省政府發布《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》，2013年5月，中國物業管理協會在蘭州召開“物業管理向現代服務業轉型升級的研究”課題開題會。自此，現代物業服務業成為業界的共識。

關于現代物業服務業的定義，已有文獻中尚未形成統一的意見，“運用科學技術，特別是信息技術”、“改善物業服務企業運作模式”、“較高的產業附加值”得到較為一致的認可。參考現代服務業相關理論研究成果，本文將現代物業服務業定義為：以滿足業主需求為中心，充分運用科學技術和現代管理方法，圍繞房屋管理展開的一系列增值服務的總和。

2、現代物業服務業對人才培養的啟示

自“用工荒”在沿海城市出現以來，至今已經蔓延到我國大部分地區。勞動密集型是我國當前物業服務行業的基本特點，企業經營成本普遍上漲、盈利空間被嚴重壓縮，原本微利的行業面臨前所未有的生存壓力。正如謝家瑾所言，物業服務行業傳統發展模式已難以為繼，加快物業服務行業轉型升級已刻不容緩。當前，加快物業服務行業向現代物業服務業轉型已成為業界的共識。

傳統物業服務從業人員主要包括下崗職工、退伍軍人、農村剩余勞動力及少數大學畢業生組成，總體上文化層次較低、年齡偏高，傳統物業服務從業人員不能滿足物業服務行業向現代服務業轉型升級發展的需要。高職物業管理專業發展面臨的問題應從自身尋找原因，如何提高物業管理專業畢業生的社會競爭力？如何提升物業管理專業的社會形象及其對學生的吸引力？如何培養適合現代物業服務企業需求的人才？這些問題的關鍵在于現行物業管理專業人才培養模式的改革和創新。

三、基于現代服務業的高職物業管理專業人才培養模式創新

人才培養模式是人才培養質量的首要問題。經過十余年的發展，與傳統物業管理相協調，高職物業管理專業已初步形成了結構比較穩定的人才培養模式。在物業服務行業向現代服務業轉型升級的背景下，須從培養目標、培養規格、教學內容、校企合作和考核方式等方面創新高職物業管理專業人才培養模式。

1、重設培養目標

設定高職物業管理專業培養目標之前要明確三個問題：第一，本專業理論知識和操作技能是什么。眾所周知，物業管理專業是一個知識面涉及非常廣泛，甚至涉及不同行業專業人才的專業，在專業教學中要求做到面面俱到是不現實的。第二，培養什么類型的人才。保潔、綠化、建筑等技術人才還是管理型人才。物業服務行業專業人才需求遠大于供給的現實狀況下，結合專業發展現狀，定位為管理型人才更為合理。第三，培養什么層次的人才。“一線高端技能型人才”是當前高職教育的通行提法。盡管畢業生須從一線干起，但物業管理專業教育的現實決定了絕對不能拘泥于一線，應凸顯中高層物業管理人才應具備的素質要求來進行規格定位。

綜上所述，當前各高職院校物業管理專業人才培養目標可以表述為“本專業培養具有良好職業道德、掌握基本專業理論知識與操作技能、從事管理崗位為主的高端技能型物業服務人才”。由于現代物業服務行業對人才的需求呈現專業化、差異化的趨勢，以上述表述為基礎，可根據物業服務企業對人才的不同類型需求，結合各院校高職物業管理專業建設實際情況，合理定位，重新設定具有各自特色的人才培養目標。

2、提升培養規格

人才培養規格包括基本素質、知識要求和能力要求三個方面，基本素質通常與公共課程相對應，知識要求和能力要求與專業課程教育相對應。知識是能力的基礎，在人才培養實踐中兩者是相對應的。現代物業服務業的特點決定了其對人才素質的要求，現代物業服務業體現以業主需求為中心，要求學生掌握客戶心理學、物業經營、市場營銷學和社區管理等方面的知識，具備與客戶溝通及需求管理的能力；現代物業服務業應用現代科學技術和管理方法，要求學生具備計算機及其網絡、社區電子商務、樓宇智能化和現代企業管理等方面的知識，具備運用新技術和新方法的能力；現代物業服務業強調開發增值服務，要求學生掌握項目管理、商務談判、招投標及創新經營的知識，具備拓展業務范圍、創造企業利潤的能力。綜上所述，在傳統高職物業管理專業人才規格的基礎上，強化現代物業服務業對人才素質的要求，重點在知識和能力兩個方面進行調整，結果如表1所示，加▲條款體現了現代物業服務業的特色。

