談棚戶區改造項目實施中重要環節的把控

郝 麗 華

(太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030009)

談棚戶區改造項目實施中重要環節的把控

郝 麗 華

(太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030009)

針對棚戶區改造的特點,對項目決策階段進行了風險評估，探討了項目實施中的風險防范措施，并對設計階段、融資方式、拆遷、招投標管理、合同管理及施工組織管理等工作環節的注意事項作了闡述，以供參考。

棚戶區改造，風險，融資方式，管理

近年來全國加大了棚戶區改造力度，特別是黨的十八大和十八屆三中全會后，各省市以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，緊緊圍繞轉型跨越發展和以人為本的新型城鎮化建設，堅持科學規劃、分步實施，政府主導、市場運作，切實加快各類棚戶區改造，完善配套設施，充分發揮棚戶區改造在保障民生、拉動經濟、促進城市人居環境改善和房地產業持續健康發展等方面的多重效應。我們房管單位先后承接了幾項棚戶區改造項目的任務，針對棚戶區改造項目中拆遷密度大、拆遷難度大、回遷壓力大、要求戶型設計種類多、利潤微薄等，在項目實施中更要求建設單位在每一步、每個環節上要嚴謹。筆者就下面幾個問題與大家探討。

1 項目決策階段的風險評估

合理評估項目建設的可行性是項目實施前最重要的環節。最近國家打壓房地產價格，加大保障性住房和棚戶區改造的建設力度，實施棚戶區項目建設順應了國家的大政方針。需要對周圍環境進行了解和市場調查，結合現場水文地質條件和現有的控制性規劃方案，在充分考慮風險因素的基礎下進行投資估算分析，判定項目實施的可行性和可操性。在項目策劃階段，需要做好以下幾項工作：1)編制控制性規劃方案和詳細性規劃方案，并完成審批；2)根據項目建設規模、建設內容和國家有關規定對項目進行報請有關部門審批、核準或備案；3)編制項目投資估算；4)確定融資合作方案；5)制定拆遷安置方案；6)參加招投標獲取項目建設權。

2 建設項目實施中的風險防范

在項目實施的各個階段，都有風險存在，在投資估算中計入了不可預見費，就是對風險防范的一種準備。因為建設周期長，風險出現的概率比較大，在建設前期就要對可能出現的風險做研究，提出預控和防范措施，以減少帶來的損失。在項目實施中可能存在的風險和相應的回避措施如下：1)合作模式的風險。風險形式：如果整個項目由合作方來操作，特別是項目施工期間，建設單位不參與管理，這樣有可能帶來進度、質量、投資不能按計劃完成；工期拖延；質量不合格；項目超預算支出等諸多問題?；乇艽胧航ㄔO單位要對項目的整個過程進行組織管理。2)融資的風險。風險形式：不能按預期的融資計劃融得資金，致使資金不能及時到位，拖期支付工程款項；工程不能按期完工；回遷戶和施工單位提出索賠?；乇艽胧翰扇《嗲廊谫Y方式。3)拆遷的風險。風險形式：拆遷速度慢；拆遷成本高。回避措施：盡量采用原地回遷的方式動遷。4)設計的風險。風險形式：設計缺陷；設計深度不足；設計規范使用不恰當；各專業設計人員不溝通、銜接不好；未考慮地質條件；未考慮施工過程中的因素等導致工程費用增加，工程延期?；乇艽胧哼x擇資質等級高、經驗足、責任心強的設計單位，同時建設單位要重視設計環節，嚴格遵循方案設計→初步設計→施工圖設計，投入足夠的精力和技術力量研究圖紙，避免邊開工邊設計，抓好圖紙會審和設計交底兩個主要環節。5)施工風險。風險形式：不合理的施工技術和方案，未考慮場地情況等，特別是±0.00以下結構工程的施工和地基處理。回避措施：加強地基勘察質量管理，確保地質勘探數據真實、準確；制定合理的地基處理方案和基坑開挖方案；組織有效地專家論證會；杜絕在地基施工中搶進度。6)室外配套工程的施工風險。風險形式：室外配套工程與室內工程銜接不好；工程施工組織滯后?；乇艽胧涸诮ㄔO項目前期編制規劃方案階段就應該結合經濟建設指標。及早考慮室外配套工程方案，及早規劃附屬建筑的位置和管網的走向。7)組織協調的風險。風險形式：建設單位內部人員之間的不協調；建設單位和設計單位、施工單位以及監理單位人員之間的不協調?；乇艽胧褐贫ê侠淼慕M織管理機構，做到各司其職，避免扯皮現象；建設單位項目負責人應具有足夠的項目管理經驗，有協調藝術，權衡各方利益。

