2014房價懸念

任蕙蘭

溫柔三月

對于在本屆“兩會”發布的《政府工作報告》，有地產商讀完以后用“滿滿的正能量”來形容。

連續多年，“兩會”時節被地產商小心翼翼地稱為“政策敏感期”。一般的節奏是，年初就啟動博弈，地產商揣測會上各喉舌的弦外之音，為會后可能到來的新調控屯兵積糧。2013年“兩會”前出臺了“國五條”，2012年“兩會”前蕪湖等地試探“限購令”底線的松綁政策被叫停。而在號稱“史上最強調控年”的2010年，1月出臺“限貸”，緊鑼密鼓的鋪墊以后，4月祭出了“限購令”殺手锏。

像今年如此風平浪靜的3月，多年不曾相逢。似乎政府房地產調控的子彈打光了，從抑制需求出發，先后提高首套房貸款利率、提升二套房購房門檻、征收二套房交易稅，除了房產稅全面開征這一殺傷力較大的核武器之外，基本都上全了。

但讓地產商感覺到“滿滿正能量”，并非政府的調控手段江郎才盡，而是善于鑼鼓聽音的地產商發現，風向轉了。

首先是住建部官員的聲音，從幾年前的“堅決執行調控不動搖”，變成“中國房地產十年不會崩盤”。曾記否，2010年雷霆萬鈞的連環組合拳下，北京通州樓市降價，被視為調控勝利的序曲。幾記重拳下，“死多頭”任志強也呼喚地產商“從了”，搏不過政府。

而今年初，溫州、杭州很給面子地降價，但人們發現，住建部卻忙著辟謠釋疑，力證杭州降價只是個例，特意強調降價結果是“一搶而空”。

一言以蔽之，今年對崩盤的恐慌大于漲價。

“今年經濟增長目標定在7.5%左右，等于給房地產行業吃了一顆定心丸，房地產就不可能受到政府過度擠壓。”克爾瑞信息技術有限公司董事長丁祖煜分析，2013年全國房地產開發投資86013億元，環比名義增長19.8%，直接占全年GDP總量15.12%。“房地產行業在穩增長中扮演重要角色。尤其是在國內經濟轉型、眾多產業收縮背景下，要實現7.5%經濟增長，房地產行業投資增速至少保持在20%左右。”

事實上，在去年“簡政放權、回歸市場”的三中全會公報，也只字未提房地產調控。而今年《政府工作報告》對房地產調控的表述是，“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

“分類調控”是最“不明覺厲”的新詞，意味著房地產調控“一刀切”時代謝幕。丁祖煜預測，在政府停止出臺新的調控政策之后，市場化供求關系發生決定作用，不同地區的市場開始真正分化起來。

如果政策之手收回去，中國房地產市場也許靠薩繆爾森的鸚鵡分析就行了。只會說“供”和“需”的那只鸚鵡，看到目前市場會說什么？

旱澇不均

從市場階段性供求關系看，“驚動黨中央”的杭州樓盤降價事件并不是個別企業的心血來潮，而是一種必然。

“杭州樓盤降價事件，據我們銷售公司一線的反饋，降價雖然不像有些媒體說的那樣夸張，但亦并非簡單個案。我們了解到春節前已有部分項目開始采取加大促銷的營銷策略，近期不少新開項目也在籌備低價入市策略。”易居中國執行總裁臧建軍說。

他認為，這背后不是需求面出現拐點，核心就是市場的供求關系。

“目前杭州商品房庫存約12萬套，而2013年新增土地轉化為2014年上市量預估達9萬套，全年合計21萬套可售量。而歷史行情最好的2013年，銷售8.5萬套。21：8.5，如果是這樣的供求關系，結論可想而知，那就是以價換量、加快去庫存。”

根據易居中國提供的全國一二線城市庫存數據，杭州雖然是二線城市，但存量已超過上海。杭州2013年全年供求比僅0.7，低于0.8的平衡最低區間，在一二線城市位居最后，供過于求矛盾已經有所顯現，到2014年1月進一步下滑到0.6，商品住宅存量消化周期達13.3個月，超過12個月的平衡點，土地消化周期也超過3年。

