中小房地產企業項目管理的特點和差異性

孫 海 龍

(山東齊魯盛華房地產有限責任公司，山東 淄博 255400)

·房地產開發·

中小房地產企業項目管理的特點和差異性

孫 海 龍

(山東齊魯盛華房地產有限責任公司，山東 淄博 255400)

分析了中小房地產企業的發展歷程，結合目前中小房地產企業項目開發的模式和特點，研究了項目管理過程中存在的差異性，提出了幾條適合中小房地產企業發展的途徑，以提升中小企業的房地產產業水平。

房地產，企業，項目，管理

與大型的房地產企業相比，中小型的房地產公司在全國范圍內分布最廣、企業數量巨大，占據了當地房地產業的主要份額，其項目實施水平的高低對當地城市的發展有著舉足輕重的影響。研究探討中小房地產企業的項目管理特點和差異性，對提升中小企業的房地產的產品水平具有一定的現實意義。

1 中小房地產企業的發展歷程和目前的期望

20世紀90年代末、21世紀初，全國房地產市場的升溫催生了眾多的中小型房地產企業，有從國有企業改制形成的；有從施工企業轉型升級形成的；也有從其他行業轉型而來的。這些企業的普遍特點是資金實力并不雄厚，基本都是以該行業要求的最低注冊資本金進入了該行業。年銷售額基本維持在幾千萬元的水平，發展到今天也不過10個億，大多維持在幾個億的年銷售額水平。隨著各地地價的不斷攀升，每年的項目儲備不過幾十萬平方米的規模。它們既缺乏大型國有房地產企業雄厚的資金實力，又沒有深厚的人脈資源。同時達到了一定的規模和發展了一些有關聯業務的分公司、子公司，有一定的生存和發展需求。隨著近幾年房地產的逐步穩定，快進快出的模式逐步淡出，產品品質的提高和品牌的建立正逐步成為這些企業的內在需求，以期得到越來越挑剔、逐步理性的購房戶的認可，從而使自己能在這個行業有長足發展。

2 目前中小房地產企業項目開發模式和特點

縱觀國內大型房地產企業的管理模式，均由公司總部制定一系列嚴格的制度和執行程序，通過分工細致的各部門之間的精誠合作來實現公司目標，基本遵循了C-PMBOK的項目管理模式。與他們不同，我們采取的是由公司總經理負責前期項目運作，開發合同、造價、銷售、資金調度、大型物資(如鋼筋等)的采購均由公司統管。項目部負責設計、監理、施工單位的協調和管理，尚不具備區域獨立運作的權限和能力。這種模式決定了項目部承擔的工作內容相對單一，雖可以更好地完成項目的質量、進度、安全控制，但因對公司資源配置能力的欠缺，項目經理對合作單位的控制力度也相對削弱，其弊端也非常明顯。

3 項目管理的特點和差異性

大型房地產企業因財大氣粗，故協調政府的能力和外部資源配置的能力均具有明顯的優勢。尤其前幾年，在GDP的增長作為唯一考核地方政府執政能力的背景下，其優勢更加明顯，從拿地到建設手續辦理幾乎是一路綠燈，作為中小企業確實是望塵莫及。其二，在選擇合作單位方面更是處于強勢地位，從設計單位、監理單位到施工單位及部品、部件供應商的選擇等等，均為長期合作且是國內或省內較為知名的合作商。相比之下，中小企業在拿地及手續辦理等諸多環節，則很難得到地方政府強力的支持。在合作企業的選擇上，因資金的原因更愿意選擇在報價上更加優惠和能夠墊資的企業，因此給后期的項目管理帶來了一定的難度。

雖然面對一定的尷尬，但中小企業的項目管理人員也絕非毫無作為，仍有許多發揮的空間，否則項目的實施就會失控。我們采取的措施主要有以下幾個方面：

1)明確項目實施的關鍵點及其作用。

和其他房地產企業相同，要想做大做強，資金的回籠期越短越好。查閱相關資料表明：凡是發展好的企業，從拿地到預售所需的時間短的在6個月左右、最長的也不過1年的時間；而我們的項目資金回籠期最短的也需18個月，一般在2年左右。雖然如此，作為中小房地產企業的項目管理人員仍有必要樹立全局觀念，抓好公司層面的四個關鍵點：a.取得施工許可證的時間越早越好，以盡快滿足公司能夠辦理開發貸款的條件；b.協調好各方資源，盡量提前開工，諸如土方開挖、基坑支護、文物發掘等工作可在保證安全的前提下提前進行，以期盡量縮短總工期和給潛在的客戶建立信心；c.協調施工企業和公司內部資金保障，加快主體施工進度，盡快達到辦理預售所需的施工進度，滿足辦理預售許可證的條件；d.交付使用，這個也必須保證，因為涉及公司信譽和避免因延遲交付而發生的索賠。

