中國現狀：旅游地產風景獨好

如果用寓言故事來形容中國地產業，那么旅游地產就是《龜兔賽跑》中的烏龜、《螞蟻和蚱蜢》中的螞蟻，它就是憑借特色鮮明居住理念和文化創意，從永遠的配角變成了耀眼的主角。同時，在我國對房地產保持高壓調控政策背景下，房地產行業正在重新洗牌，以抑制房價過快增長為目的的一系列政策逐漸出臺，整個地產行業正在尋求轉型發展的新路子，而作為旅游業與地產業的結合體——旅游地產，憑借強大的經濟杠桿效應與政策向性優勢已經迎來了其發展的春天。

茅臺22億元進軍旅游地產

現在這個時代真是豐富多彩。

8月13日，茅臺集團的度假村項目舉行了開工奠基儀式。據悉，該項目預計總投資約22億元，占地300余畝，建筑面積約10萬平方米，這也是茅臺在貴陽做產業地產項目之后的又一動作。

資料顯示，2012年8月份，茅臺集團以9.4億元競得三亞市海棠灣C6片區D-3-6地塊，成交樓面價為11965元/平方米。雖然看上去茅臺集團競得的海南旅游地產項目體量不大，但對外行來說，做旅游地產還是面臨較多挑戰。

對此，茅臺集團相關負責人曾對媒體表示，近年來海南的三亞在國內和世界上的知名度日益提高，對于茅臺來說，選擇三亞向世界展示其文化是理所當然。這或許是茅臺在三亞做旅游地產的目的所在。

當國有企業掀起“混改”浪潮之際，白酒龍頭企業貴州茅臺的母公司茅臺集團也于日前開啟了多元化之路，成立建設投資基金公司，斥巨資投資健康產業，還進軍旅游地產領域……在業內人士看來，茅臺集團多元化發展的背后與其“千億元”目標分不開，而其涉足旅游地產項目與賣酒的結合，更是引發了業內的關注。白酒專家鐵犁表示，茅臺搞旅游地產就是開發房地產項目，跟酒沒有多大關系，也不會對酒的銷售有多大幫助，僅是多元化探索，能走多遠還有待觀察。

不過，茅臺多元化發展的眼光比較精準，直接瞄準的是旅游行業。記者采訪時發現，目前旅游地產儼然已經成為轉型的“樣板間”。此前，較早涉足旅游地產的萬達集團董事長王健林表示，萬達未來將加大在文化和旅游領域的投資，以儲存未來十年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

從“配角”到“主角”轉身

據有關研究指出，我國目前每年約有3000萬人次的外出旅游，旅游業消費更在日益增長，其中，度假型置業需要以每年24%以上的速度增長。同時，在我國對房地產保持高壓調控政策背景下，房地產行業正在重新洗牌，以抑制房價過快增長為目的的一系列政策逐漸出臺，整個地產行業正在尋求轉型發展的新路子，而作為旅游業與地產業的結合體——旅游地產，憑借強大的經濟杠桿效應與政策向性優勢已經迎來了其發展的春天。

在多地舉行的房交會上，旅游地產異軍突起，從“配角”成為了“主角”，集體“搶客”，儼然成了“香餑餑”，使得旅游地產成為媒體及人們議論的熱點。北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅游房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已近100家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業， 同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。

可以說，近幾年中國旅游地產發展正以迅雷不及掩耳的速度躥升。仿佛一夜間，在曠野遼原，在鄉野田間，在山巒溝壑，在峽谷山澗，在雪山蒼穹，在海天一線，在花園甬道，在泉水林邊，在燈紅酒綠，在十里長街……都留下了旅游地產的足跡。

旅游地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。《2013-2017年中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，在中國，旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。

就目前而言，中國旅游地產多側重于度假旅游，或強調以旅游發展為主體，以地產為延伸；或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。同時，由于我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區。

不過，對于進入旅游地產的許多房企而言，由于企業開發旅游地產是迫于生存壓力，他們熱衷的是“地產”，而非“旅游”。在當地政府的“支持”下，企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關注以開發旅游的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，因此，從短期內來看，勢必會出現旅游和地產脫節的現象。從中長期來看，對于開發旅游地產的企業來講，由于開發能力、運營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做“地產”的這類企業也勢必會被洗牌或淘汰，企業的轉型之路自然也就到此為止。

旅游與地產是一種新的互惠關系

旅游地產是房地產開發中的對于資源整合和產業整合應用的最卓有成效的一種模式。旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。旅游帶動了地產項目的人氣，促進了地產項目的價值上升；地產項目彌補了旅游的資金缺口、實現了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。

在中國，旅游地產一直是較熱的話題。一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅游業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注；另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者結合形成的新型業態。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難。旅游地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅游與地產之間互補互助關系非常重要。

調控持續、需求外溢旅游地產持續走強

2014年的中國樓市，雖然調控政策力度有所減弱，但市場反彈情況有些緩慢。國家和地產政府一系列利好政策成為助力旅游地產的有力保障，也為旅游地產可持續發展提供了堅實基礎。主要呈現以下六個方面的態勢：

消費需求方面，國民已把休閑度假當作生活必不可少的一部分，度假旅游市場在經歷了從療養康復到療養游樂再到養老度假三個階段后，已經由一種概念上升到尋求產品與項目的支撐。

政策管理方面，房地產市場調控長期化已成為一個趨勢。房地產行業改變以往粗放的發展模式，以土地為王、資金為王的時代將逐漸轉變成為專業為王的時代。這對企業提出了更高的要求，也為新型的旅游地產帶來發展機會。

投資需求方面，對于投資需求來說，由于國內投資渠道過少、其他投資產品的風險也較高，這使得更多的投資者將目光轉向不受限購影響的旅游地產。對于改善需求客戶來說，景觀優美、環境靜謐的旅游地產滿足了其對生活的改善、養生的需求，且又兼具價值投資。

發展方向方面，旅游地產文化化與主題化；健康依然是主旋律，度假產品多樣化；環城市度假設施更加適應家庭式短期度假需求；創新化和多樣化成為發展方向。

運營管理方面，旅游地產開發商將更加關注營利模式、融資模式、組織管理、消費驅動、主題定位、規劃設計、營銷傳播、售后服務。

經營方式方面，旅游地產機遇與風險并存，企業的專業運營是項目成功關鍵，并將呈現經營長期化、合作多元化、運營組合化、服務精細化的特征。

鑒于旅游需求和消費需求的情況，以及相關產業對基本性地產建設、公共設施等方面的正面推動效應，將受到地方政府支持的預期，旅游地產的發展空間廣闊，特別是在“生態文明”與“中國夢”的建設目標下，將進入一個嶄新的發展階段，并將持續走強。

中國旅游地產開發知名案例

1、主題公園+地產

首先，華僑城，比如深圳歡樂谷、北京歡樂谷、成都歡樂谷等。

其次，有宋城股份開發的杭州宋城，廣州長隆集團開發的長隆樂園，大連海昌開發的水公園等。

2、旅游商業地產

比較著名的有成都的錦里、寬窄巷子、杭州清河坊、北京前門等旅游休閑商業街區。

3、旅游度假區住宅項目

在這種模式中，最常見的是“高爾夫球場+高爾夫別墅”，比如昆明的春城高爾夫、深圳觀瀾湖高爾夫等；也有的直接就是風景區周邊的純住宅的，安徽黃山、海南三亞等都有案例。

4、大型綜合性旅游度假區（包括公園、地產、球場、酒店、商業等）

最有代表性的開發商是華僑城和港中旅，比如東部華僑城和港中旅的海泉灣等。