事實上，在去年土地出讓和開工量支撐下，今年出現階段性供求失衡的城市并不是杭州一個。

“北上廣深”，天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14城市，2013年底新房庫存為1.28億平方米，較2012年年底1.16億平方米上升，庫存去化周期10.4個月。5月份開始，14城市三月移動平均成交批售比（成交面積/同期批準預售面積）一直保持在1以下水平。在宏觀經濟、城市規劃不發生重大變化的情況下，這些城市都面臨較大的去化壓力。

庫存飆升的背后，只能感嘆，2013年是地產商集體沖動的一年。2013年全年土地財政收入實現創紀錄的4.1萬億元，地產商的拿地熱情一直在高位。

供求關系的逆轉直接體現在價格上，這一點已經被越來越多的城市坐實，三、四線城市供應嚴重過剩風險日趨明顯，整體崩盤之說也隨之而來。

降價會不會波及到一線城市？如果是那只鸚鵡，大概會說不。

和三、四線城市相反，目前北京商品住宅存量降到歷史最低，消化周期僅三個月。不少項目在“兩會”結束后悄悄入市，打槍的不要。北京3月有35個項目入市，超過1月和2月總和。而據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，3月3日-9日這一周，上海供應新房37.1萬平方米，環比大幅上漲32.2%。

不差錢？

三、四線城市地產商在強大去化壓力下，降價是不是唯一選擇？

如果開發商要繼續堅守陣地，夠不夠糧草是個問題。2009年-2010年，自比“豬堅強”的地產商等來了解放軍，但眼下的資金面和過去幾年已經不同。

和杭州事件一起發酵的是銀行“停貸”傳聞，起源是興業銀行收緊房地產夾層融資業務和供應鏈融資業務。辟謠以后，確認按揭貸款不受到牽連的“剛需”似乎能安心了，但對開發商可不是好消息。

“很多銀行早就停了房地產開發項目貸款，包括地產鏈上游的鋼材、基建也早已收緊。”一位銀行業人士透露。資金面全面收緊已有時日，沒有短期放松的跡象。endprint

流向房地產行業資金的另一些源頭是理財產品、信托產品、公司債券等影子銀行，而基金和信托資金也變相來自銀行貸款。因此銀行出水口收緊，整個盤子水位下降。

銀行流動性緊縮非止一日。2013年銀行間市場隔夜回購利率飆升，醞釀成“錢荒”，以往會哭的孩子有糖吃，但這次政府袖手旁觀。上一波非理性寬松，資金流入房地產融資平臺和房地產行業，沒有進入實體經濟，可見決策層的反思化為行動。

最近國內風起云涌的互聯網金融為地產商的“捉急”添了一把柴，整個金融市場融資成本全面提高，這對住房投資者及房地產開發商的影響同樣不可低估。春節前房貸八五折已經絕跡，目前個別銀行在基準利率基礎上又上浮5%。

另一路援軍似乎也等不來了，那就是外資。近年來國內房地產企業海外融資達1萬億美元以上，房價泡沫的衍生和外資炒作密切相關。而伴隨美聯儲的縮減QE，游資撤退對樓市的影響不可小覷。

“目前，美聯儲只是縮減200億美元的QE，受影響回流美國的資金大約為1500億至2000億美元左右，一旦加量，首先這些出逃的資金都是賣出人民幣泡沫資產的主要標的——房地產。”房地產評論人士牛刀說。

經濟學家易憲容指出，人民幣貶值必然會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，會導致國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升，對資本密集型的房地產業來說這可能是雪上加霜。

在牛刀看來，一線城市房地產未見得安全，因為中國一線城市受制于美元的影響最大。在美元執行量化寬松階段，美元流進中國主要是在一線城市和長三角珠三角部分城市；美聯縮減QE，大量的資金也必然是這些城市出逃。

大開發商已經開始屯兵備糧。萬科從去年下半年就開始回籠資金，從年報來看，截至年報末期，公司持有貨幣資金443.6億元，相比2013年中期時增加67.6億元。

不過即便從資本出逃到市場坍塌的邏輯成立，反射弧也有相當一段距離，起碼老百姓對一線城市房地產“崩盤”還沒切身體會。

中原地產宋會雍表示，上海開發企業基本上是按兵不動。“部分項目為促銷會給予一些優惠，公寓項目普遍在9.6-9.9折，別墅類產品會更多些，但絕大部分樓盤優惠都不會超過9折。比較典型的如龍湖滟瀾山，別墅產品價格從690萬元下調到600萬元，但這是受到區域競爭過于激烈的影響。”endprint