房地產企業法律風險防范工作淺析

曹勁松

（中鐵大橋局集團武漢置業發展有限公司，湖北武漢 430056）

房地產企業法律風險防范工作淺析

曹勁松

（中鐵大橋局集團武漢置業發展有限公司，湖北武漢 430056）

房地產業是當前我國國民經濟支柱產業之一，各類商品房均由房地產企業開發建設，商品房順利交付居民居住，牽涉到千家萬戶的利益；在商品房預售模式下，也對控制信貸金融風險、保障國民經濟正常運轉具有重要意義。本文就房地產企業如何從機構設置、制度建設兩個方面開展法律風險防范工作，提高依法經營水平方面進行了探討。

房地產企業；法律風險防范；機構；人員；制度

企業法律風險是基于法律規定、監管要求或合同規定，由于企業外部環境及其變化，或企業及其利益相關者的作為或不作為，對企業目標產生的影響[1]。房地產企業作為市場主體，在從事房地產開發、經營、管理和服務活動中，既面臨來自內部的內部管理風險，也面臨來自于企業外部的監管要求與經營風險，尤其是房地產項目的獲取、建造、銷售、運營等過程中所涉及的市場主體、審批監管機關多，法律關系龐雜，法律風險更是無處不在。此外，房產作為與人民群眾生活緊密相連的生活必需品，社會的關注度非常高，客觀上對房地產企業的經營管理水平提出了更高要求。隨著經濟發展和人民生活水平的提高，政府日益規制產品質量、消費者權益保護、勞動者保護、環境保護等問題，加強社會性規制成為必然趨勢。因此，房地產企業應當對法律風險防范工作給予高度重視，從機構設置、制度建設等方面著手，建立完善的法律風險防范工作制度，保障企業經營管理行為依法合規進行。

1 設立法律風險防范機構并配置工作人員

房地產企業應根據公司治理與經營管理的需要，設立法律風險防范機構由承擔法律事務的職能部門，也可以由承擔企業內部控制職能與運營管控職能的部門履行法律風險防范職責。

企業的法律風險防范機構設置可采取三種模式：一是企業設立獨立的法律風險防范機構，并配置工作人員負責法律風險防范工作，該工作人員一般為企業法律顧問；二是聘請律師，由律師負責企業的法律風險防范工作；三是企業在設立法律風險防范機構的同時聘請律師，由企業內部法律風險防范機構與外聘律師協作，共同做好法律風險防范工作。

企業法律顧問與律師是兩種不同的職業，工作各有側重。一般而言，企業法律顧問是內部工作人員，熟悉企業的內部管理與經營行為，能夠站在公司治理與經營管理層面思考問題，監控企業在日常經營管理活動中的主要法律風險，并就具體事項出具法律意見。由于企業法律顧問可參與企業管理和決策，能夠設計并監控企業管理流程，故建議房地產企業設置法律顧問崗位，選聘專業人士履行崗位職責。律師分為訴訟律師和非訴律師兩種，訴訟律師一般充當“救火隊員”的角色，對法律風險以事后救濟為主；非訴律師一般提供法律咨詢服務，承辦公司上市、并購重組、融資等重大經濟行為的法律盡職調查工作，是法律風險事前預防工作的有益補充。

房地產企業設置法律風險防范機構的最佳模式應是設立專門機構，配置企業法律顧問從事法律風險防范工作，并根據法律顧問的業務能力，根據經營需要選聘律師。由企業法律顧問與外聘律師相結合，公司治理與經營管理中的法律咨詢、流程管理、風險控制、合同審核、策略制定等，由熟悉業務的企業法律顧問來支持；某些有專長的律師，能在辦理房地產企業并購、合作開發項目、融資等業務方面提供法律服務；一般的訴訟、仲裁等法律爭議處理，也可交由外聘律師辦理，發生的費用或因法律爭議處理挽回的損失，能夠教育承辦具體業務的部門或人員在工作中加以注意，從而提高經營行為的合法性。此外，企業法律顧問還能夠作為企業決策層與外聘律師之間的溝通橋梁，通過聘請律師辦理具體業務，提升自身素質，更好地履行法律風險防范職責。

