共有產權：和政府“搭伙”買房

王偉健

54歲的倪洪志在江蘇淮安某鄉政府做門衛，和妻子加起來月收入才2100元左右。2009年以前，倪洪志一家四口與父母一起擠在18平方米的宿舍里，“床是上下鋪，一張飯桌一放，幾乎沒什么空間了”。2009年，他買了淮安共有產權經濟適用房，去年底，他交了余下的款，購得全部產權，總算擁有了自己的房子。

共有產權房是什么？和傳統保障房有啥區別？低收入家庭買得起嗎？會不會有人“搭便車”靠此賺錢？記者進行了調查。

和傳統經濟適用房有啥不同？

從2007年開始，淮安推行共有產權的經濟適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買。

淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產權模式，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。“比起傳統的經濟適用房，‘共有產權房是老百姓花了經濟適用房的錢買到的商品房。”

根據淮安市的規定，個人產權占七成，政府占三成。倪洪志家所購買的這套房，建筑面積在80平方米，總價在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進這套房子里。

如果要購買全部產權，5年內購買的按原供應價格結算；5年以后8年以內購買的，按原供應價格加當年的利息結算；8年以后購買的按屆時市場評估價格結算。居住期間，購買人不需為政府其余三成產權支付房租。如果選擇出售自己的七成產權，政府則與下一個持有人共享產權及收益。

去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點，又向親戚借了點錢，總共花費了49680元，從政府手里回購了30%的產權，“我現在算是完全擁有這個房子了”。

吳延宏說，共有產權住房本身就是商品房，個人產權部分的權利和普通商品房一樣，整個住房的個人出資額等同于相同面積傳統經濟適用房的價格，購房人不僅不會多出錢，而且個人產權部分的出資額還略低于購買同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會像傳統經濟適用房那樣失去了購買商品房的機會成本。

至今，淮安市區共向936戶中低收入家庭供應共有產權經濟適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產權經濟適用住房供應證，可在兩年內選房購房；共有153戶購買了政府產權，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。

會不會有人“搭便車”？

經濟適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經濟狀況核對工作聯席會議機制，成立了市申請救助家庭經濟狀況認定指導中心，對申請保障性住房家庭的經濟狀況實行聯動審核。

記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有信息數據已通過民政、房產、公安（車輛管理）、社會保障（養老）、工商、稅務、住房公積金、銀行、證券公司等9個部門聯動審核。“這些部門涵蓋了一個家庭所有的經濟活動，比如可以查你的存款，了解你的經濟收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經過嚴格的審核，共認定91戶家庭不符合申請保障房條件，占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，并無一例投訴。

對于申請者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區城鎮常住戶口達5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無房家庭優先購買）。

一些地方曾出現不符合條件的申購人弄虛作假購買經適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說：“傳統經濟適用房其實也是‘有限產權，退出時要補繳‘土地出讓金等各種優惠，但是事先沒有對產權進行明確的界定。而共有產權房恰恰是把這個含糊的‘有限變為了明晰的‘比例，把若干年后缺乏依據的‘補繳，變成提前告知的按產權‘分成，這樣就簡單明了，有據可依了。”

他說，在淮安模式中，使用權全部歸購房者。政府作為共有產權方，保留相應的處置權，這就能對購房者倒賣牟利起到約束的作用。因為在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關系，如果私下倒賣，購房人會因為沒有合法的產權憑證而存在極大風險，并且買賣雙方都已構成對共有產權人利益的侵占，會受到相應的追究。

低收入家庭買得起嗎？

最初，淮安曾嘗試個人和政府的產權5∶5，但后來統一改為7∶3，即個人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務院發展研究中心副主任盧中原認為，第一筆購房款對于低收入家庭來說是一筆巨款。

2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認購，而實際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設管理中心劉遠勝主任說。

目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請購買經濟適用房小區康居花園的共有產權房。周邊的商品房房價為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計算，吳霞的心理價位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元。”對于她來說，20萬元也很難拿出來。

記者采訪的其他幾個申購者也認為，中低收入家庭在購買共有產權房時，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

吳延宏說，由于低收入群體往往沒有穩定的工作，銀行不愿意給他們貸款，一是擔心他們還款能力弱，二是貸款數額比不上常規房貸。經過多方溝通研究，淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔保公司設計了一個針對經濟適用房用戶的貸款解決方案。

保障房管理中心用保障房基金為所有經濟適用房用戶在建行、中行的貸款兜底，直至貸款人實在沒有還款能力，保障房基金替貸款者還款并收回其所有的那部分產權，重新投入經濟適用房之中。借款人轉而進入廉租房保障。

而擔保公司則為銀行提供收入不穩定的借款人臨時不能還款的風險擔保。由于保障基金兜底，這種擔保不占用擔保公司的信用額度。endprint