基于防控債務危機的重慶公租房供應可持續發展研究

摘要：目前，在我國地方債務風險加劇的背景下，公租房建設財政支出大、政府舉債多，使其還款來源存在問題。重慶寄希望于通過出售公租房來保證還款來源的做法雖然能夠解一時之急，但并不利于公租房供應的可持續性。重慶公租房建設與運營可持續發展的瓶頸在于政府獨自承擔巨大的財政壓力和債務風險潛在壓力。為了實現重慶公租房供應的長期可持續發展，政府需要調整其在公租房建設中的角色定位和有效整合社會資源，應改變政府為公租房唯一投資主體的模式，吸引社會機構參與建設公租房，增加公租房的資金來源渠道，降低新建公租房的資金投入，并加強監管，實現公租房資源利用最大化。

關鍵詞：公租房建設；公租房管理；公租房供應；公共房屋；住房保障制度；地方債務危機；國有融資平臺；商品房配建公租房

中圖分類號：F299.27文獻標志碼：A文章編號：16748131（2014）02007608

一、引言

隨著地方投資熱潮的不斷涌現，有關地方債務風險加劇的呼聲越來越強烈。據審計署數據顯示，2010年末地方融資平臺的負債達10.7萬億元人民幣，其中有79.01%是銀行信貸；2013年，地方融資平臺債務總規模將增至12.77萬億元。由此帶來的償債壓力也凸顯，數據顯示2011年至2013年到期償還的債務分別占債務總額的24.49%、17.17%和1137%，合計約占53%，也就是說有近57萬億元的債務到期（賀軍，2013）。公租房建設是政府重視的民生工程項目之一，中央政府要求各地政府每年都保證一定數量的公租房開工和竣工，地方政府不可避免地面臨著較大的財政投入。為保障持續的公租房供應，各地政府除財政直接投入外，還紛紛搭建融資平臺解決公租房建設資金問題，但此舉不可避免地會繼續增加地方政府債務壓力，個別舉債過多的地方還存在因此誘發潛在的債務危機的可能。如何在完成中央政府的要求的前提下，大力推進地區公租房建設，而又使地方政府不背上沉重的債務包袱，達到防控債務危機的目的，是目前中國地方政府所面臨急需破解的難題，也是公租房可持續發展的前提條件。

從學術界看，國內學者對公租房運營和發展的研究歸納起來可以分為政府角色定位、政府建設運營兩個大方面：

一是政府到底在公租房建設中扮演什么樣的角色？西方國家公共住房體系值得我國借鑒，它的特點就是政府干預的普遍性，這是基于西方理論界早期的研究發展而來的。西方學者庇古提出 “福利國家”“國家干預”“收入轉移”等概念則強化了國家在社會福利和社會保障體系建設方面應承擔的責任和應起到的作用（庇古，2006）；David Vernon Donnison將政府在房屋政策中的角色分為雛生型、社會型和全面社會責任型三類，并認為由于各國政府在責任和角色定位的不同，導致了政府在公租房制度推行中職能和制度設計上的差異（徐東輝，2012）。國內部分學者在此基礎上針對中國國情進行了相應的研究：張婕（2011）根據經濟學中的邊際效用遞減規律，提出在住房市場上，中低收入家庭由于收入有限無法通過商品房市場達到自己的住房目的，只能依靠政府干預住房市場，通過一些福利政策實現中低收入家庭的住房需求；張傳輝（2011）認為政府角色應該屬于有限政府，政府干預不能視為經常性手段，政府的宏觀調控職能主要是調節社會總供求關系；荀旭東（2011）進一步將政府在公租房建設與運營中的職能定位于布局與規劃引導、立法體系建立與機構支持、資金支持與補貼、進退機制規范等。

楊小梅：基于防控債務危機的重慶公租房供應可持續發展研究二是公租房建設與運營的重點在哪些方面？國內學術界研究主要聚焦于投資主體、建設資金壓力、公租房出售、運營這幾個方面。具有代表性的研究有：張紅婷等（2011）提出目前國內存在公租房投資主體單一的問題，政府可以鼓勵非政府性的組織、機構、公司等投入資金來參與公租房建設；李炳恒等（2011）指出因公租房建設需求凸顯造成建設資金持續投入大，會給地方政府帶來巨大的財政壓力；李喆等（2011）則認為公租房出售會影響公租房建設效率，公租房出售會進一步加重政府和財政負擔；左停等（2011）提出了建立政府主導、管辦分開、統一協調的公租房保障服務體系，以及采用多種形式的補貼制度、開拓多元化的住房融資渠道；李喆等（2011）借鑒香港多層次的住房社會保障制度、多渠道的資金籌措以及專業化的管理機構運作等經驗，提出公租房建設應建立多層次的有針對性的住房保障制度、避免流轉機制造成房源流失、明確職能部門的功能、建立專門管理機構。

