對房地產企業加強財務管理的思考

劉淑平

對房地產企業加強財務管理的思考

劉淑平

本文首先論述了加強財務管理有利于房地產企業戰略目標的實現、經營業績的提高、經營風險的防范等重要性，指出當前房地產企業存在財務管理目標不明確、資金管理低效、投融資風險意識薄弱、成本控制經驗不足和缺乏高素質財務管理人才等問題，提出了明確財務目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風險管理意識、改善成本監控管理意識等加強房地產企業財務管理的對策建議，為房地產企業不斷完善企業管理奠定了基礎。

房地產企業；財務管理；對策建議

完整的企業管理包括了財務管理、購銷管理、薪資管理等子系統，而財務管理是企業管理的核心。隨著房地業競爭日益激烈，加上房地產業自身需要的金額較大，資金周轉周期較長的行業特性，使房地產企業面臨著嚴峻的內部管理的挑戰。越來越多的房地產企業意識到加強財務管理的重要性，全面的財務管理是房地產企業立足于市場與行業競爭的重要舉措。

一、房地產企業加強財務管理的重要性

1.有利于房地產企業戰略目標的實現

合理的財務管理是實現企業的戰略目標的保證。企業財務管理分為財務核算和財務管理兩個部分，財務核算能為企業提供真實的信息，財務管理則為企業管理者帶來經營的信息。

財務管理將房地產企業的財務指標與企業的戰略目標有效地聯系在一起，具體體現在財務指標的量化，將財務目標與企業的短期和中長期戰略目標進行階段性地分解，使房地產企業對企業的各項財務預算進行有效地控制與監督，及時調整不適應企業發展的短期目標，保證房地產企業中長期的戰略目標的實現。

2.有利于房地產企業經營業績的提高

財務管理與企業的經營業績直接相關，全面的財務管理綜合考慮了房地產企業的戰略規劃、財務預算、業績考核和成本收入等項目，將企業的經營業績切實落實到房地產企業的日常經營的各個環節。房地產企業通過全面預算管理一方面基于企業經營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業的成本費用支出問題，將房地產企業的成本控制在合理的區間，降低了企業的經營成本費用，全面預算管理使企業能夠合理把握收入與成本問題，從而實現房地產企業經營業績的提高。

3.有利于房地產企業經營風險的防范

房地產企業的經營風險涉及企業的戰略風險、經營業務風險、項目投資風險與日常經營風險等，房地產企業的資金投入大，回報周期長，投融資風險大于其他行業，因此，經營風險的防范對房地產企業而言顯得尤為重要。預算管理有利于房地產企業對企業經營的事前、事中、事后進行有效地監督控制，及時地解決經營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風險進行預防，從而降低房地產企業的經營風險，以保證企業正常的運作。

二、房地產企業財務管理存在的問題

1.房地產企業的財務管理目標定位不明確

財務管理目標的建立與房地產企業的生存與發展直接相關，而目前大部分房地產企業將財務目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務管理在一定程度上反應了房地產企業創造的財富價值，且企業創造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風險的評估。以股東利益最大化為目標的財務目標雖然考慮了房地產企業資金的時間價值與投資風險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產企業卻不適用。許多房地產企業將收益與成本倒掛，或出現了風險與收益不對等、忽視利益相關者的預期收益等問題，主要原因在于企業在財務管理上目標定位不明確或企業定位財務目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔風險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產企業的財務管理目標定位沒有考慮企業發展的實際情況，片面強調企業的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務管理目標的可行性及與企業經營目標的協調，不利于房地產企業的長期發展。

2.房地產企業的資金管理低效

房地產行業作為資本密集型產業，具有資金需求量大，占用周期長、風險性高的特點，因此其資金周轉率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業經營風險的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業節約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業資金鏈的順暢，對促進企業發展起到重要作用。在房地產行業業內競爭日益激烈的今天，已有部分企業顛覆了這一模式，在追求多點經營的同時，開始關注企業資金管理的效率，試圖以企業財務管理改革來帶動企業自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產企業都維持原有的財務管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導致企業無法確保資金鏈的順暢，也出現了企業部分資金閑置與不足并存的現象。

3.房地產企業投融資風險管理意識薄弱

目前，許多房地產企業在投融資的風險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產企業對融資風險認識不足，在融資規模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業的融資風險增大。此外，雖然整個房地產行業融資方式多種多樣，但單獨的房地產企業融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構中借貸的方式，房地產基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當前國內房地產企業對其開發的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩健性，存在投資規模過大，結構不合理等問題。一方面，部分房地產企業投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業甚至沒有考慮到相關批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產企業投資偏好某一項目或某一類項目，導致在該項目或該類項目中資金投入過多，風險性過大，一旦市場出現利空趨勢，企業將面臨很大風險。

4.房地產企業成本控制管理經驗不足

房地產項目開發過程中進行開發方案設計、取得土地使用權、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發的成本。目前，許多房地產企業財務對成本控制管理經驗不足，在土地使用權競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預算成本等問題。其次，一些房地產企業對開發方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設計方案越不可取，而應綜合考慮技術指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產企業僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產企業而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預算和監控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監控，為企業帶來更大的利潤。

5.房地產企業缺乏高素質財務管理人才

要把握瞬息萬變的市場經濟中的機遇，應對變化莫測的經濟挑戰，加強財務管理，防范、降低企業投融資風險，便要求企業雇傭高素質的專業的財務管理人才。高素質、專業型的財務人員能充分利用現代科學技術手段，充分掌握市場、企業信息，迅速地為風險和投資決策提供可靠信息。專業型高素質財務人員的引進與培養還能為企業評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監控，為企業取得經濟利潤和長遠發展帶來推動力。當前，許多房地產企業在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關銷售、建筑人才，對財務管理人才引進較少，導致企業賬目混亂，缺乏對資金監控的管理，出現了資金部分閑置與不足共存的現象。此外，大多房地產企業在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務人員的專業技能，對員工的創新能力、計算機應用能力等不夠重視。

