行業(yè)專家“盛世危言”

樓市剛需已透支

買房低齡化是當(dāng)前樓市所面臨的問(wèn)題，而下一波人口洪峰帶來(lái)的新住房需求至少要等20年。

剛需強(qiáng)不強(qiáng)，要看人口結(jié)構(gòu)。第六次人口普查認(rèn)為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現(xiàn)在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結(jié)束了。下一撥人口高峰，對(duì)新的住房需求推遲到20年之后。世聯(lián)地產(chǎn)提供的調(diào)查報(bào)告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經(jīng)增長(zhǎng)到45%。本來(lái)25歲結(jié)婚需要買房，但是現(xiàn)在20歲已經(jīng)把房子買下來(lái)，說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有一定的透支，因此，對(duì)購(gòu)房低齡化必須有一定的預(yù)見性。有的城市房?jī)r(jià)看似漲幅超過(guò)20%，但前10個(gè)月657個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅不足5%，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別了鐵板一塊的格局。

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 秦虹

改革將消除房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)

三中全會(huì)是新一輪全面改革的起點(diǎn)，將為未來(lái)5-10年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革標(biāo)明方向。三中全會(huì)推出的改革藍(lán)圖可能會(huì)帶來(lái)三個(gè)方面的影響：增加市場(chǎng)配置資源的作用，促進(jìn)中長(zhǎng)期供給能力；縮小收入差距，提升消費(fèi)率，降低儲(chǔ)蓄率；加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。短期看，尤其需要關(guān)注反腐的深化和機(jī)制化抑制投資擴(kuò)張。過(guò)去10多年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)是地方政府土地供應(yīng)壟斷，財(cái)稅扭曲，金融壓抑，社會(huì)保障不平衡帶來(lái)的收入差距擴(kuò)大和儲(chǔ)蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴(kuò)張的增長(zhǎng)模式。此次結(jié)構(gòu)改革正是針對(duì)這些扭曲因素，所以判斷改革的推進(jìn)深化將消除過(guò)去10多年房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 彭文生

中國(guó)樓市仍有泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)

有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)空置住房總面積接近60億m²，空置住房達(dá)到6800萬(wàn)套。另?yè)?jù)不完全估計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過(guò)240億m²。據(jù)此測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率將達(dá)到25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際合理的5%到10%的區(qū)間。過(guò)去，我們一直強(qiáng)調(diào)房子是消費(fèi)品，國(guó)家也試圖通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的投資需求，但結(jié)果都不盡人意。事實(shí)上，隨著價(jià)格的高漲，房子正在和翡翠、黃金一樣，投資屬性越來(lái)越強(qiáng)。樓價(jià)和任何商品價(jià)格一樣，都不可能無(wú)節(jié)制地持續(xù)上漲。如果超越市場(chǎng)現(xiàn)狀，過(guò)度透支樓盤未來(lái)的升值空間，必然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的增加、甚至破裂。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授 趙曉

2014年底，一二線熱點(diǎn)城市將率先下行調(diào)整

由于絕大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)及樓市相對(duì)穩(wěn)定，從整體上看，2014年全國(guó)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可能不會(huì)下跌，但在2014年年底，一二線熱點(diǎn)城市將會(huì)率先出現(xiàn)下行調(diào)整。而到2015年，全國(guó)數(shù)據(jù)很可能出現(xiàn)整體性下跌。雖然如此，這波房?jī)r(jià)的下行，并不會(huì)持續(xù)太久。從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市依舊呈現(xiàn)上行走勢(shì)，未來(lái)5-10年，仍將是房地產(chǎn)整體向上的發(fā)展時(shí)期。新一屆政府提出的新型城鎮(zhèn)化和土地制度改革，在極大地惠及村鎮(zhèn)人口的同時(shí)，也將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率剛超過(guò)50%，尚不及巴西和印尼等發(fā)展中國(guó)家。未來(lái)在新型城鎮(zhèn)化及土地制度改革使農(nóng)民富裕起來(lái)或真正轉(zhuǎn)化為市民后，還會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。

南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任 高波

2014樓市將降溫

從成交量來(lái)看，1-11月，全國(guó)新建商品房成交面積同比增長(zhǎng)20.8%，但需要警醒的是，今年1-2月這一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。再看價(jià)格。1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.2%，僅略高于去年全年的7.7%。不過(guò)一線和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)漲幅很大。在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，四個(gè)一線城市10月房?jī)r(jià)同比漲幅皆超20%，處于歷史偏高區(qū)間。再?gòu)沫h(huán)比價(jià)格看，3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.09%，其后便一路下坡，說(shuō)明房?jī)r(jià)仍在上漲，但漲勢(shì)有所趨緩。所以，從市場(chǎng)現(xiàn)象看，樓市去化率開始降低，買家觀望情緒，在一手房和二手房市場(chǎng)中，皆有出現(xiàn)。

市場(chǎng)出現(xiàn)盤整與購(gòu)房者產(chǎn)生觀望，主要與政策有關(guān)。而確定已變化的政策有兩類：一是10月以來(lái)，已有15個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購(gòu)和二套房貸政策。二是房貸政策不斷收緊，明年的房貸政策很可能依然偏緊。

