梳理疑點(diǎn)大企業(yè)也需細(xì)把脈

畢年莉 曾軍

案頭分析 發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)

2013年4月，根據(jù)武漢市地稅局下發(fā)的《2013年一季度房地產(chǎn)風(fēng)險系統(tǒng)性識別（高、中）風(fēng)險納稅戶明細(xì)表》，確定某工程發(fā)展有限公司為我局重點(diǎn)評估對象，對該公司2010年--2011年各稅繳納情況進(jìn)行評估及對前期開發(fā)的已達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。

該公司是武漢市江岸區(qū)地稅局的一級重點(diǎn)稅源企業(yè)，年納稅額近千萬元。對這樣的大企業(yè)，評估人員認(rèn)真制定納稅評估工作方案，對市局下發(fā)的疑點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行歸納，調(diào)取了該企業(yè)在省、市地稅局風(fēng)險管理系統(tǒng)中的納稅申報表、財務(wù)報表、土地增值稅申報表及房產(chǎn)開發(fā)批復(fù)等各項(xiàng)資料。將兩年的數(shù)據(jù)進(jìn)行案頭分析比對，對會計科目余額變動較大，金額畸高的羅列出來，與疑點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行匯集，初步判斷存在以下五個方面的問題：

疑點(diǎn)一：“預(yù)付賬款”、“其他應(yīng)付款”科目余額龐大，需要核實(shí)，可能存在運(yùn)用往來科目隱瞞收入的問題。

疑點(diǎn)二：“預(yù)收賬款”科目在兩年中數(shù)據(jù)變動較大，需要核實(shí)，可能存在未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入、隱瞞收入的問題，營業(yè)稅、土地增值稅申報可能存在不正確。

疑點(diǎn)三：銷售收入利潤率指標(biāo)偏低，超過預(yù)警值，需要核實(shí)，可能存在未配比結(jié)轉(zhuǎn)成本或銷售稅金及附加的問題。

疑點(diǎn)四：2011年以前年度，財政專員辦對其審計檢查，調(diào)增上千萬元應(yīng)稅所得額，查補(bǔ)企業(yè)所得稅1605.25萬元、土地增值稅172.60萬元、個人所得稅2581.01萬元、營業(yè)稅及附加0.37萬元、房產(chǎn)稅0.76萬元。此次評估也應(yīng)對其自結(jié)利潤進(jìn)行核實(shí)，看是否存在多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前列支范圍等問題。

疑點(diǎn)五：企業(yè)存在新增樓盤和開發(fā)項(xiàng)目，房產(chǎn)稅、土地使用稅需要核實(shí)，是否存在少繳稅款的情況。

約談舉證 凸顯疑點(diǎn)

評估人員下達(dá)了《納稅評估約談舉證通知書》，約見該單位財務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員，了解財務(wù)核算形式，各項(xiàng)稅費(fèi)繳納等情況，并就上述疑點(diǎn)與企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。

財務(wù)負(fù)責(zé)人對提出的疑點(diǎn)予以解釋，一是該單位從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，所有項(xiàng)目建筑主材均為自購，材料款通過“預(yù)付賬款”科目結(jié)算，因此“預(yù)付賬款”數(shù)額較大。“其他應(yīng)付款”中包括一些往來單位的臨時借款等。二是企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的預(yù)收賬款均按規(guī)定申報繳納了營業(yè)稅、土地增值稅。三是當(dāng)年按已辦理交房手續(xù)為主營業(yè)務(wù)收入的確定，并配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、費(fèi)用及稅金。四是每年均按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行稅務(wù)清結(jié)。五是關(guān)于新購?fù)恋兀幸粔K地位于江夏區(qū)，在當(dāng)?shù)氐囟惥忠牙U納土地使用稅102.64萬元。

實(shí)地調(diào)查 核實(shí)疑點(diǎn)

評估人員聽取負(fù)責(zé)人解釋后，判斷“其他應(yīng)付款”等科目數(shù)據(jù)偏大，疑點(diǎn)并未消除，對于不能排除的疑點(diǎn)問題，評估人員決定進(jìn)一步實(shí)地調(diào)查并向該單位下達(dá)了《納稅評估實(shí)地調(diào)查通知書》、《土地增值稅清算受理通知書》。在實(shí)地調(diào)查中，對該單位的會計核算方法、往來賬務(wù)處理、開具的發(fā)票、收據(jù)、稅款繳納等情況進(jìn)行了詳細(xì)核實(shí)，特別是其他應(yīng)付款明細(xì)賬進(jìn)行核查，并對應(yīng)納稅所得額進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位存在以下一些問題;

