不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價和房地產(chǎn)稅的邏輯關系★

黃輝玲 張效敬*

(1.黑龍江科技大學建筑工程學院，黑龍江哈爾濱 150022;2.黑龍江科技大學研究生學院，黑龍江哈爾濱 150022)

不動產(chǎn)指不可移動或者如果移動就會改變性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實體及其相關權益;不動產(chǎn)登記是指由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為［1］。本文所指不動產(chǎn)主要是房地產(chǎn)。

1 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記概述

在我國，完整意義上的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度最早出現(xiàn)在2007年頒布的《物權法》，雖然有了法律的依據(jù)，但是我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設始終未取得實質(zhì)性發(fā)展，使我國對于不動產(chǎn)的登記處于缺失和真空的尷尬境地。2013年3月26日，《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》(下稱《方案》)由國務院辦公廳正式對外公布，在該《方案》中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度再次被提及到國家的戰(zhàn)略高度。2014年1月21日，中央編辦發(fā)布《關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》(下稱《通知》)，其中將涉及全國的不動產(chǎn)登記(含土地、房屋、林地、海域等)工作全權賦予國土資源部。根據(jù)《通知》，國土資源部將會同有關部門就將要涉及到的有關不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關法律法規(guī)進行草案的擬定，同時著手構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息基礎平臺［2］。目前，中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記分屬不同管理機構(gòu)，涉及近10個部門，主要有住建部門、國土部門、農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、漁業(yè)部門、海洋部門等［3］，過去這些部門各司其職，對于登記職責可能協(xié)調(diào)不夠，也難以整合。這次國家專門出臺文件要求進行不動產(chǎn)登記職責的整合，將一定程度上從政府治理的角度規(guī)范不動產(chǎn)登記的流程和具體的要求，使登記人有規(guī)章可依。同時通過整合與不動產(chǎn)登記有關的各個政府部門的職責，可以一定程度上減少由于協(xié)調(diào)溝通不足而產(chǎn)生的漏報或者錯誤事件的發(fā)生。在全國內(nèi)構(gòu)建系統(tǒng)化的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并配以運轉(zhuǎn)合理的管理體制，首先有助于加速構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，改善原有的行政主導性調(diào)控;其次可以破除原有的利益關系紐帶，為財產(chǎn)公開、信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等制度的改革提供全局性、基礎性的鋪墊效用。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)稅施行

如果不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進將會明顯加速，因為開征房產(chǎn)稅要以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為技術支撐?！锻ㄖ分忻鞔_要求，未來將建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，這意味著突破了不動產(chǎn)管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態(tài)。構(gòu)建完善的系統(tǒng)化的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有益于實現(xiàn)國內(nèi)住房信息的互通互聯(lián)，住房信息聯(lián)網(wǎng)可以最大限度地避免居民利用不動產(chǎn)權屬信息不對稱(一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況)，而規(guī)避政府關于房產(chǎn)稅征收以及房地產(chǎn)限購方面的政策規(guī)定，從而為全面征收房地產(chǎn)稅提供保障。

2.1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎性作用

按照黨的十八大《報告》，基于社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展的需要，在全國范圍內(nèi)由試點到推廣房地產(chǎn)稅將成為一種必然;全面開征房地產(chǎn)稅，需要立法基礎、信息條件、財稅體制的匹配。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建，是推進上述基礎條件準備工作的重要一環(huán)，即在條件日趨完備、時機日益成熟的條件下，在全國范圍內(nèi)全面開征房地產(chǎn)稅是完全可以實現(xiàn)的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收之間存在著內(nèi)在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。房產(chǎn)稅開征的前提條件之一，就是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)的登記制度已經(jīng)建立，政府有渠道和能力去監(jiān)察某一個城市某一個地區(qū)的房產(chǎn)的所有權人屬于誰;不動產(chǎn)登記條例一旦實施，政府會更有信心推動房產(chǎn)稅的立法工作，因為房產(chǎn)所有權的信息已經(jīng)比較齊備了。如果居民進行跨區(qū)購買房地產(chǎn)，通過不動產(chǎn)登記的信息平臺可以實現(xiàn)信息共享，不同的省市政府可以對相關的房產(chǎn)的權屬信息一目了然。如此一來，就可以最大限度地避免居民利用不動產(chǎn)權屬信息不對稱，而規(guī)避政府關于房產(chǎn)稅征收以及房地產(chǎn)限購方面的政策規(guī)定。

2.2 房產(chǎn)稅對居民的影響

如果開征房產(chǎn)稅，究竟該怎么征收，某房地產(chǎn)研究中心在《關于堅決變革房地產(chǎn)制度的建議》中建議:對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80 m2以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%～3%的房產(chǎn)稅;家庭第三套住宅，每年征收4%～5%的房產(chǎn)稅;家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅。所有商業(yè)房產(chǎn)每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅;家庭僅有的一套自住住宅，免征房產(chǎn)稅。2011年1月28日，重慶市、上海市正式試點開征房產(chǎn)稅，與外界預測基本一致，“第一套房產(chǎn)免征‘房產(chǎn)稅’，主要針對擁有豪宅或多套房以上的居民征收”。根據(jù)重慶市和上海市的試點經(jīng)驗可知，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一旦實施對于普通市民影響將不大，因為普通市民的房產(chǎn)消費絕大多數(shù)都是基于剛性的現(xiàn)實需求，即大部分市民名下僅有一套房產(chǎn)，不存在投機或者投資性的行為，而各地對一套房產(chǎn)不征房地產(chǎn)稅。這就說明，基于對原有制度的彌補，構(gòu)建全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可推動房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價調(diào)節(jié)

