新型城鎮化背景下房地產開發企業轉型升級的思考

李克強總理在提到城鎮化概念時，提出城鎮化的核心是人。只有人們安居樂業，才是新型城鎮化的真正目的。中共中央、國務院于3014年3月16日印發《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》把“市場主導，政府引導”作為基本原則，為房地產開發企業參與新城鎮建設提供了新的發展機遇。新型城鎮化既承載了城市的功能，又承載了旅游、休閑、度假的功能，推進功能混合和產城融合，在集聚產業的同時集聚人口，防止新城區空心化，促進城市經濟轉型升級，改善營商環境，增強經濟活力，擴大就業容量都具有重要的理論意義和現實意義。

新型城鎮背景下的房地產開發企業轉型升級成因分析

（一）促進基礎設施與房地產業聯動發展

近幾年，國內各大型城市為緩解中心城區人口壓力、交通壓力，大力發展衛星式新城，天津市也規劃了京津、團泊等11個新城規劃。為完善基礎設施、集約利用土地，近年來政府新增土地集中在配套不足的郊區，在土地出讓中捆綁的公建比重越來越大。在規劃和土地出讓過程中，政府有意推動開發商發展大配套，如引入名校、修建城市綜合體甚至引入產業等。同時非住宅用地推出的占比越來越大，“冷熱”搭配的“配建”等方式在緩解高房價的同時，促進相對偏遠地區的開發以及由此帶來的“大配套”的建設無疑優化了土地開發結構。多業態聯動開發新型城鎮不僅為房地產開發企業帶來大量新增需求，也對其開發戰略與商業模式產生重要影響，加快了地產開發企業從傳統住宅開發向多業態聯動開發轉型升級。

（二）基礎設施大配套帶動區域經濟發展

中共中央、國務院于3014年3月16日印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，拉開了新的新型城鎮化的建設序幕，無疑將對房地產行業產生深遠影響，會加劇開發企業在開發戰略以及商業模式等方面的不斷調整，加之房地產市場的不斷變化加劇了房企之間的競爭。限購政策啟動以來，在政府的支持下，商業地產被眾多房企視為規避風險的最佳選擇，很多有實力的房地產開發商紛紛在城市配套服務、電商、金融、農業、社區等跨業領域已經開始布局。一些實力較強的開發商開始以“大配套”帶動區域經濟發展，度假型、商務型、休閑型、養生型、娛樂型綜合配套相繼出現，成為區域的新中心。傳統以住宅、商業、寫字樓等為主要產品的房地產開發，大型房地產開發企業要從單純住宅開發商轉變為城市綜合配套服務商，逐步轉向針對服務和持續運營的多業態聯動開發。

房地產開發企業轉型路徑選擇

新型城鎮化戰略的提出和實施，為房地產業進一步發揮服務功能提供了很好的環境和時機，也為房地產業創新和轉型創造了良好條件。中國房地產企業要成功轉型的根本在于創新，而要完成創新使命則需要做到“創新有道”、“創新有法”和“創新有術”。近年來，工業地產、科技地產、商業地產、旅游地產、養老地產等的發展，為房地產業與現代服務業、新興產業相互融合、合作共贏找到了共同點，既可服務新型城鎮化，又可促進房地產開發企業的轉型升級。

（一）積極參與新城鎮化建設土地整理

土地整理的總體目標是提高土地利用率，實現土地資源的可持續利用。土地整理作為一種能滿足新城鎮化建設用地之需，滿足人口增長對糧食和土地的需要、促進土地集約利用的方式，解決人地矛盾以及促進經濟社會健康發展起著重要的作用。這種地方政府與開發商的雙贏模式。對于開發商而言，參與一級市場的土地整理，出資進行土地整理和市政配套的建設，可減少在二級土地市場招拍掛的過程中導致的地價上漲等不確定因素。對于政府而言，借助社會和企業的力量來實現新城鎮化建設，可減少地王的出現。