在上述政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)短周期的共同作用下。明年樓市將趨于降溫，下半年表現(xiàn)得會(huì)更明顯些。但絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都不會(huì)大跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

樓市將不溫不火

從2009年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已處在一個(gè)比較平穩(wěn)的運(yùn)行軌跡上。2008年、2010年、2012年是三個(gè)比較重要的年份，商品房銷售總面積分別是7.6億平方米、10億平方米、11億平方米，而在建面積分別是20億平方米、40億平方米、60億平方米，明顯供過(guò)于求。未來(lái)5—10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，總體上容量比較大，但是復(fù)合增長(zhǎng)非常有限。1998-2012年，容量增加了20多倍；未來(lái)10年，總量增加兩倍比較困難，悲觀點(diǎn)的話，總量實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增值都比較困難。要判斷2014年樓市的走勢(shì)，先看2013年。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況是：價(jià)格同比增長(zhǎng)10%，完成12億平方米銷量沒(méi)問(wèn)題，利潤(rùn)增長(zhǎng)超預(yù)期。2014年，房地產(chǎn)銷售面積和金額不一定比今年少，或保持5%-10%的增長(zhǎng)。但開發(fā)商的資金成本會(huì)比今年貴，所以利潤(rùn)要比今年低。我個(gè)人認(rèn)為，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)不是一個(gè)火爆的市場(chǎng)，而是不溫不火的市場(chǎng)。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘偉

估計(jì)2020年前房產(chǎn)稅出不來(lái)

如果把房地產(chǎn)行業(yè)改成“營(yíng)改增”，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。房地產(chǎn)稅有很多爭(zhēng)議，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不一樣。有人說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記，大多數(shù)人認(rèn)為是登記房子。錯(cuò)了，不動(dòng)產(chǎn)登記中不是指房子，而是農(nóng)地、耕地、河流、海域，也包括城鎮(zhèn)的房子和農(nóng)村房子。我估計(jì)2020年房地產(chǎn)稅出不來(lái)。能不能把房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一了呢？過(guò)去是無(wú)數(shù)部門在管理中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在要?dú)w到一個(gè)音陽(yáng)門去管，這是非常難的。

前一段時(shí)間，全國(guó)政協(xié)委員做了一個(gè)調(diào)研，調(diào)查了上海兩個(gè)稅，其中一個(gè)就是房產(chǎn)稅。政協(xié)委員說(shuō)，為什么全國(guó)都在學(xué)習(xí)營(yíng)改增，卻沒(méi)有人想學(xué)房產(chǎn)稅呢？這就實(shí)現(xiàn)了一個(gè)悖論。房產(chǎn)稅我們?nèi)ツ晔樟?億多元。納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收，實(shí)際上是增加成本。按照目前的情況，哪怕是把存量加起來(lái)，也就是20億元，拍一塊土地，溢價(jià)就是50億元。不收稅土地溢價(jià)更高。房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅之后是一個(gè)新稅種，早著呢。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)

宅基地入市有四大風(fēng)險(xiǎn)

按照象牙塔中的一些專家想法，宅基地入市既可增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，又可破解城鎮(zhèn)用地難題，還可對(duì)沖規(guī)模龐大的M2壓力，何樂(lè)而不為？不過(guò)，運(yùn)用底線思維分析，宅基地入市至少有四個(gè)繞不過(guò)去的風(fēng)險(xiǎn)。

一是流民成批量產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。如果允許宅基地入市，誰(shuí)最愿意賣掉宅基地？應(yīng)該是城市遠(yuǎn)郊那些最弱勢(shì)的農(nóng)民，這些最弱勢(shì)的農(nóng)民失去宅基地后，開始融入城市，享受最基本的公共服務(wù)和社會(huì)保障水平，并且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而有所提高，很困難。即便是現(xiàn)有城市居民要享受到這些，在許多城市也是個(gè)難題。

二是耕地紅線被突破風(fēng)險(xiǎn)。如果宅基地可自由買賣，可成為城里人下鄉(xiāng)度假的別墅用地，本質(zhì)上就違反了土地用途管制制度，也就意味著城市規(guī)模邊界的蕩然無(wú)存，耕地紅線也就勢(shì)必守不住。

三是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中止風(fēng)險(xiǎn)。宅基地是福利性安排，是農(nóng)村保障性安居工程用地。如果宅基地可自由買賣，也就意味著農(nóng)村土地的自由買賣，意味著現(xiàn)行土地征收制度的全部推翻。如果地方失去土地增值收益，用什么來(lái)支撐城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？城市規(guī)劃管控沒(méi)法落空，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)失去資金支撐，國(guó)家新型城鎮(zhèn)化能不受影響？

四是投機(jī)者冒險(xiǎn)樂(lè)園風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村土地是法律層面國(guó)際資本尚未染指，現(xiàn)今碩果僅存的肥肉之一。相對(duì)于一些地方政府強(qiáng)征農(nóng)村土地的血腥，資本剛開始進(jìn)入農(nóng)村時(shí)或許會(huì)顯得溫情脈脈。然而，資本的天性是逐利，如果對(duì)此沒(méi)有足夠清醒的認(rèn)識(shí)，農(nóng)村土地就有可能淪為國(guó)際投機(jī)資本冒險(xiǎn)樂(lè)園。

房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 章林曉