以上研究對我國政府開展公租房建設提供了啟示，有助于公租房的發展。然而，雖然目前針對公租房的研究很多，但是尚無學者從防范債務風險、實現可持續發展的角度對其運營模式進行明確的系統化研究，僅有學者從可持續建設資金籌措方面做了一定的研究。重慶市作為中國最年輕的直轄市，面臨加大基礎設施投入、加快城鎮化進程、解決民生問題等系列問題，公租房建設是目前政府積極推進的民生工程之一。由于市場需求量大，重慶市公租房供應可持續發展也是政府需要認真研究的重要課題。因此，本文在前人研究的基礎上，針對研究空白，分析重慶公租房可持續發展的瓶頸，探討并架構實現重慶公租房長遠良性發展的運營模式。通過此研究，將有助于防控債務危機，更有助于重慶市公租房供應的可持續發展。

二、重慶公租房供應可持續發展的瓶頸分析

重慶的公租房建設力度一直走在全國的前列，自2010年至2012年底，重慶市公租房累計開工建設總量3 660萬余平方米、近59萬套，2013年度開工1 204萬平方米（梅垠，2013），為此重慶市政府面臨較大的財政投入壓力。要保持這種良好的供應態勢，就必須解決公租房的資金來源和實物來源問題，本文對重慶現有公租房運營中的投入、收益、投資主體及監管等現狀的分析，將有助于深層次剖析重慶公租房未來供應中存在的瓶頸問題。

1.公租房投入及存在的問題

公租房直接投入主要由土地投入、建設投入和貸款利息支出三部分組成，另外還包括土地投入的機會成本。具體分析如下：

（1）土地直接投入：目前重慶市由政府免費劃撥公租房用地。按重慶建設公租房規模4 000萬平方米估算，土地估計需要劃撥30 000畝，暫按重慶市政府官方數據每畝200萬元計算，土地價格為600億元（陳莉莉，2011）。然而，從機會成本的角度來看，重慶市公租房土地投入還存在機會成本。

（2）建設投入估算：重慶公租房規劃控制容積率不超過3.8、綠化率達35%左右、公建配置的建筑面積達10%、裝修標準達拎包入住標準（王建新 等，2010），其規劃配套標準和土建安裝標準都與很多商品房差距不太大。目前考慮到人工和建材成本上漲因素，普通商品房因修建標準不同，其建安成本+其他配套設施建設成本約為2 300～3 000元/平方米左右；重慶公租房因建設標準較高，建設總成本約為2 500～2 700元/平方米左右（以民心佳園為例，其結算價格約為2 600元/平方米）?？梢娨巹澓徒ㄔO標準的提高也造成了建設成本相應增加，政府投入實質增大。現根據此規劃建設標準，按重慶市計劃的4 000萬平方米估算，建安成本需要1 040億元。

（3）貸款利息支出：重慶4 000萬平方米公租房建設成本1 040億元，按商業銀行貸款3～5年利率6.90%計算（暫不考慮上?。?，每年利息為71.76億元。針對公租房貸款利息，重慶市政府擬通過每年公租房租金收入來進行平衡。

（4）土地機會成本：由于重慶的公租房選址地段相對其他城市較好，土地價值高（市場價值超出政府官方數據），政府對公租房是實行無償劃撥，因此造成了因劃撥而不能進行招拍掛出讓的機會成本。據重慶市2011—2012年房地產相關土地成交價格顯示，2011年主城土地成交平均地價為453萬元/畝，2012年主城土地成交平均地價為314萬元/畝，遠遠高于政府公布的公租房200萬元/畝的地價。可見，政府除了土地直接投入量大，實際也存在因土地投入而產生機會成本高的情況。

問題的提出：根據前述估算，完成4 000萬平方米公租房直接投入達1 711億元（尚不考慮土地市場價值與官方估計數據的差距），按每年建設1 000萬平方米計算，則每年需要投入資金約428億元。可見重慶公租房開發量大、規劃建設標準高將使得每年的公租房資金投放總量增加，同時政府放棄了將土地作為商品房開發用地帶來的更多收益，資金壓力不可避免會凸顯。

