完善我國住宅房地產稅收制度的幾點建議

李克強總理在今年的政府工作報告中提到：啟動不動產統一登記，推進稅收制度改革，做好房地產稅立法相關工作。同時相關人士也表示，全國人大本著更好地貫徹落實“稅收法定”的原則，正重點加強對房地產稅的立法工作，這意味著房地產稅立法在人大層面已經開始啟動。輿論又一次把房地產稅推到了風口浪尖。

房地產稅收制度的發展歷程

改革開放以后，我國的房地產稅收體系進行了全面改革，相關的稅收制度逐步建立。1984年，國務院改革工商稅制，決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，并暫緩開征。1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，實際執行中主要是針對外資企業和個人執行，但對個人所有非營業用住宅免征房產稅。

隨著改革的進一步深化，為了遏制房地產投資的過速增長，2006年配合國土資源部、監察部、國務院、國家發展改革委等部委的調控措施，財政部、國家稅務總局出臺了對于居民個人適用的稅收政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，需全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

2008年，受全球經濟不景氣影響，國家稅務總局對個人住房交易環節的稅收政策做出調整，規定自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。緊接著，隨著國際國內經濟增長企穩，房地產稅收調控進入緊縮型房地產調控階段。2011年1月28日，我國的兩座直轄市重慶和上海，正式啟動對個人住房征收房產稅的改革試點工作，標志著我國的房產稅收改革進入一個新的階段。

房地產稅收制度改革的主要內容

在不同的國家和地區，房地產稅也被稱為“不動產稅”、“房地產稅”、“物業稅”等，不僅就土地進行課稅，而且就土地上的所屬房屋及其配套設施進行課稅。在我國，原有的房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。

目前國內關于房產稅并沒有統一的定義，但其本質是以房地產為征稅對象的財產稅，是房屋保有環節的稅收。我們現在進行的房地產稅制度改革就是將城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅種進行合并成一個稅種——房地產稅。新的房地產稅將把按土地和房產分別設置的稅種統一為一個房地產稅種，土地和房產作為統一的課稅對象（倪紅日，2013）。目前房產稅已經率先在幾個試點城市試征收，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備，改革的主要內容是包括改革計稅依據以及稅率調整在內的稅基評估系統的改革，并且征稅的范圍由經營性房地產擴大到居民住宅地產。

完善房地產稅收制度改革的幾點建議

（一）健全房地產稅應引起各級政府重視，立法須先行

首先需要明確的是，房地產稅的征收多以地方政府為主體，是地方政府重要的稅收來源，為地方政府提供穩定和可靠地財政收入。因此改革不僅僅是中央的目標，更需要各級政府的支持。通過立法，由人大制定專門的法律法規，為房產稅在全國范圍內的征收提供了法理基礎，以經濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇。立法后的房產稅，將成為一種基礎稅種，變為地方財政收入主要且穩定的來源。

其次，完善的房產稅能夠有效遏制房價的快速上漲，從現有的經驗來看，房地產稅在保有環節的缺失，使得市場很大一部分資金流向了房地產，再加上我國城鎮化率的逐年提升，使得房地產市場長期處于供小于求的狀態，造成房價的持續上漲。因此，無論從穩定財政稅收還是調控房價來看，房產稅都應受到各級政府的高度重視。

（二）推進房產信息系統的建設

充分認識加快個人住房信息系統建設，是提高政府公共服務能力的具體體現，要進一步增強責任感和緊迫感，在房屋登記信息系統建設的基礎上，加快推進個人住房信息系統建設。房產信息系統是整個房產稅改革工作的基礎，是貫徹落實房地產市場調控政策的重要舉措，也是提高政府市場監管能力的重要手段。個人住房信息系統建設的目標是以城市住房信息系統建設為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化情況。除此之外，準確把握信息技術發展方向，加快軟件的建設，利用GIS地理信息系統等技術成果，實現采集地樓房三位一體的基礎數據。建立完善的住宅信息系統不僅會提高我國的稅收管理水平，而且對今后城市管理水平的提升有著積極的促進作用。

（三）設置專門的評稅機構

房地產稅與其他稅種的區別在于，它的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入，而這些都需要專門的機構進行公平公正的價值評估，這也是房產稅改革的難點之一。我國的房產稅制度建立起步較晚，參照一些開征房產稅較早，稅制較完善的國家和地區的經驗，高水平的專門業務資格的評估師隊伍是不可或缺的。