表1 高職物業管理專業人才培養規格

3、優化課程體系

物業服務專業人才的能力培養可以分為專業基礎能力、專業應用能力和綜合管理能力三個方面，專業基本能力包括建筑及房屋維修、物業管理基礎及專業外語能力等；專業應用能力包括物業設備設施、環境、財務、檔案及房地產經營等能力；綜合管理能力包括信息與溝通、公文讀寫、法律法規應用及現代企業經營管理等方面的能力。

課程體系的優化思路是按照現代物業服務業的要求，調整專業基礎課程模塊，刪并專業應用課程模塊，強化綜合管理課程模塊。考慮到中央政府將物業管理納入社區管理范疇，專業基礎課程模塊中添加了社區管理。由于現代物業管理特別強調的是科學技術及現代管理能力的應用，高職物業管理專業教學中應突出綜合管理能力的培養，同時根據行業發展需要增加招投標、商務談判、項目管理、高端物業管理實務等課程。對于專業應用課程模塊，隨著物業服務行業專業化水平的提高，專業工作由專業公司承擔，相應的能力應主要由建筑工程、機電工程、園林等專業來培養，故在物業管理專業教學中可相對弱化，刪除合并部分課程，如園林綠化可并入物業環境管理、建筑識圖可并入房屋建筑學等。高職物業管理專業課程體系優化結果如表2所示，另可根據專業特色發展要求，安排相應的專業選修課。

表2 高職物業管理專業課程體系

4、深化校企合作

校企合作是職業教育發展的應有之義，校企深度融合是高職物業管理專業建設的重要目標。在物業服務行業向現代服務業轉型的背景下，校企深度合作顯得尤為重要。校企合作有豐富的內涵，其中以學生頂崗實習最為關鍵。

校企深度合作的思路是按照互惠互利的原則，通過合作科研、學校服務企業培訓、教師掛職、學生頂崗實習等方式建立長效的校企合作機制。合作科研方面有企業高工高管與學校專業教師組成科研團隊，突出物業服務企業轉型、人才培養模式創新等領域的研究；服務企業培訓是指學院充分發揮專業教師的專業優勢，重點對企業提供改善服務理念、提升理論素養等方面的培訓；教師掛職則應選擇轉型升級實踐較為成功的大中型物業服務企業，參與現代物業服務業的實踐；學生頂崗實習是校企合作的關鍵，應根據不同的任務要求分階段實施，并使之制度化。表3顯示的是高職物業管理專業學生頂崗實習安排及其要求，各階段實習在傳統人才培養要求的基礎上提出新的要求，適應現代物業服務業發展的需要。

5、改革考核方式

在課程考核評價體系方面，基本原則是重視知識與技能結合，校內校外并重原則。基于前文分析，將高職物業管理專業課程分為基礎理論、綜合管理、專業應用及實訓實習四個模塊，分別設計考核方式。高職物業管理專業課程考核方式及要求如表4所示。

表3 高職物業管理專業學生頂崗實習安排及要求

理論筆試部分重點在考察課程基本理論的記憶和分析，課程實訓由學校聯系企業共同制定考核標準并由學校為主實施，綜合實訓由學校聯系企業共同制定考核標準并由企業為主實施。在考核方法創新方面，重點在綜合管理課程模塊的實訓考核部分，可以運用360度評價方法和實訓作品評價，前者適合過程導向型的課程實訓，成員成績由項目項目團隊及教師評分綜合評定，后者適合結果導向型的課程實訓，成員成績由教師根據校企共同制定的評分標準評定。在考核內容設計方面，基本思路是按照轉型升級對人才素質的要求，由傳統的知識性考核轉變為以實踐為主的能力和素質考核，突出考核學生經營管理創新能力。

表4 高職物業管理專業課程考核方式及要求

四、研究展望

影響高職物業管理專業人才培養面臨困境的影響因素很多，可以大致分為內外兩個方面，本文著眼于人才培養模式創新，是從專業自身的角度尋找問題及其解決辦法。外部影響因素則包括物業服務行業的發展水平、政府職能部門的重視、社會認知等因素，進一步研究這些外部因素的影響程度及其作用機制，對指導高職物業管理專業建設具有重要的價值。

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