城中村改造模式的分析

沈明亮

(山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，山西太原 030001)

城市改造尤其是對舊城區(qū)的改造所面臨的一個重點(diǎn)問題就是城中村，為何城中村會成為改造中的重點(diǎn)問題，以及該如何解決，作者對此進(jìn)行簡要分析。

1 城中村問題的凸顯

城中村之所以發(fā)展到現(xiàn)在的局面，究其原因有兩個方面:

1)城市的迅速發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的崛起，城市發(fā)展日新月異，人口的聚集使得城市不得不對周邊進(jìn)行擴(kuò)張。在城市擴(kuò)張的過程中，周邊的一些村落，自然而然的進(jìn)入到城市的群落中。然而這些都是沒有經(jīng)過先期規(guī)劃(城市發(fā)展過快，規(guī)劃速度沒有跟上，成為了一段空白期)。由于缺少了前期的規(guī)劃，在市政配套，土地權(quán)屬等問題上出現(xiàn)了矛盾并對今后埋下隱患。2)城中村發(fā)展過緩。在進(jìn)入到城市的群落中后，擁有土地的村民做起了出租房屋的生意，家家戶戶起樓房，城中村就這樣產(chǎn)生了。這時，這些村子已經(jīng)具備了城市的某些特征，如生產(chǎn)經(jīng)營方式，人口密度等，但是依然保留了村落的一些特征，如土地權(quán)屬，道路，排水，生活垃圾的處理等。由于土地權(quán)屬問題，城市對村落發(fā)展的監(jiān)管不能有效執(zhí)行，村落以一種自發(fā)的方式緩慢而又混亂的發(fā)展。

2 城中村改造的模式

城中村改造并不局限于房屋建筑方面，還涵蓋了社會意識形態(tài)，目的在于使其徹底融入城市生活圈。全國各地城中村的發(fā)展各有不同，對其改造的模式主要有以下幾種。

2.1 自行改造模式

該模式由村委會主導(dǎo)，配合周邊城市發(fā)展的需要，對范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，對轄區(qū)內(nèi)的建筑，道路以及市政管網(wǎng)進(jìn)行整改。該模式可以提高片區(qū)的市容市貌，完善周邊配套，提高土地利用率，有利于管理規(guī)范化、市場化，能夠保障村民的收入水平，實(shí)現(xiàn)城中村改造平穩(wěn)過渡。該模式的問題在于:1)需要村委會自行解決資金問題;2)使用范圍較小(比較適用于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的，且以第三產(chǎn)業(yè)為主的城中村)。

2.2 整體搬遷模式

在城市的總體規(guī)劃中，有可能出現(xiàn)興建大型的公共服務(wù)建筑，如飛機(jī)場，火車站，展覽館，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，需要村莊整體搬遷。該模式由市政府主導(dǎo)，能在城市整體發(fā)展的層面上統(tǒng)籌發(fā)展，對城市發(fā)展能起到重要作用，能有效提升村民生活質(zhì)量，對城中村發(fā)展帶來質(zhì)的提升。該模式問題在于:1)前期投入較大。整村的搬遷應(yīng)該遵循先安置再拆除的原則，這就意味著，需要先建設(shè)村民的安置房，且沒有或有較少的產(chǎn)出。2)建設(shè)周期長。3)村民今后的生活來源問題。

2.3 與地產(chǎn)商聯(lián)合改造模式

該模式依然以政府為主導(dǎo)。地產(chǎn)商的介入可以有效緩解村委會乃至政府的資金壓力，同時能提供相對豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。忻州匡村北部片區(qū)的改造方式正是借鑒于此。村委會與開發(fā)商在政府的監(jiān)督下，相互交換資源，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，最終能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏。

3 忻州匡村改造實(shí)例

匡村改造項(xiàng)目的建設(shè)基于忻州市城中村改造的大背景下，由政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃;村為主體，優(yōu)選方案;整村規(guī)劃，徹底改造;市場運(yùn)作，綜合平衡;試點(diǎn)先行，分步推進(jìn);依法改造，和諧發(fā)展的要求推進(jìn)。匡村村委會本著“村民得利，村組利益不受損”的原則，首先要解決匡村北部長征街以北慕山路兩側(cè)463戶村民的拆遷安置。按照政策確定土地處置方式及拆遷補(bǔ)償安置原則，城中村改造建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)按人均150 m2控制，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補(bǔ)償方式按照市政府意見執(zhí)行，集體建設(shè)用地上的有合法手續(xù)的其他建筑，按建安成本價予以補(bǔ)償。優(yōu)先安排村民回遷安置房建設(shè)。村民安置房未開工建設(shè)的，發(fā)展經(jīng)濟(jì)用房不開工建設(shè);村民安置房未竣工分配的，發(fā)展經(jīng)濟(jì)用房不對外銷售。

按照國家有關(guān)規(guī)范要求，合理配建6班幼兒園、便民市場、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化活動中心等公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，并與村民安置房同步建設(shè)，同步投入使用。合理分配住宅、產(chǎn)業(yè)比例，確保村民和改制后集體經(jīng)濟(jì)組織長遠(yuǎn)收益。安置用地要符合城市建設(shè)規(guī)劃，不轉(zhuǎn)讓，不搞房地產(chǎn)開發(fā)，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營，發(fā)展生產(chǎn)。城中村改造完成后，原村民依法享有集體收益分配。同時，按照整村規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，本項(xiàng)目城中村改造與城市整體規(guī)劃相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計范圍以城市路網(wǎng)為界，采取連片整體規(guī)劃設(shè)計，分片區(qū)進(jìn)行開發(fā)的模式，在確保質(zhì)量的前提下，全面投入市場化運(yùn)作模式。開發(fā)住宅和商業(yè)的主要客戶群體，面向市區(qū)區(qū)域周邊居民的首次置業(yè)及二次置業(yè)，外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)，長征西街慕山路周邊的商圈人群預(yù)計整個忻州市其他區(qū)域人群。

在該模式下，政府的部分負(fù)擔(dān)下放，僅需實(shí)行監(jiān)管，即可完成對城中村改造的目的，同時提高政府的財政收入。村委會通過開發(fā)商的物力、財力等資源，完成了對自身的改造，提高群眾的生活環(huán)境、居住條件及收入水平。開發(fā)商通過對城中村的改造，實(shí)現(xiàn)了資金的流動，實(shí)現(xiàn)了利潤的產(chǎn)生。

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