2.公租房收益及存在的問題

為解決財政投入量大的問題，重慶市政府計劃通過三個方面的途徑還本付息，即收取租金平衡利息、商業配套和公租房5年后出售所得收入償還本息。但屆時是否能夠如政府預期一樣償還本息，現作如下分析：

（1）租金收入：目前，重慶公租房租金標準為9～11元/平方米，按平均價格10元/平方米估算，按2012年底完工面積3 660萬平方米估計，年租金收入估算為43.9億元（即使按4 000萬平方米估計，年租金總額也僅為48億），而實際公租房出租不可能達到滿租（即100%的出租率），因此估算總額還應下浮。

（2）公租房銷售收入：政府對公租房租住滿5年后符合有關條件的租戶可以采取“原價+利息”的政策購入公租房。由于目前第一批公租房租戶2011年入住，承租時間均未達到5年，重慶尚無具體的出售政策出臺，僅計劃將按1/3的比例出售，估計住房部分收益400億元、商業設施收益400億元（高福生，2010）。預計通過出售公租房，重慶市政府可以在短時間加快資金回收。

問題的提出：通過前述分析，一方面，可以看到公租房租金收入難以按預期平衡每年產生的71.76億元貸款利息；考慮到公租房空租率不可避免，即使政府可以爭取公租房的某些低息貸款以及配建總面積10%的商業門面用于出租，但要用租金平衡貸款利息仍然是個難題。另一方面，由于出售公租房的收益并不能彌補投入，僅能在一定程度上緩解少量短期資金壓力，而此舉會造成公租房數量減少，對于其他需要租住公租房用戶的租房需求，政府只有繼續修建公租房來進行滿足，后續公租房修建的投入將遠遠大于出售前期修建公租房的收入，從長遠發展來看遠期資金壓力更巨大。

3.公租房投資主體及存在的問題

重慶市公租房建設采取的是政府作為唯一投資主體，財政投入發揮主導作用，由政府給予財政性投入和各項優惠政策，并在此基礎上實行建設主體和日常運營主體相結合的公租房建設運營模式：國有的集團公司和區縣政府性投資公司為建設主體，投資建設主體擁有公租房的產權，但沒有房屋租金的定價權和轉讓權；成立重慶公租房管理局作為公租房日常運營主體，負責公租房的保障規劃、政策制定、分配和監管工作。而作為公租房唯一的投資主體，政府將全額承擔重慶公租房1 711億元的直接投入。

問題的提出：為保證上述投入能夠到位，作為唯一投資主體的重慶市政府，規劃建設資金中30%由政府投入、70%靠政府架構的國有融資平臺通過貸款融資來取得，即采取“1+3籌資模式”：“1”指政府撥款300 多億，包括政府的現金撥款和政府儲備土地無償劃撥；“3”則指對于通過銀行貸款、基金融資、保險融通等方式籌集的資金（黃奇帆，2011）。據數據顯示，2013年上半年重慶市公租房貸款余額達到174.6億元，同比增長45.0%（人民銀行重慶營管部，2013）；截止2013年8月，公租房資金來源為：中央和地方財政籌集443億、銀行貸款302億、公積金貸款30億、社保基金委托信托貸款45億、發行債券50億元（石破，2013）?？梢妼嶋H運作中，重慶公租房大量建設資金是通過貸款融資渠道和財政撥款渠道獲得，債務壓力已凸顯。若遇宏觀調控造成的銀根緊縮和利率上浮，則會面臨融資窘境和債務壓力加劇。政府作為唯一投資主體，獨自承擔這么巨大的投入壓力和債務包袱，將不利于公租房供應的長遠發展。

4.公租房監管及存在的問題

重慶市政府期望通過租戶入住5年后出售公租房來平衡部分投入本息，出售后的公租房采取封閉運作模式，即：符合條件的承租人可申請購買，若已購買公租房的住戶確需轉讓該住房，則由公租房管理機構以原購房價加利息回購，重新作為公租房流轉；同時對租住過程中違規違約者解除租賃合同，并對公租房保障對象實施動態管理，建立同房管、公安、民政、社保、工商數據共享的管理信息系統，不定期對住房使用情況進行檢查，對不符合租住條件的住戶及時清退，期望通過此舉來保證公租房資源流向符合條件的租住人。重慶公租房管理局作為監管服務機構，按規定對公租房運營進行監管（楊玲，2011）。