三、房地產企業加強財務管理的對策建議

1.明確房地產企業的財務管理目標

財務目標對于房地產企業的發展具有重要的作用。明確的財務目標與企業的長遠發展緊密相關，一方面財務目標能夠有效地協調與組織房地產企業的日常經營活動，另一方面明確的財務目標與房地產企業的業績考核掛鉤，是房地產企業進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務目標對房地產企業的成長具有重要的導向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業財務目標要與企業發展戰略目標相協調，實現財務管理科學化、預算化等，提高企業財務管理水平。相對于以企業利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務管理，以企業價值最大化為目標的財務管理在操作層面上更具有可行性，該財務目標考慮了資金的時間價值與投資風險，較為全面地考慮了與企業相關利益者的權益。此外，房地產企業財務目標的設定不僅要明確企業資金的時間價值與投資風險，還應綜合考慮企業總體發展戰略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產企業財務管理目標，充分利用企業的人力、財力與物力各項資源，使房地產企業圍繞目標不斷成長壯大。

2.建立房地產企業資金的“蓄水池”

房地產企業資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業財務對資金管理的效率較低。企業財務管理的科學化發展，要求企業既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業應做好立項、預算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業財務還應加強對財務數據的動態監控，將管理落實到企業經營的每個細節中。為解決企業資金管理效率低的問題，房地產企業可借鑒其他企業經驗，建立企業資金的“蓄水池”——企業資金結算中心，將企業各部門、各項目的資金歸集到結算中心的專門賬戶，使企業財務能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應注重“源頭”與“流向”，即加強項目預算與資本預算，對企業資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預算監控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節約資金占用的時間成本。企業財務還應對企業下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業資金管理低效的問題，又能解決企業下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環等問題。

3.加強房地產企業投融資風險管理意識

企業財務加強對房地產企業投融資的管理和監控可規避風險性過大的項目，有效降低投融資風險。在融資方面，企業財務管理部門應積極參與融資決策的制定，協助其他部門完成融資。影響企業融資風險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環境以及相關政策法規等。對房地產企業而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產企業財務管理部門應協助相關部門進行融資資金預算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區間估計、確定融資方案等工作，確保企業融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業投資項目的可行性及投資規模等問題，為企業做出正確的投資決策提供合理依據。合理的投資項目模型應考慮到資金鏈是否順暢，相關文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業財務部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關政策法規、熟悉投資環境并制定相應的預算計劃。此外，房地產企業還應理性分析宏觀環境和市場條件，優化自身投資結構，積極拓展投資領域，開發不同類型投資項目，并能根據市場變化及時調整投資方案，以便企業有效規避投資風險，獲得較高利潤。

4.改善房地產企業成本監控管理能力

房地產企業進行合理的成本預算與成本監控對取得盈利有重要意義。首先，應降低土地開發成本，即降低土地使用權購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應積極與當地政府進行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設計方案的選擇上，房地產企業應綜合多方因素進行選擇，對技術指標、市場前景、預算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預算較高的設計方案，而應根據企業項目的既定目標、市場環境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業帶來利益最大化。對最終成本的計算也應考慮到合同后期發生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態度，避免由于簽訂合同時權責不明而造成雙方日后的糾紛，為企業贏得最大的利潤。最后，房地產企業還應以成本控制為目標，培養成本預算和成本監控的相關人才，降低資金成本等，對企業資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節約資金占用等隱性成本。

5.引進、培育專業的高素質財務人才

在市場經濟體制改革不斷深化，計算機技術廣泛普及的今天，高素質的專門的財務人才對企業發展起著重要的作用。房地產行業利潤可觀，但投資金額大，企業財務部門的工作量也往往多于其他行業，如房地產項目從立項到竣工、出售，財務部門需對立項方案進行經費預算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務部門還需對資金管理、成本監控負責，甚至合同完成后，也可能因為發生合同糾紛，而需財務部門對整體成本進行重新計算。專門的財務人才能準確把握與財務活動相關的環境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發展趨勢等市場信息，對企業投融資風險進行動態分析預測，為企業做出正確決策提供參考，因此高素質人才對企業財務發展和完善財務制度有重大意義。就房地產企業而言，應重視對財務管理人才的引進，加強人才培養工作，提升財務人員的業務能力水平，開設財務人員對政策法規的學習和對計算機技術的掌握課程，增強財務管理人員的創新能力，不斷提高企業財務管理水平。

近年來，房地產行業發展迅速，對財務管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰并存的今天，許多房地產企業獲得了巨額的利潤，但也面臨財務管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監控經驗不足及缺乏高素質財務人才等問題。因此，明確房地產企業財務管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監控能力，培養高素質財務人員對房地產企業改善財務管理現狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風險意義重大。如上文所述，當今房地產企業在財務目標設立、資金管理、降低投融資風險、成本監控及人才引進、培養方面仍有待改善。為此，房地產行業企業應從業內的實際情況出發，根據市場環境作出正確的決策，明確財務管理目標，做好資金管理和成本監控工作，采取一切措施來降低營運風險和財務風險，提升企業財務的整體業務水平和監控能力，做到財務管理科學化、預算化，推動企業的長久發展。

[1]周文生.對加強房地產企業財務管理的相關策略思考[J].現代經濟信息，2010（22）：201.

[2]葉欣.對房地產企業財務管理的相關問題的思考[J].經濟生活文摘，2013（1）：106．

[3]石兆梅.對當前企業財務管理的思考[J].會計之友，2007（12）：16．

（作者單位：廈門卓晟實業發展有限公司）