2 制定法律風險防范制度

房地產企業要有效防范法律風險，要在設立法律風險防范機構的基礎上，制定科學、專業的法律風險防范制度，重點制定以下幾項制度。

2.1 建立法律風險防范工作制度

法律風險防范機構設置后，最重要的工作就是整章建制，構建法律風險防范工作制度。主要內容有：在房地產企業明確法律風險防范機構職能的基礎上，進一步明確法律風險防范機構承擔的職責、管轄范圍、主要工作內容及流程、完成工作所需的資源等。

一般而言，企業法律風險防范工作以事前預防、事中控制為主，事后補救為輔，房地產企業也不例外。具體而言，就是法律風險防范機構應當結合房地產企業經營管理工作實際，系統開展法律風險的調查與識別、評估與分析等工作，提出專業意見并協助承辦具體工作的業務部門或人員，在法律風險基本可控的情況下，加快有關工作的順利推進；并不斷總結法律風險防范工作，推動法律風險防范工作的提高。

2.2 建立授權管理制度

企業的經營和活動最終要以自然人為載體，由自然人具體實施、完成，房地產企業對外的經營活動，除法定代表人親自進行的行為，以及經理層依據《公司法》、公司章程履行的職務行為，都需要委派企業員工或第三人來具體經辦，因此，房地產企業的經營活動過程中不可避免的要進行授權，授權管理不夠規范會帶來諸多法律風險。

2.2.1 加強對被授權人的管理。建立授權委托書審查制度，由法律風險防范機構要對被授權人員的崗位職責、業務能力、職業道德等進行把關，選擇負有具體崗位職責的員工作為合適的被授權人；另一方面，授權委托書中，被授權人經辦的事項、權限、時限等內容應當明確具體。

2.2.2 明確員工崗位職責。房地產企業要正確認識表見代理制度，重視崗位職責制定與運用工作，并盡可能的使崗位職責具體、明確，公示在辦公場所，避免業務部門的經辦人員與本職工作無關的行為，被認為是職務行為，從而引起法律爭議，甚至造成損失。

2.3 建立企業印章管理制度

房地產企業常常不僅有公章，還有合同專用章、財務專用章、職能部門章等，所有以房地產企業名義出具的文書，加蓋印章后，法律后果均可能由企業承擔。要控制用印風險，必須建立章管理制度。

2.3.1 依法刻制企業印章。房地產企業應當持企業營業執照，經當地公安機關介紹或者在其指定的印章刻制機構刻制企業印章，并在當地公安機關辦理印章備案登記，確保企業被人私刻印章后，能夠依法明辨印鑒真偽，撇清責任。

2.3.2 專人保管印章并做好用印記錄。房地產企業應當安排專人保管印章，做到用印必須經有權批準人審批，并由印章保管人做好用印登記。用印文書務內容務必清楚明了，杜絕在空白文書或關鍵內容空缺的格式文書上用印。

2.4 建立合同管理制度

市場經濟就是契約經濟，市場主體之間的經濟往來主要以合同的形式進行，合同法律風險的防范和控制是房地產企業整體法律風險防范的重要組成部分，房地產企業要從以下幾個環節完善合同管理制度。

2.4.1 潛在合作方的法律審查

房地產企業在尋找合作對象時，法律風險防范機構要切實了解對方當事人的主體資格、資信狀況，不得與不能獨立承擔民事責任的市場主體簽訂合同；在限購的情況下，還應當做到不與沒有購房資格的買房人簽訂商品房買賣合同。

簽訂重大合同前,法律風險防范機構應組織相關職能部門應對合同草案進行評審，職能部門對涉及各自業務范圍內相關合同條款的合法性、可行性做出相應判斷,并提出書面意見。房地產企業簽訂的合同，標的額最大的是建設工程施工合同，應重點審查承包人的營業執照規定的經營范圍、資質等級、管理能力和實際業績履約資格與履約能力，明確承包人的安全、質量、文明施工與工程進度責任。

2.4.2 合同評審

合同主要條款商定后，由業務部門負責起草文本，同相關部門進行會審后，合同主審人員認為已經基本沒有異議的，提交審查意見，交法定代表人或委托代理人簽字。重點做好商品房買賣合同評審，要根據房地產開發項目規劃與建設實際，明確房產的面積（區分建筑面積、套內建筑面積、公共部位與共用房屋分攤建筑面積）、裝飾與設備標準，交房期限及條件等。按規定須經上級批準才能簽訂的合同，合同評審后務必報請上級審批。