3 設計環節的把控

1)目前設計中存在的問題主要有：a.戶型方案不夠合理；b.設計深度不足，建筑、結構、水、暖、氣、電圖紙之間有誤差，不匹配；c.施工可操作性不足；d.不考慮建筑經濟。2)解決措施:a.建設單位人員應及時和設計人員溝通，在戶型方案、工程做法、裝飾裝修標準、安裝工程的設備、材料選取上提出自己的要求和看法；b.建設單位要具備懂設計規范和施工規范的技術力量，有足夠的時間讀圖；c.建設單位項目人員要把工程造價理念貫穿于委托設計環節，解決好經濟與功能定位之間的關系。

4 融資方式

可以采取三種融資方式：1)在動遷過程中盡量采用原地安置的方式，提前收取拆遷戶的超面積房屋建設費用；2)向社會團體融資，確定合理的融資給付率；3)向中標的施工單位收取一定數量的工程履約保證金，可先讓施工單位墊付資金，計算確定墊付額、墊付時間與工程標底之間的關系。

5 拆遷

建議采用分段拆遷，這樣既緩解了資金壓力，也可以達到分段施工的目的，把控好三個環節：1)控制分戶；2)違建的補償；3)舊有建筑物的拆除費用和污土外運費用的計算辦法。

6 招投標管理

1)了解招投標程序，確定招投標時間，盡量做到先投標、簽訂合同后再開工；2)確定招標方式；3)確定好招標范圍，總承包范圍，招標內容，弄清楚有關專業分包的規定，以及總承包資質范圍與專業分包資質的關系；4)委托專業的招標代理機構進行招標，建設單位確定付費方式；5)委托專業工程造價咨詢機構編制標底，建設單位確定計價依據、費率；6)審核招標文件，重點確定好：工期、投標保證金、履約保證金、合同格式、評標辦法；7)研究確定勘察、設計的招標方式；8)中標通知書上的開工日期要根據實行具備開工條件的日期寫。

7 合同的管理

1)合同的訂立。a.確定好合同格式，通用條款和專用條款的內容。需專業分包的工作內容，與承包商簽定的合同里要說明；b.細節部分：時間的簽署，文字書寫要求，蓋章的要求等要嚴謹。

2)依照合同進行管理。a.約定工程檢測費的費用承擔方，建筑垃圾的處理標準，總包服務費，材料調價的約定，進度款的支付約定；b.對質量、進度、安全等違反規定的處罰，資料不能按時整理也要有處罰規定；c.對進場材料不經檢驗用于現場的處罰要有規定，約定施工措施費的具體條款，要求施工單位在現場采用的施工措施要與投標文件中的措施相一致；d.在監理合同中要有約定：對監理單位的處罰、要求，若在施工工序驗收時發現監理人員通過，但甲方檢查不合格的現象時監理單位應承擔責任，材料未經檢查用于現場的要對監理單位處罰。

8 施工組織管理

工程項目周期長，過程復雜，涉及單位人員多，要想把質量、進度、投資安全做到按期、按質、按量完成。我認為應從以下幾個方面把控好：1)制定合理、嚴謹的管理制度和管理程序；2)以制度管人，以制度管理項目實施中的每項工作。在開工之前，把施工管理的一些主要環節都要訂立可行的制度。比如：例會制度，工程變更制度，施工方案審核制度等；3)制定人員崗位職責，做到分工明確、要求明確；4)把每項工作做透徹的分析，要界面明晰、層次分明、分解到位；5)明確參建各方的職責要求；6)各項工作納入計劃，盡可能把矛盾和沖突消滅在開展前，盡量做到事前控制，做到按計劃運行，按計劃完成；7)對施工單位提出的周計劃，月計劃，年計劃要結合施工勞務人力的投入，分析其可行性；8)實行“計劃→實施→檢查→糾偏→實施→目標”周而復始的管理；9)重視施工組織設計和施工方案的審核，對于重要的方案要多方論證確定；10)制定每周、每月、每季總結制度，要求每位工程項目成員都要編制月度進展報告，項目經理再以此為基礎編制狀態報告，進展報告，預測報告；11)充分調動監理人員的積極性，對監理單位要提出要求，要監督他們；12)加強與參建各方的溝通，統一參建各方的認識和要求，在嚴格執行規范的前提下求大同存小異，明確各項工作的順序和銜接，加強協作和配合；在建設項目實施中，建設單位項目參與人員應始終把工程造價管理理念和意識貫穿于項目建設的全部過程中。

Discussion on implementation points control of shanty town transformation project

HAO Li-hua

(Taiyuan Public Housing Rent Administration Center, Taiyuan 030009, China)

In light of shanty town transformation features, the paper caries out risk evaluation at project decision phase, explores project implementation risk preventing measures, and describes matters needing attention in design phase, financing methods, demolition, bidding management, contract management and construction organization management, with a view to provide some guidance.

shanty town transformation, risk, financing method, management

1009-6825(2014)36-0246-02

2014-10-15

郝麗華(1972- )，女，高級工程師

TU984

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