問題的提出：一方面，對于滿5年已出售公租房部分，若購買者購買后將房屋出租或購買者本身經濟改善超出原公租房要求的租住資格，都將形成公租房房源流向不符合租住資格的人居住，變相形成公租房資源流失的局面，這必然違背了國家推行公租房的初衷。而目前公租房管理局尚未對前述極可能出現的情況提出具體的對策或政策細則。另一方面，隨著公租房建成小區的增加，截至2013年12 月已累計入住12.9萬套（人民網，2013），重慶公租房管理局面臨越來越多的租戶，對這么大范圍的住房使用情況進行及時檢查和監管也難免力不從心，使得保障公租房資源的充分利用存在難度。而前述公租房資源利用不充分的情況，必然會影響真正需要租住公租房的人群，未滿足租住需求的人群所產生的需求壓力又會使得政府需要繼續修建公租房以增加房源，同樣也增加了政府的財政支出壓力。

三、基于防控債務危機的重慶公租房供應可持續發展對策

目前由于宏觀調控，全國很多地區的城投公司都出現了投融資難度加大的情形。公租房財政支出大、政府舉債多，使得其還款來源存在問題。重慶寄希望于未來公租房出售來保證還款來源的做法有揚湯止沸之嫌，雖然能夠解一時之急，但并不利于公租房供應的可持續性。重慶公租房建設與運營的發展瓶頸正是政府承擔的巨大財政壓力和債務風險潛在壓力，為了實現重慶公租房供應的長期可持續發展，政府需要通過調整其在公租房建設中的角色定位和對社會資源的有效整合，使其從巨大的財政壓力和債務壓力下解放出來。為此本文架構的“政府主導監督下的四位一體運作模式” （如圖1所示）不失為一個解決之道，在這種模式下，政府承擔的是公租房建設主導和監督職能，充分發揮其引導作用并最大限度實現多方資源的整合（如圖2所示）。

1.降低新建公租房的資金投入

（1）收集空置房或者市場“過濾”出的舊房作為公租房：根據“住房過濾理論”，在房地產市場中，高收入居民享有最初的住房，隨著時間的推移，住房發生老化，使用功能更好的新建住房逐步增加；為追求更好的居住條件，高收入者放棄已有的住房，而中低收入者或要求不高的階層以低于新建同類住房的價格繼續使用舊有住房，而這類住房中的大部分是符合保障性要求的。因此，這里所說的“過濾”出的舊房，主要就是從中高檔住宅市場“過濾”出來的二手房、危舊改造房、空置房等。重慶政府可以通過收購或者長期租賃的方式搜集“過濾房”，然后將其改造成公租房，這不失為通過有限的資金分期投入來增加公租房房源的一種可借鑒方式，可在一定程度上緩解財政的壓力，同時也可以避免公租房集中修建帶來的“貧民窟”現象發生。

（2）以商品房配建公租房方式出讓土地：政府可以在出讓土地的時候在普通商品住房項目或“三舊”改造項目中強制推行配套建設一定比例（或面

積、或套數）的公租房，這樣既可以增加公租房的房源，又可以解決公租房建設資金來源不足的問題。目前，北京、上海、深圳、濟南、沈陽等地都出臺了類似政策，而重慶尚未出臺相關政策。此種方法的優勢在于簡單易行，重慶可以借鑒這種做法，在出讓土地的時候規定一定比例的公租房面積要求，可以在很大程度上解決房源和建設資金問題，同時也使公租房與商品房地域結合緊密，共享規劃配套，避免公租房集中修建帶來的一系列社會問題。

2.增加公租房的資金來源渠道

（1）利用保險資金：據2010年9月中國保監會發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》相關規定，公租房項目符合保險資金投資條件，且投資回報率無疑會高于當前3—5 年保險資金銀行存款利率，這意味著公租房項目對保險資金具有一定吸引力（重慶公租房項目已取得的45億元社保基金委托信托貸款就說明了這個問題）。在社?；饘χ貞c公租房感興趣的良好開端下，重慶市政府可以繼續加大吸引保險資金直接參與公租房建設的力度，或者由參與公租房建設的信托機構向保險機構定向發行股票、債券、基金等可自由流通證券，間接引導保險資金參與公租房建設。