2.4.3 合同簽訂與備案

規范合同簽訂工作，合同簽訂應由法律風險防范機構把關，做到每頁簽字或加蓋騎縫章，防止被變造出現爭議。事后補簽的合同還應當注意合同義務履行情況，避免合同生效后，房地產企業即構成違約的情況發生。

合同經雙方簽字、蓋章后，按法律法規規定或合同約定必須辦理備案手續的，還應當由承辦部門或經辦人負責完善有關手續。房地產企業簽訂的商品房買賣合同、建設工程合同、建設工程監理合同，均需按照法律規定辦理備案手續。

2.4.4 合同簽訂后的履行和變更

合同簽訂后，承辦部門或經辦人要把合同副本發給企業相關職能部門，正本由法律風險防范機構登記、編號、歸檔。

合同生效后,由承辦部門或經辦人員負責根據合同要求的期限及時納入生產計劃、采購物資、辦理結算、給付或索要價款，確保合同的履行。在合同履行過程中，出現不可克服的困難，確需變更、解除合同的，承辦部門或經辦人員應當及時通報法律風險防范機構，由其審核并指導依法辦理變更和解除手續，妥善處理合同的變更或解除，采取有效措施維護企業合法權益。

2.5 建立重大決策法律盡職調查制度

在房地產企業作出公司并購、土地購置、合作開發、融資等重大決策之前，法律風險防范機構應當對待決策事項開展法律盡職調查，通過法律分析、論證，對待決策事項的合法性進行分析，并對決策涉及或可能涉及的法律風險進行分析，結合決策方案及其可能出現的執行結果，提出相應對策并做好風險防控預案，從而為房地產企業決策的合法性提供保障，避免公司因決策失誤造成重大經濟損失。

重大決策的法律盡職調查應盡可能早的進行，最好能在重大決策開始可行性研究之時，同步推動法律盡職調查，并根據重大事項可行性研究情況作出調整。對情況緊急的事項，也可在重大決策時或決策后進行法律盡職調查，及時識別重大經營決策事項所面臨的法律風險，并采取有效措施予以監控，盡可能的避免企業遭受損失；或在確保決策執行效果的基礎上，采取措施使損失減低到最小程度。

3 房地產企業法律風險防范工作重點

3.1 法律風險防范工作應融入公司治理

規范公司治理，法律風險防范機構責無旁貸。法律風險防范機構要積極參與房地產企業及其投資企業的公司章程擬定工作，構建一個產權清晰、權責明確、管理科學的房地產企業，并使之架構穩定。企業保持治理結構穩定并持續健康發展，是房地產法律風險防范機構存在并積極履行職能的基礎。

法律風險防范機構還要積極參與企業內部管理制度的建設，用法的規范性、程序性來完善企業制度，做到房地產企業決策、財務、人事與獎懲制度等都要依法合規，使企業通過對內部制度的執行達到防范法律風險的目的。

3.2 法律風險防范工作應服務企業經營

法律風險防范機構作為房地產企業的職能部門，應當為企業經營活動服務，具體而言，就是要熟悉民商法、經濟法規則，協助履行經營職責的業務部門，按照市場經濟規則辦事，做到誠信經營。一是加強經濟法、行政許可法的學習，指導業務部門依法合規地辦理土地使用權購置、規劃審批、施工許可、預售許可、售房資金監管、竣工驗收備案等工作；二是加強民商法知識的傳播，貫徹依法誠信經營的理念，公平、公正對待企業的合作方與客戶，確保房地產企業通過公司并購、土地購置、合作開發等方式，做大開發規模，保持企業持續健康發展，并能與合作方與客戶互惠互利，共同發展。

3.3 構建依法治企、依法辦事的企業文化

法律風險防范機構要通過為房地產企業經營管理行為服務，出具的專業意見或承辦設法事項，防范法律風險或為企業挽回經濟損失，逐步提高自身素質與履職能力，進而在企業構建崇尚法治，依法辦事的氛圍。要通過定期組織相關法律知識和案例的培訓，引導房地產企業的每位員工，尤其是決策層及核心業務人員，能夠主動學習、研究與房地產開發經營相關的法律、法規以及規范性文件，關注并學習和研究新的法律、法規、規范性文件，不斷提高房地產企業法律風險防范整體能力。

[1]魯力軍.國有企業法律風險防范務實[M].湖北人民出版社.

曹勁松，男，湖北武漢人，法學學士，三級企業法律顧問。

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1003-5168(2014)04-0200-02