旅游地產(chǎn)新型地產(chǎn)模式的誕生

旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)而打造的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。同時(shí)，旅游地產(chǎn)在中國(guó)衍生出了新的模式——“旅游+地產(chǎn)”模式，其正成為中國(guó)地產(chǎn)界最具投資價(jià)值、并能夠長(zhǎng)期回報(bào)的旅游產(chǎn)品模式，或許也將是未來(lái)傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)行的大勢(shì)所趨。

旅游地產(chǎn)的“前世今生”

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國(guó)地中海沿岸。當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶。今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)，馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并獲得了可觀的收益。

從1990年開(kāi)始，旅游地產(chǎn)在我國(guó)正式加盟地產(chǎn)行業(yè)，作為地產(chǎn)與旅游行業(yè)的交叉行業(yè)，在發(fā)展之初，是為解決空置房問(wèn)題，其顯著特征是把一部分原本為住宅用途的物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館等旅游物業(yè)，主要集中在沿海地區(qū)和改革開(kāi)放較發(fā)達(dá)的地方。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，旅游地產(chǎn)概念最終形成，產(chǎn)生了“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”等一系列引起市場(chǎng)反響的標(biāo)桿性項(xiàng)目，此時(shí)的旅游地產(chǎn)主要以產(chǎn)權(quán)酒店的形式出現(xiàn)。從2003年到2013年，旅游地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了快速發(fā)展的時(shí)期。隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)奏放緩，旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)逐漸明晰化，復(fù)合型旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速。

在此風(fēng)潮的推動(dòng)下，中國(guó)各地的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目接踵而至。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè)無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團(tuán)投資的“海南新世界家園”等。其中，中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）在上海開(kāi)盤僅一周內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙四星級(jí)的“雅蘭酒店”六成客房已被買下，購(gòu)買者除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)者分享利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)例子在國(guó)內(nèi)正越來(lái)越多，其發(fā)展的空間也越來(lái)越大。

同時(shí)，旅游地產(chǎn)在中國(guó)衍生出了新的模式——“旅游+地產(chǎn)”模式，其正成為中國(guó)地產(chǎn)界最具投資價(jià)值、并能夠長(zhǎng)期回報(bào)的旅游產(chǎn)品模式，或許也將是未來(lái)傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)行的大勢(shì)所趨。

難以定論的新型地產(chǎn)

旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是關(guān)于其定義，仍沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定。旅游地產(chǎn)，顧名思義旅游+地產(chǎn)，是彼此的延伸，主導(dǎo)地位的不同只是決定了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的不同而已。

旅游地產(chǎn)的部分概念界定

1 依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時(shí)度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。

2 以旅游或度假為目的，或通過(guò)旅游設(shè)施來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種產(chǎn)業(yè)模式。

3 所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括四類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4 以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。是現(xiàn)代社會(huì)人類追求理想生活方式的必然結(jié)果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房產(chǎn)（度假別墅、度假公寓等）；產(chǎn)權(quán)式酒店；分時(shí)度假房產(chǎn)（別墅、公寓等）。

5 本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的依據(jù)旅游地產(chǎn)中旅游和地產(chǎn)因素所占的分量不同，會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：（1）地產(chǎn)功能只是旅游功能的一部分；（2）旅游功能只是地產(chǎn)功能的一部分；（3）彼此不存在包含與被包含的關(guān)系，只是兩者的交集構(gòu)成旅游地產(chǎn)。情況（1）和（2）是將其整體看成旅游地產(chǎn)行業(yè)，其中因主體地位不同而出現(xiàn)兩種情況，而情況（3）則是整體旅游區(qū)域的功能之一，是在旅游和地產(chǎn)出現(xiàn)交集的情況下出現(xiàn)的。如若細(xì)分，還會(huì)因?yàn)閮烧吖δ艿膹?qiáng)弱不同又出現(xiàn)兩種情況。但總而言之，以上都屬于旅游地產(chǎn)。

較之一般住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它的無(wú)縫嫁接，既具有更好的外部環(huán)境因素，同時(shí)又有完善的內(nèi)部配套功能，兩方面因素相結(jié)合，使旅游地產(chǎn)具有了極高投資價(jià)值。

屬性，只是功能與服務(wù)對(duì)象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。旅游地產(chǎn)的主要類型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮(zhèn)、汽車營(yíng)地……

“旅游地產(chǎn)是以旅游度假休閑會(huì)議為目的，通過(guò)旅游業(yè)與房地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式所形成的各種物業(yè)的總稱。”這是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人蔡蕓女士給出的定義，這也是目前業(yè)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)比較普遍的解釋。蔡蕓認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)主要是滿足城市居民短期居住，作為置業(yè)者第二居所的可售物業(yè)，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動(dòng)需求為主要功能。具體包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式以及時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。

LAST 由以上對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，或強(qiáng)調(diào)以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸；或強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時(shí)賦予其旅游功能，從而擴(kuò)展地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，吸引更多的消費(fèi)客體。廣泛而言就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。