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，通過全國統(tǒng)一的住房信息聯(lián)網(wǎng)，每個人擁有多少套房都一清二楚，個人的房產(chǎn)信息完全透明化。房產(chǎn)稅如果對個人征收意味持有環(huán)節(jié)的成本增加，影響投資性購房對未來的投資預期收益率;推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將會促使一些空置房投入市場，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重大沖擊［4］。

3.1 二手房拋售拉低房價

構(gòu)建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一制度，實現(xiàn)全社會房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)的共享，推進部門信息的互通互聯(lián)，將會對市場上存有的非剛性需求房產(chǎn)，特別是灰色房源產(chǎn)生極大的影響，由此引發(fā)預見性的拋售。南方民間智庫副主席彭澎曾表示，如果不動產(chǎn)實名登記和征收房產(chǎn)稅兩者雙管齊下，擁有多套房的人要為自己多余的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅，這會是一個負擔，市場上二手房拋售現(xiàn)象將會增多，特別是來歷不明的商品房及其他優(yōu)質(zhì)的二手房將被擠出，加速進入交易市場，這會給部分市場帶來一定的存量供給，改善二手房市場的供需結(jié)構(gòu)?；谶@樣的市場環(huán)境，對持幣待購的人來說是一個利好的消息，供需結(jié)構(gòu)的改善將在一定程度上平抑房價。以前由于缺少優(yōu)質(zhì)二手房源，人們不得不購買一手房，而隨著優(yōu)質(zhì)二手房源被逼出，將在一定程度上抑制一手房價過快上漲，樓價自然可以緩一緩［5］。

3.2 房價調(diào)節(jié)“行政化”

在全國內(nèi)構(gòu)建系統(tǒng)化的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并配以運轉(zhuǎn)合理的管理體制，有助于加速構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，為住房信息聯(lián)網(wǎng)、征收房產(chǎn)稅提供基礎，為樓市的調(diào)控提供科學性、針對性的支撐，改善原有的行政主導性調(diào)控。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將有助于樓市調(diào)控去“行政化”。

根據(jù)已有的實際情況，現(xiàn)有的調(diào)控政策在制定過程中即存有一定的盲目性，在執(zhí)行上也不能達到預期的目的，其原因在于各個城市和地區(qū)之間的不動產(chǎn)信息未實現(xiàn)信息查詢的共享，居于國家層面的政策制定者在這個過程中無法清晰掌握全國層面的不動產(chǎn)分布情況。比如樓市限購政策，監(jiān)管部門不知道每個城市的購房者情況，并沒有針對性地根據(jù)不同城市的實際情況制定不同的限購標準，實際效果參差不齊［6］。構(gòu)建了科學的全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)之后，可以打破各個地區(qū)和城市間不動產(chǎn)信息“隔絕”的狀態(tài)，政府層面的監(jiān)管者可以統(tǒng)籌掌握全國范圍內(nèi)不動產(chǎn)信息并進行深入的分析挖掘，在政策制定過程中更具針對性，變過去“一紙命令”式的調(diào)控為差別化的“點對點”調(diào)控。

4 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)調(diào)控

在我國，各個地區(qū)的不動產(chǎn)幾乎都存在復雜的權屬關系，同時有商品房、經(jīng)濟適用房、回遷房等不同的房屋形式;雖然我國已經(jīng)開始實施不動產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)移的登記制度，但是各地不動產(chǎn)的登記備案和產(chǎn)權登記狀況不甚明朗，即使已完成的登記信息也未實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)建全國層面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度無疑將益于全國房產(chǎn)信息的互通共享。實現(xiàn)全國房產(chǎn)信息的互通共享，意味著個人名下的房產(chǎn)基本情況不再是完全意義上的“隱私”，對那些時常見諸媒體報端的“炒房團”“房姐”“房嫂”產(chǎn)生一定的威懾作用。

與其他稅種不同，房產(chǎn)稅是向產(chǎn)權所有者征收的一種財產(chǎn)稅，以實際房屋為征稅對象，其計稅依據(jù)是該房產(chǎn)的計稅價值或其租金收入，征稅目的是以稅收杠桿實現(xiàn)房產(chǎn)的有效管理、合理規(guī)避房產(chǎn)的空置率以提高其使用效率，進而實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的合理性與科學性。同時，房產(chǎn)稅可以有效改變樓市供求關系，進而抑制房價，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

［1］彭威堅.澳門與內(nèi)地不動產(chǎn)登記制度比較［D］.上海:華東政法大學，2012:2-9.

［2］不動產(chǎn)登記下月展開 為房產(chǎn)稅鋪路?http://epaper.timedg.com/html/2014-02/17/content_1240227.htm，2014-04-28.

［3］不動產(chǎn)登記打響長效機制第一槍 房產(chǎn)稅或?qū)⒓铀偻七M.http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/22/c _125743835.htm，2014-04-28.

［4］王冠迪.征收個人住房房產(chǎn)稅效應實證探討——以重慶市為例進行個案討論［J］.商業(yè)時代，2011(9):71-72.

［5］王海漪.太原市征收個人住房房產(chǎn)稅的相關問題研究［D］.太原:山西財經(jīng)大學，2013:27-41.

［6］徐筱箐.論我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀 發(fā)展和完善［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011(17):65.