（2）發行公租房股權信托基金：政府應吸引保險、信托等機構投資者作為基礎發起人，集資發起公租房股權信托基金，鼓勵和吸引社會資金（保險資金和信托資金等）參與公租房建設。

（3）建立房地產信托投資基金：國務院辦公廳《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》已明確指出，鼓勵金融創新，開展房地產投資信托基金試點。國務院已批準將重慶市列為房地產信托投資基金（REITs）投資保障性住房的首批試點城市（天津市已率先把存量公房資產打包成立信托基金，面向社會募集資金），重慶市應充分利用政策優勢，及早建立房地產信托投資基金。

（4）以ABS模式融資：重慶市政府在項目管理和資本運作方面已取得一定成效，可以進一步利用其在項目管理和資本運作方面的優勢嘗試以ABS模式對公租房項目進行融資。ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產為支撐、以項目未來資產收益為保證的一種資產證券化融資模式，實質是需要融資并且擁有能夠帶來穩定現金收入資產的企業將該收入的權益轉讓給專門機構（Special Purpose Vehicle，SPV），SPV 向原企業支付相應價款后以所取得的收益權為支撐向投資者發行債券的融資過程。

3.改變政府為公租房唯一投資主體的模式

要降低政府的財政壓力，避免潛在的債務風險，就必須改變政府在原有的在公租房供應體系中擔任唯一建設主體的角色定位，鼓勵社會機構參與公租房建設。在鼓勵社會機構參與建設公租房方面，國外有一些可供重慶借鑒的經驗。以德國為例，德國政府一方面鼓勵合作社、私人投資者和地方房地產公司建房提供給低收入群體，同時給予建房者多方面的政策傾斜；另一方面規定所有由合作社建造的住房必須用于出租而不能出售，而德國合作社建造的房屋數量占到全國總數的1/3左右，這無疑對出租房源的穩定起到重要作用。另外德國地方政府還規定，房地產開發商在建造住房過程中，必須預留一定比例的住房專門賣給或者租給低收入群體（張延群，2011）。借鑒德國的成熟經驗，重慶公租房建設中可以采取以下措施：

（1）企業及集體經濟組織自建公租房：鼓勵各單位利用自用土地建造公租房，如園區企業自建公共租賃住房用于解決本企業職工住房需求。允許、鼓勵企業利用符合土地利用總體規劃和城市建設規劃的自用土地建設公租房，允許、鼓勵集體經濟組織利用集體建設用地以投資、參股、出租等方式參與建設和經營公租房。

（2）房地產開發企業BT或BOT參與公租房建設：企業受政府委托參與公共租賃住房建設或運營管理，并獲得合理的利潤。房地產開發企業參與公租房建設可以采取兩種方式：一是采取BT模式或BOT，由企業墊付項目建設資金進行項目建設，項目建成后交付給政府或經營約定協議年限后交付給政府，政府在竣工后規定年限內償還房地產開發企業建設資金和利息、利潤；二是采取代建模式，政府劃撥土地，企業墊付項目建設資金進行項目建設，由政府對企業建設和運營公共租賃住房的貸款進行貼息，減免一定的稅費并在行政審批上給予相應的優惠政策，在剔除各種成本的基礎上企業與政府約定一個較低的投資回報率，由政府進行回購。

（3）增加吸引社會機構參與建設公租房的手段：首先，政府可以通過公租房配建商業價值高的物業來增加對社會機構建設公租房的吸引力。目前重慶市政府委托重慶城投集團和重慶地產集團兩家國企作為建設主體，并給予相應的優惠政策，其中之一就是配建一定比例的商業物業。目前重慶公租房是按10%的比例配建商業配套的，該商業物業出售收入是用來歸還貸款相應本金的。在此基礎上，政府可以沿著這個方案繼續拓展思路，若將公租房配建商業配套的比例提高到一個合適的比例，則既可滿足政府公租房建設任務要求，又能吸引更多的社會機構參與公租房建設。其次，政府可以采取公租房建設的相關稅費優惠政策，減少參與公租房建設機構的相關稅費，同時對公租房出租的折舊率也可以適當提高，這樣通過一定的稅收優惠杠桿可以在一定程度上吸引社會機構參與進來，達到鼓勵其他機構為公租房建設出力的目的。