（二）積極參與旅游地產開發

近年來旅游地產投資成為整個中國投資的熱點。政策將對文化旅游地產有利好，尤其對三四線城市，甚至更偏遠的地區，如貴州和云南等地政府放開了投資市場、土地市場，鼓勵大面積開發旅游地產。同時，新型城鎮化的背景下，會有一大批旅游小城鎮出現，但旅游地產不能簡單理解為開發商到旅游地區搞房地產開發與銷售，還包括旅游產品的開發、運營、管理和旅游服務體系的建設等一系列內容，需要很強的專業能力，需要開發商引進或培養旅游經營管理方面的高級人才。

（三）積極參與養老地產開發

中國社科院的數據顯示，2013年60歲及以上老年人口達到2億人，人口老齡化加速。其中，生活不能自理的老人總數已超過3700 萬人，未來對養老院、養老機構的需求會更加明顯。房地產企業應積極參與機構養老設施的建設，還可以開發休閑、養生養老與度假相結合的產品，以滿足不同階層老人的養老需求。在完善硬件設施的同時，要健全配套的養老服務。

房地產開發企業轉型過程中應注意的問題

（一）加強產銀合作，拓寬融資渠道

隨著房地產市場化程度的逐漸提高，房地產行業將更多的和信托、基金、保險資本相結合。從2014年1-4月份全國商品房銷售看，商品房銷售情況正在考驗房地產開發企業的資金承受能力，在國際市場吸收能力下降的同時，國內市場的壓力和風險有所上升。強者越強，弱者越弱的分化趨勢，將導致房地產市場的洗牌組合將進一步加劇。為保障房地產開發可持續發展，企業發展要活用資本的力量，和金融機構、證券商建立更廣泛的合作，有著巨大的發展空間。對于大型房地產開發企業而言，通過入股銀行來拓寬融資渠道，短期內是為了財務收益，但中長期則是未來戰略轉型，在把金融作為房地產開發之外的另一主業的同時，以實現從產品供應商向城市配套服務商的企業轉型。

（二）推進精細化管理，降本增效

面對復雜的市場環境，房地產開發企業應不斷提高設計附加值和增強售后服務力量，高水平做好前期規劃、方案、建筑設計等工作，自主研發適應市場需求的多元化優質產品，要按照節能環保綠色生態的要求來建設。這樣一個龐大的體系性系統工程，需要以住宅產業化來作為實現一系列目標的抓手和路徑。要把握項目的開發節奏，加強施工進度、安全、質量管理。加快銷售速度，增強去化能力，加快銷售回款。開拓新的銷售途徑，以“坐銷”、“行銷”相結合，挖掘更多潛在客戶，不斷探索合作模式，豐富開發企業贏利模式。同時，完善企業內控體制建設，推進精細化管理，降本增效，全面提升房地產開發企業產品的競爭力。

（三）做好人才儲備工作，提升多業態聯動開發能力

房地產開發企業無論是參與新城鎮化建設土地整理、還是進行旅游地產和養老地產開發都需要有相關的人才組成專業團隊作為支撐，還需要進一步梳理產業鏈各流程，對土地儲備、報建、招標、策劃、設計、建設、銷售、售后到后期招商經營、物業服務整個流程加以分析，進行業務流程再造，更好地實現精細化和專業化管理，不斷提升多業態聯動開發的能力。

參考資料

1.李克強.在改革開放進程中深入實施擴大內需戰略[J].求是，2012（2）.

2.胡挺.轉型背景下房地產企業創新之路[J].中國房地產，2013（1）：17-19.

3.養老地產招拍掛推高成本 每月床租未來超過萬元，新華網，2014-05-05，http：//news.xinhuanet.com/house/bj/2014-05-05/c_1110539936.htm.

4.文林峰.產業化是實現新型城鎮化的有力抓手[J].中國房地產業，2014（Z1）：200-201.

5.劉志峰.促進房地產業轉型發展為新型城鎮化服務.中國建設報，2013-07-24，http：//www.chinajsb.cn/bz/content/2013-07/24/content_99051.htm.