關于評估機構的設置，國外的經驗大概有3種類型：一種是政府行政機構中設置的評估機構；一種是政府外包給專業的評估公司；還有一種相當于我們的事業單位，屬于政府設置的非盈利單位專門負責評估工作。以上3種類型評估機構都是以政府為主體，說到底房產稅的評估還是政府的職責。根據以往經驗和我國的國情，前兩種由政府主導的評估機構類型比較適合目前的改革現狀，但不論選擇哪種評估機構類型，配備一支專業的評估隊伍是房產稅改革的基礎條件。納稅評估是一項專業性很強又具有綜合性的工作，涉及稅收、會計、財務管理、計算機技術等方面的技能，要求評估人員能夠依據征管資料及相關數據，定性與定量分析相結合，從多層面對稅源狀況、納稅行為進行細致的案頭分析，逐步審定申報數據的真實性、合法性。

在評稅人才方面，可以參考香港經驗，建立“評稅員能級管理”評估。香港一直沿用“官方評稅”制度，即我們所說的“納稅評估”，評稅人員占全局人員的近60%。評稅人員主要實行類似我們的稅務人員能級評定上升制度，具體按照“未定級員工——助理評稅主任——評稅主任——高級評稅主任——總評稅主任”的評稅級別序列發展。例如由對口大學本科畢業，需經過兩年培訓，考核合格續聘為助理評稅主任，助理評稅主任要升為評稅主任必須具備3個條件：一是評稅主任空缺，二是4年一次，三是考試晉升，需經升級委員會嚴格考察。

總之，技能全面、專業素質高的評稅人員是評稅機構的關鍵先決條件，專門的評稅機構是房產稅改革的基礎條件。

（四）處理好居民自用住宅征稅的問題

現階段居民收入增幅遠不及住宅價格的增長幅度，面對節節高升的物價水平，征收房地產稅很難在短時間內獲得民眾的支持。根據我國土地實行公有制這一國情出發，凡是中華人民共和國的合法公民都應享有公平的住宅土地使用權。因此，在借鑒國外經驗制定房地產稅時應考慮到這一點，建議對個人自用住宅實行免征稅待遇，畢竟制定房地產稅的目的是在調節收入分配的同時，起到宏觀調控房地產市場的作用，引導居民理性購房。如果上述建議被采納，還需確定居民自用住宅的具體標準，對超過自用面積部分征收房產稅。同時在征稅初期，主要對高檔次、大面積的住宅進行征收，設置較高稅率，然后逐漸擴大征稅范圍。結合我國國情，房產稅的制定也應該考慮到弱勢群體和一些非盈利機構，對于他們，應予以政策上的減免。

（五）處理好房產稅的使用問題

對個人住房征收房產稅，一是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。二是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。然而，在開征初期階段，必然會引起納稅人的不滿，因此，應將它納入地方稅收體系，確保稅收取之于民，而用之于民，除了將所征稅款用于地方教育、公共事業等，還應明確稅收主要將用于廉租房和公共租賃住房建設等保障房相關項目，以解決低收入家庭住房困難為首要任務。

（六）改革將是一個長期的過程

從短期來看，房地產稅的實施和地方財政收入是存在矛盾的，我們希望房產稅的開征可以為地方財政提供穩定的財政收入，如果房產稅開征的范圍過廣，造成房價劇烈下跌，以及土地出讓金被分散，從而導致地方財政收入大幅減小。1994年我國實行分稅制以來，地方政府已越來越依賴土地財政，這樣勢必對房產稅改革造成一定的阻礙作用。因此必須認清房產稅是破除地方政府主要依靠高房價、高地價來獲取財政收入和拉升GDP的根本出路。因為土地資源的有限性，使得在社會經濟的快速發展及城市化水平提高的情況下，土地資源將會越來越稀缺。部分沿海發達地區已經出現了無地可賣的情況，地方財政急缺一個穩定的收入途徑。同時，土地財政也一定程度上推高了城市住宅價格。如果房產稅能夠為地方政府提供大量且穩定的、可自行支配的支柱稅源，不僅可以減弱地方政府對土地財政的依賴，而且能遏制地方政府推高地價的沖動。因此，根據我國國情，建議改革分步實施，它將是一個長期的演進過程，在這一過程中房產稅逐步增加成為地方政府的主要財政來源，土地財政慢慢淡出人們視野，從而保證地方經濟平穩運行和地方財政平穩過渡。

與此同時，通過輿論宣傳以及定期公布改革的進度，使公眾對房地產稅改革有一個漸進的認識，加大透明度，贏得公眾的理解和支持。

參考資料

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2.賈康，劉微.土地財政：分析及出路[J].財政研究，2012，（1）：2-9.

3.盧仁法等.中國稅制改革走向.北京：人民出版社，2006.