2)圍繞關鍵點應采取的措施。

a.選擇好的合作伙伴。選擇一個信譽好、實力強的合作伙伴是每一個開發企業的美好愿景，就中小房地產企業而言，在實際操作中往往事與愿違。因為在市場經濟條件下企業之間的合作是雙向的，因我們企業自身實力不足，所以實力強、信譽好的合作企業通常也不會輕易選擇你，這是中小企業面臨的尷尬。因此只能退而求其次，盡量選擇當地信譽較好又有一定發展需求的企業作為自己的合作伙伴，在相互的融合中逐步形成戰略合作關系。

b.細化合同條款，強化合同約束。合同在所有經濟關系中的重要性已為大家熟知，不必贅述。有一點經驗供大家分享，即在合同中一定要明確合同雙方各自的職責，能細化的盡量細化。我更強調的是合同的履行，作為房地產項目的管理者必須時時清楚合同中約定的自己的職責，并不遺余力地去執行，以免給對方造成違約的借口。這是最低級的錯誤堅決不能犯。當然作為一個合格的項目管理者，除了做好自己份內的事情外，還應主動地幫助對方及時地解決一些實際問題，通過自己的實際行動感動對方，使大家的目標一致。

c.制定切實可行的計劃并堅決的執行。實踐證明，凡是實施好的項目都伴隨著一個符合實際的、切實可行的計劃。要制定一個好的計劃，要求項目管理人員應具有豐富的房地產從業經驗以及與政府、周邊鄉鎮、各主管部門及合作伙伴之間良好的溝通能力，同時對建設項目的建設程序及驗收程序和要求十分熟悉。只有這樣，制定的項目實施計劃才具有可操作性。為了計劃的實施，從業人員良好的心理素質也十分重要。在項目實施過程中，突發事件時有發生，在事件發生后如何及時妥善的解決，最能考驗項目經理的水平。有四點經驗與大家分享：一是信心，不能被突發事件打倒，相信問題總會得到解決；二是責任心，一定要從公司大局出發敢于承擔責任和由此帶來的一切后果，否則你絕不是一個合格的項目經理；第三要用心，認真分析問題產生的根源，找出問題的關鍵，不遺余力的去協調解決；最后要講究方式方法，懂得利益平衡、懂得取舍和合理退讓。

d.從業者需不斷提升各方面的能力，敢于決策。作為中小房地產企業的項目管理團隊往往不同于大型房企的項目管理團隊。因公司規模尚未達到一定的程度，機構設置和專業化合作并不十分健全，甚至沒有專門的技術管理部門和質量控制部門，因此所有與項目有關的管控工作幾乎全部落到了項目部，從而導致項目部的工作內容龐雜而繁多，要求從業人員既要懂相關專業又要善于協調，同時還得有造價控制的意識并懂得相關知識，還要懂得施工組織方面的知識和經驗等等，不一而舉。

e.工程管理要有全局觀，懂得首尾照應。目前我國房地產開發項目的驗收多實行的是備案制(包括單體竣工驗收備案和綜合驗收備案)，未辦理備案的房地產開發項目不得交付使用。這項制度被地方政府嚴格執行，規范房地產市場的同時，也給房地產業的項目管理人員提出了更高的要求。以前基于我國住宅產業化并不完善的現狀和行業內外的普遍認識，對建設項目尤其是房地產的精細化管理并不看好，曾有“土大爺”的說法，建筑工程也因其工期長、參與人員多且流動性強、從業人員素質普遍不高、建筑材料質量參差不齊、急功近利等等因素的影響，大家對建筑工程的質量普遍存有一種寬容的態度，認為難免有建筑質量通病的產生，只要不是重大的事故，人們普遍給予了一種諒解。這也從另一個方面導致了建筑工程項目從業人員素質不高和質量意識不強的現狀。隨著地價的不斷攀升、房價的持續增長和物權法的實施，購房者的質量意識和維權意識逐步增強，個別地方甚至出現了專業的質量驗評師，這無疑對建筑工程的品質提升起到了醍醐灌頂的作用，使有信用的房地產企業和從業人員不得不重新審視自己的產品和自己的行為。所有這一切，使得項目管理人員在進行每一項決策時必須慎重，即這項決策雖然解決了當前的燃眉之急，但是否會對造價有較大影響、是否會產生新的安全隱患、是否違反強制性條文等等，必須組織相關人員進行充分的評估，重要的是會不會影響將來的竣工驗收。

4 結語

中小型房地產企業的項目管理和其他企業的項目管理在終極目標上是一致的，即最大程度地實現質量、投資、安全和進度四大控制，但因企業規模和開發理念上的不同，決定了中小型房地產企業的項目管理必須和企業的實際狀況相匹配，以期通過有效的管理實現企業的目標。

Project management properties and differences of small-medium real estate enterprises

SUN Hai-long

(ShandongQiluShenghuaRealEstateCo.,Ltd,Zibo255400,China)

The paper analyzes the development history of small-medium real estate enterprises, studies the project management differences by combining with current small-medium real estate enterprises project developing modes and features, and finally puts forward some ways fitting small-medium real estate enterprises development, so as to improve the small-medium real estate enterprise quality.

real estate, enterprise, project, management

1009-6825(2014)11-0258-02

2014-02-05

孫海龍(1965- )，男，工程師

TU712

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