1、2011年該單位與武漢市住房保障和房屋管理局簽訂了武漢市廉租住房采購合同，購買百步亭花園文卉苑2640套住房，截止2011年12月底已由財政支付房款31860.73萬元，外采商品房銷售，未繳納營業(yè)稅及附加，應(yīng)補(bǔ)營業(yè)稅及附加1620.64萬元。

2、該單位2010年開始銷售自營樓盤“家園卡”，每張1000元，該卡持卡人若購房時使用該卡，則按1000元抵5000元房款，若未購房時該公司憑售卡登記信息向持卡人提供售房相關(guān)的短信服務(wù)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，該售卡收入應(yīng)確認(rèn)為服務(wù)收入，繳納營業(yè)稅及附加。至2012年銷售“家園卡”收入余額為259.40萬元，應(yīng)補(bǔ)營業(yè)稅及附加14.79萬元；同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，上述確認(rèn)服務(wù)收入應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得244.61萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅61.15萬元。

3、2011年度企業(yè)稅前列支招待費(fèi)246.14萬元，根據(jù)規(guī)定稅前可列支147.68萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得98.46萬元；2011年度企業(yè)在稅前列支2007-2009年相關(guān)費(fèi)用238.40萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第15號）第六條規(guī)定：“根據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年”。該項(xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時間已超過5年，故應(yīng)調(diào)增應(yīng)稅所得238.40萬元，以上兩項(xiàng)應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅84.21萬元。

通過對該單位2010年--2011年各稅繳納情況進(jìn)行評估，確認(rèn)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)充申報繳納營業(yè)稅及附加1635.43元、企業(yè)所得稅145.36萬元。

4、實(shí)施土地增值稅清算。該企業(yè)所涉及的清算項(xiàng)目，其征地時間于2003年開始，至2013年仍在銷售。整體開發(fā)跨度約10年，期間該公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目都屬滾動開發(fā)，且同期開發(fā)項(xiàng)目有多個，成本費(fèi)用多項(xiàng)混合支付，故該項(xiàng)目成本與其他項(xiàng)目成本無法準(zhǔn)確分開，經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)行核定征收土地增值稅。該單位清算中自行申報補(bǔ)繳土地增值稅1600萬元，清算后補(bǔ)繳土地增值稅458萬元。

控制風(fēng)險 加強(qiáng)征管

房地產(chǎn)業(yè)的稅收已成為地稅部門的重要收入來源，是稅收征管的重點(diǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)與土地的一致性，各地政府一般都要求以項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，獨(dú)立進(jìn)行辦證、核算、納稅等，稅務(wù)部門對項(xiàng)目公司進(jìn)行征管。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收主要有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中個人所得稅以代扣代繳為主，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，印花稅采取預(yù)繳和自貼申報，土地增值稅采取預(yù)繳和清算方式。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策多，且變化多，特別是企業(yè)所得稅，主要有國稅發(fā)［2006］31號和國稅發(fā)［2009］31號兩個重要文件，需注意兩者的區(qū)別和銜接。房地產(chǎn)業(yè)在稅收問題上面臨“三多”：

一是稅收檢查多，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)12年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為年度稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域；二是涉及稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有10個，分房地產(chǎn)取得、交易和保有三個環(huán)節(jié)設(shè)置。其中，房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)一級市場），即開發(fā)企業(yè)取得土地時涉及的稅種包括契稅、耕地占用稅；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)二級市場），銷售方涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)（個人）所得稅、土地增值稅、印花稅，購買方涉及印花稅、契稅；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)三級市場）涉及稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；再有就是涉稅風(fēng)險多，每個環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險。

通過此次評估發(fā)現(xiàn)，大企業(yè)雖然在財務(wù)制度等方面比較完善，評估人員若能細(xì)細(xì)把脈，還是發(fā)現(xiàn)一些問題，尤其企業(yè)在資金運(yùn)用方面值得稅務(wù)部門關(guān)注。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)項(xiàng)目較多，資金需要量大，企業(yè)普遍存在延遲納稅的情況，越是大企業(yè)，稅基大，延期納稅，占用的稅金很大，集中匯繳企業(yè)會因資金鏈問題容易形成稅款滯納，造成征納雙方稅收風(fēng)險。

作為稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)流程應(yīng)進(jìn)行全面的了解，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的往來賬戶科目，有可能是隱匿著巨額稅款的金庫，稅務(wù)人員應(yīng)通過多方信息資料，時時掌握企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)、銷售的情況，做到稅款及時催繳、限時入庫。