房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)土出讓金及稅費(fèi)專項(xiàng)審計(jì)的幾點(diǎn)體會(huì)

吳峰

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)土出讓金及稅費(fèi)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)是具有十分重要的意義。主要體現(xiàn)在：一是為政府理財(cái)，賭塞“跑、冒、滴、漏”。二是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)執(zhí)法與守法。三是健全監(jiān)督機(jī)制，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)地發(fā)展。

我局近幾年較為集中地對(duì)市本級(jí)和各縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)土出讓金及稅費(fèi)進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)。通過審計(jì)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在欠（緩）交國(guó)土出讓金、超容積率造成漏交國(guó)土出讓金、超容積率造成漏交建設(shè)規(guī)費(fèi)、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規(guī)劃用地紅線違規(guī)建設(shè)、工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收不規(guī)范等問題。以下就是筆者對(duì)如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)土出讓金及稅費(fèi)專項(xiàng)審計(jì)的幾點(diǎn)體會(huì)。

一、合理選定審計(jì)范圍，做到事半功倍

根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，不宜全面開花，面面俱到，應(yīng)該抓住重點(diǎn)，有的放矢。選擇具體的審計(jì)項(xiàng)目，只針對(duì)審計(jì)期間該項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進(jìn)行審計(jì)；對(duì)未完工程，不進(jìn)行審計(jì)。

理由是：房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準(zhǔn)確地計(jì)算出該項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積，從而能確定實(shí)際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進(jìn)行比較可分辨出項(xiàng)目是否超容積率。由于項(xiàng)目小區(qū)基本完成，界址清晰，實(shí)際用地面積也可通過專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量后繪出詳細(xì)平面圖與規(guī)劃用地圖進(jìn)行比較是否有多占國(guó)有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實(shí)地測(cè)量得到驗(yàn)證。項(xiàng)目小區(qū)綠地率可聘請(qǐng)有資質(zhì)的園林綠化測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地復(fù)測(cè)，出具綠地率檢測(cè)成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)標(biāo)情況。而未完工程達(dá)不到上述審計(jì)條件，從而不能真實(shí)反映各職能部門征管工作中存在的問題。

根據(jù)我們的審計(jì)實(shí)踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是普遍存在的，而超容積率的后果會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商漏交國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。

二、從外圍相關(guān)單位入手，確保審計(jì)工作順利進(jìn)行

進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能從外圍相關(guān)單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。外圍相關(guān)單位有國(guó)稅局、地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報(bào)建、預(yù)售許可證發(fā)放、各項(xiàng)稅款繳納等資料。為日后審計(jì)奠定堅(jiān)實(shí)的準(zhǔn)備條件。

各相關(guān)單位須提供的資料主要是：

1.國(guó)土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書，國(guó)土出讓金繳交情況，土地閑置費(fèi)繳交情況等。

2.規(guī)劃局。建設(shè)規(guī)劃用地審批情況，建設(shè)規(guī)劃許可審批情況，專家評(píng)委會(huì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審情況等。

3.建設(shè)局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費(fèi)繳交及減免情況，房屋竣工驗(yàn)收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標(biāo)資料，房屋竣工面積匯總情況等。

4.園林局。房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗(yàn)收證明資料等。

5.房管局。房屋預(yù)售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預(yù)售面積測(cè)繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪情況，房屋銷售收入情況等。

6.國(guó)稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。

三、重點(diǎn)審計(jì)“容積率”，突顯審計(jì)成效

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的國(guó)土出讓金也就越高。

由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國(guó)土出讓金大量流失，同時(shí)也嚴(yán)重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準(zhǔn)提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，對(duì)該問題的監(jiān)管流于形式。

開發(fā)商作弊的手法主要有：

1.打著送飄臺(tái)、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽(yù)，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時(shí)打擦邊球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價(jià)。

2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計(jì)容積率）改做儲(chǔ)藏間、車庫(kù)進(jìn)行出售，致使超容積率。

3.將規(guī)劃設(shè)計(jì)的儲(chǔ)藏間、車庫(kù)室內(nèi)地面標(biāo)高抬高，有意保持層高不變，待實(shí)際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實(shí)質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第326號(hào)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；…層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，實(shí)際上變相提高了容積率。

4.屋頂閣樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有意不加以利用，實(shí)際施工時(shí)將通往閣樓層樓面板上預(yù)留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)上是設(shè)計(jì)加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計(jì)算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報(bào)批時(shí)，沒有計(jì)算容積率。

針對(duì)上述問題，我局下達(dá)了審計(jì)決定對(duì)開發(fā)商漏交的國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)進(jìn)行了補(bǔ)繳，并建議出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實(shí)施細(xì)則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。

四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)主權(quán)益

綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個(gè)非常重要的硬性指標(biāo)。

居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應(yīng)因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應(yīng)控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應(yīng)控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右?？涩F(xiàn)實(shí)中普遍存在綠地率不達(dá)標(biāo)的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：

1.開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重占用綠地。開發(fā)商在申報(bào)規(guī)劃部門審批的時(shí)候，綠地率都是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但是在實(shí)施過程中，為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，往往是存在爭(zhēng)地、搶地、占地的行為。

2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，采取擴(kuò)大底層建筑面積、減少建筑層數(shù)、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業(yè)價(jià)值高的商鋪。由于房屋建設(shè)密度高或?qū)嶋H建設(shè)密度超標(biāo)，導(dǎo)致綠化無(wú)地可搞或綠地縮水。如“某小區(qū)”項(xiàng)目，實(shí)際房屋建設(shè)密度已超過規(guī)定指標(biāo)達(dá)到近50%，按此密度建房，當(dāng)然“無(wú)地可綠”。

3.開發(fā)商虛報(bào)綠地率指標(biāo)。如“某小區(qū)”項(xiàng)目，向園林部門申報(bào)綠地率為32%，園林部門驗(yàn)收時(shí)綠地率為20%，審計(jì)實(shí)地測(cè)量?jī)H為15%。

由于綠地率屬于“公益性”指標(biāo)，很容易被虛化，也容易被業(yè)主忽視。即使被園林綠化管理部門發(fā)現(xiàn)，也往往存在以罰代建的現(xiàn)象，更需要審計(jì)部門通過實(shí)地測(cè)量進(jìn)行量化，對(duì)綠地率不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，責(zé)成當(dāng)?shù)卣酱賵@林綠化部門對(duì)開發(fā)商采取措施，嚴(yán)格按規(guī)劃綠地設(shè)計(jì)要求進(jìn)行整改。整改后仍不符合要求的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證。在體制機(jī)制上防范降低綠地率的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障業(yè)主的合法權(quán)益。（作者單位：撫州市審計(jì)局）