4.加強監管，實現公租房資源利用最大化

（1）盡量降低公租房出售比例，盡快出臺公租房售后監管措施：目前，由于重慶前期公租房投入巨大使得政府推行公租房出售政策勢在必行，為最大限度降低公租房房源變相流失，政府應盡量降低公租房出售比例；同時，首批租戶租住即將滿5年（2016年），政府應著手研討如何解決公租房出售后其保障房功能缺失的問題，并提出更為具體的公租房售后監管細則，實現既能通過出售緩解政府資金壓力，同時又讓出售后的房屋繼續發揮保障房作用的雙贏局面。

（2）公租房管理局應強化對公租房資源的管理和調配能力：及時根據公租房入住規模調整各個區縣分支機構的人員配置；進一步完善房管、公安、民政、社保、工商數據共享的管理信息示警模塊建設工作；在條件允許的情況下可以嘗試與銀行共建公租房租戶消費示警系統，按年度或半年評估租戶的消費水準，超出正常水準的可以進行下一步的家庭收入狀況督查，及時剔除不合格的租戶；充分發揮公租房社區居委會等機構的作用，通過其對所轄租戶的反饋情況，對疑似不符合條件的租戶進行相應的排查；建立監管投訴信箱和獎勵基金，鼓勵租戶投訴區內不符合條件的租戶，經核實后按規定進行獎勵。

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（1）企業及集體經濟組織自建公租房：鼓勵各單位利用自用土地建造公租房，如園區企業自建公共租賃住房用于解決本企業職工住房需求。允許、鼓勵企業利用符合土地利用總體規劃和城市建設規劃的自用土地建設公租房，允許、鼓勵集體經濟組織利用集體建設用地以投資、參股、出租等方式參與建設和經營公租房。

（2）房地產開發企業BT或BOT參與公租房建設：企業受政府委托參與公共租賃住房建設或運營管理，并獲得合理的利潤。房地產開發企業參與公租房建設可以采取兩種方式：一是采取BT模式或BOT，由企業墊付項目建設資金進行項目建設，項目建成后交付給政府或經營約定協議年限后交付給政府，政府在竣工后規定年限內償還房地產開發企業建設資金和利息、利潤；二是采取代建模式，政府劃撥土地，企業墊付項目建設資金進行項目建設，由政府對企業建設和運營公共租賃住房的貸款進行貼息，減免一定的稅費并在行政審批上給予相應的優惠政策，在剔除各種成本的基礎上企業與政府約定一個較低的投資回報率，由政府進行回購。

（3）增加吸引社會機構參與建設公租房的手段：首先，政府可以通過公租房配建商業價值高的物業來增加對社會機構建設公租房的吸引力。目前重慶市政府委托重慶城投集團和重慶地產集團兩家國企作為建設主體，并給予相應的優惠政策，其中之一就是配建一定比例的商業物業。目前重慶公租房是按10%的比例配建商業配套的，該商業物業出售收入是用來歸還貸款相應本金的。在此基礎上，政府可以沿著這個方案繼續拓展思路，若將公租房配建商業配套的比例提高到一個合適的比例，則既可滿足政府公租房建設任務要求，又能吸引更多的社會機構參與公租房建設。其次，政府可以采取公租房建設的相關稅費優惠政策，減少參與公租房建設機構的相關稅費，同時對公租房出租的折舊率也可以適當提高，這樣通過一定的稅收優惠杠桿可以在一定程度上吸引社會機構參與進來，達到鼓勵其他機構為公租房建設出力的目的。

4.加強監管，實現公租房資源利用最大化

（1）盡量降低公租房出售比例，盡快出臺公租房售后監管措施：目前，由于重慶前期公租房投入巨大使得政府推行公租房出售政策勢在必行，為最大限度降低公租房房源變相流失，政府應盡量降低公租房出售比例；同時，首批租戶租住即將滿5年（2016年），政府應著手研討如何解決公租房出售后其保障房功能缺失的問題，并提出更為具體的公租房售后監管細則，實現既能通過出售緩解政府資金壓力，同時又讓出售后的房屋繼續發揮保障房作用的雙贏局面。

（2）公租房管理局應強化對公租房資源的管理和調配能力：及時根據公租房入住規模調整各個區縣分支機構的人員配置；進一步完善房管、公安、民政、社保、工商數據共享的管理信息示警模塊建設工作；在條件允許的情況下可以嘗試與銀行共建公租房租戶消費示警系統，按年度或半年評估租戶的消費水準，超出正常水準的可以進行下一步的家庭收入狀況督查，及時剔除不合格的租戶；充分發揮公租房社區居委會等機構的作用，通過其對所轄租戶的反饋情況，對疑似不符合條件的租戶進行相應的排查；建立監管投訴信箱和獎勵基金，鼓勵租戶投訴區內不符合條件的租戶，經核實后按規定進行獎勵。

參考文獻：

庇古.2006.福利經濟學[M].朱泱，張勝紀，吳良建，譯.北京：商務印書館.

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中國人民銀行重慶營管部.2013.重慶市加大民生金融力度[EB/OL].（20130809）. http：//chongqing.pbc.gov.cn/publish/chongqing/1220/2013/20130809152100840731420/20130809152100840731420_.html

左停，王麗麗.2011.世界各地公共房屋保障體系對我國公租房建設的啟示[J].經濟論壇（3）：4449.

（1）企業及集體經濟組織自建公租房：鼓勵各單位利用自用土地建造公租房，如園區企業自建公共租賃住房用于解決本企業職工住房需求。允許、鼓勵企業利用符合土地利用總體規劃和城市建設規劃的自用土地建設公租房，允許、鼓勵集體經濟組織利用集體建設用地以投資、參股、出租等方式參與建設和經營公租房。

（2）房地產開發企業BT或BOT參與公租房建設：企業受政府委托參與公共租賃住房建設或運營管理，并獲得合理的利潤。房地產開發企業參與公租房建設可以采取兩種方式：一是采取BT模式或BOT，由企業墊付項目建設資金進行項目建設，項目建成后交付給政府或經營約定協議年限后交付給政府，政府在竣工后規定年限內償還房地產開發企業建設資金和利息、利潤；二是采取代建模式，政府劃撥土地，企業墊付項目建設資金進行項目建設，由政府對企業建設和運營公共租賃住房的貸款進行貼息，減免一定的稅費并在行政審批上給予相應的優惠政策，在剔除各種成本的基礎上企業與政府約定一個較低的投資回報率，由政府進行回購。

（3）增加吸引社會機構參與建設公租房的手段：首先，政府可以通過公租房配建商業價值高的物業來增加對社會機構建設公租房的吸引力。目前重慶市政府委托重慶城投集團和重慶地產集團兩家國企作為建設主體，并給予相應的優惠政策，其中之一就是配建一定比例的商業物業。目前重慶公租房是按10%的比例配建商業配套的，該商業物業出售收入是用來歸還貸款相應本金的。在此基礎上，政府可以沿著這個方案繼續拓展思路，若將公租房配建商業配套的比例提高到一個合適的比例，則既可滿足政府公租房建設任務要求，又能吸引更多的社會機構參與公租房建設。其次，政府可以采取公租房建設的相關稅費優惠政策，減少參與公租房建設機構的相關稅費，同時對公租房出租的折舊率也可以適當提高，這樣通過一定的稅收優惠杠桿可以在一定程度上吸引社會機構參與進來，達到鼓勵其他機構為公租房建設出力的目的。

4.加強監管，實現公租房資源利用最大化

（1）盡量降低公租房出售比例，盡快出臺公租房售后監管措施：目前，由于重慶前期公租房投入巨大使得政府推行公租房出售政策勢在必行，為最大限度降低公租房房源變相流失，政府應盡量降低公租房出售比例；同時，首批租戶租住即將滿5年（2016年），政府應著手研討如何解決公租房出售后其保障房功能缺失的問題，并提出更為具體的公租房售后監管細則，實現既能通過出售緩解政府資金壓力，同時又讓出售后的房屋繼續發揮保障房作用的雙贏局面。

（2）公租房管理局應強化對公租房資源的管理和調配能力：及時根據公租房入住規模調整各個區縣分支機構的人員配置；進一步完善房管、公安、民政、社保、工商數據共享的管理信息示警模塊建設工作；在條件允許的情況下可以嘗試與銀行共建公租房租戶消費示警系統，按年度或半年評估租戶的消費水準，超出正常水準的可以進行下一步的家庭收入狀況督查，及時剔除不合格的租戶；充分發揮公租房社區居委會等機構的作用，通過其對所轄租戶的反饋情況，對疑似不符合條件的租戶進行相應的排查；建立監管投訴信箱和獎勵基金，鼓勵租戶投訴區內不符合條件的租戶，經核實后按規定進行獎勵。

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